案例

甲乙丙三人共有A土地，應有部分各3分之1，某日甲乙二人將A土地設定地上權給丁，丁並在A地上興建B屋，又過不久，甲乙二人又要出售A土地給戊，丙因不想出售A土地被出售，便想行使優先購買權買下整塊土地，但丁卻說應該由丁優先購買，丙便諮詢律師有辦法阻止共有土地被出售嗎?

解析

上述案例是藉由現行土地法第34條之1的規定，將共有土地整塊出售，剝奪不願意出售土地之地主權益的老套路方法，總是被戲稱為「建商(強)取得土地的方法」，但不是每個建商都這樣，大多數還是正派經營的啦。

先利用土地共有人無優先設定地上權之權利

甲乙之所以可以出售A土地，是依據現行土地法第34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」因甲乙人數共二人，應有部分共3分之2，人數過半且應有部分過半，堂而皇之可以多數決將土地整塊出售予戊，但依法丙有優先承購權，所以甲乙想要賣給心中屬意的特定人士戊時，可能會因為丙主張優先承購權而無法達成，因此實務上產生另一種間接操作的方式，就是甲乙先以多數決將A地設定地上權給丁，礙於優先權僅適用於買賣的情形，因此丙無法主張優先丁於A地上設定地上權給丙自己，丙只能眼睜睜看著甲乙二人將整塊A地設定地上權給丁，讓丁在A地上蓋房子了。

再利用地上權人優先於土地共有人購買的權利

通常不久後，甲乙二人又會以多數決來出售A土地，因為地上已經有了丁的房子，丁是地上權人，依據土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」所以這時丁可以主張優先購買A土地，因為實務上認為第104條是物權效力的購買權，而第34條之1僅是債權效力的購買權，因此丁的購買權優先於丙的購買權，就這樣將丙踢出共有關係，土地單獨由丁取得了，當在通謀的時候，其實甲乙丁戊根本就是同一掛的人，丙充其量僅能拿到出售土地應有部分的價金，而且價金還可能刻意被壓低。

針對上述，內政部於112年8月22日發布修正「土地法第三十四條之一執行要點」，並自113年1月1日生效，其中第十二點第1項規定：「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」；第4項規定：「部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。」以本案例而言，丙本來就根據第1項有優先購買權，113年1月1日後丙可以援用第4項，主張甲乙丁戊是通謀虛偽意思表示，丙應優先於地上權人丁而優先購買A地，換言之，丙不會因為甲乙丁戊四人通謀而失去A土地，丙的權利可以獲得保障，很棒，對吧。

結論

利用多數決通謀先設定地上權(或典權)，再利用多數決出售共有土地，強硬奪取不願出售土地共有人之土地的方法，從113年1月1日開始，不願出售的共有人如依法表示承購者，地上權人便無法取得購買權，欲出售的共有人以後再也不能用這種方法來排除異己了。

但更深一層的法律論爭可能才要開始，律師、法官要燒腦了，有機會再來詳談

日 期：2023年10月06日

公司名稱：日月光投控 (3711)

主 旨：代子公司台灣福雷電子(股)公司董事會通過購買桃園楊梅區廠房案

發言人：吳田玉

說 明：

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

楊梅廠房：

土地：桃園市楊梅區幼獅段810地號

建物：桃園市楊梅區高獅路429號

2.事實發生日:112/10/6~112/10/6

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

交易數量：

土地面積：2,854.94平方公尺(約863.62坪)

建物及車位面積：9,619.99平方公尺(約2,910.05坪)

交易總金額（含稅）：新台幣550,000,000元整

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

交易相對人：巨鎵科技股份有限公司(以下簡稱巨鎵公司)

其與公司之關係：無

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

不適用

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

付款條件：依買賣契約書付款

契約限制條款：無

其他重要約定事項：無

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

交易之決定方式及價格決定之參考依據：經參酌專業估價機構出具之估價報告書，

並與巨鎵公司議價後決定交易價格。

決策單位：台灣福雷電子(股)公司董事會

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

估價機構：戴德梁行不動產估價師事務所

估價金額：新台幣564,281,953元

11.專業估價師姓名:

戴德梁行不動產估價師事務所：胡純純

12.專業估價師開業證書字號:

(100)北市估字第000175號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:

不適用

17.會計師事務所名稱:

不適用

18.會計師姓名:

不適用

19.會計師開業證書字號:

不適用

20.經紀人及經紀費用:

經紀人：詠騰不動產有限公司

經紀費用：依合約辦理

21.取得或處分之具體目的或用途:

不動產投資並透過將廠房出租予子公司元隆電子股份有限公司擴充產能以增加

集團股權投資收益

22.本次交易表示異議之董事之意見:

不適用

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:

民國112年10月6日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:

不適用

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定

評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規

定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:

無

【時報-台北電】日月光投控(3711)子公司台灣福雷電子董事會通過購買桃園楊梅區廠房案，交易總金額(含稅)5.5億元。

公告指出，廠房土地坐落於桃園市楊梅區幼獅段810地號，約863.62坪；建物則在楊梅區高獅路429號，含車位面積約2910.05坪。

具體目的為不動產投資，並透過將廠房出租予子公司元隆電子股份有限公司擴充產能，以增加集團股權投資收益。(編輯：廖小蕎)

黃金險淪廢鐵！前團隊賤租45億廠房 中福：危害股東權益

▲中福中壢廠房遭違法拆除，斷垣殘壁不堪使用。

CNEWS匯流新聞網記者李映萱／台北報導

老牌紡織廠中福自去年8月新經營團隊進駐以來，因投資的福興公司提不出合規財報，前任會計師認為沒有適切證據而對財報無法表示意見，中福差一點被迫下市，所幸在9月14日恢復正常交易。中福表示，前團隊搶在經營權移轉之前簽訂低價租約，將中壢黃金地段賤租20年，破壞了市值土地高達45億元的中壢廠廠房，導致公司資產枯竭、危害股東權益。

中福指出，中壢廠是中福的創業之地，卻未受前經營團隊的尊重。新團隊在去年8月25日前往接管該廠時，廠區無任何保全，且廠房的後半部已被拆除，追問現場施工人員及市政府後，發現沒有申請拆除執照；進一步調查發現，前經營團隊也未經過任何內部審核程序，私自與力歐新能源股份有限公司簽訂一份長達20年的土地租賃契約。

中福董事長陳建指出，前經營團隊的租約，一次就免除了前6個月租金，在第7個月至第2年期間，也只收每月租金的6分之1，後期租約每坪租金僅260元，嚴重低於市場行情，「如果中福要終止租約，除了需要提前6個月通知，竟然還要支付承租人的建築物價值全額或6成的賠償金。這樣不合常理的賤價租約，加上還有出租給其他人產生一屋二租可能爭議，顯然就是要讓接手的新經營團隊做不下去，枉顧中福股東的利益」。

陳建接著表示，中福總部位於中和交通四通八達的景平路，還有雙捷運站，對於大型辦公樓和商店而言，應該是相當吸引人來承租的標的。然而，從地下1樓至3樓超過700坪的商辦空間，除了2樓有部分自用，以及地下一樓號稱由公司經營的水耕蔬菜場外，其餘樓層都被前經營團隊長期閒置，毫無租金收益。

▲中福總部四處堆置雜物，現場一片狼藉。

而中福的3樓，正對大門入口的牆壁上竟仍留有「台灣民主共產黨」的字跡。陳建提到，他做為中福的長期股東，從未在財報看到中和辦公室有這類的租金收益，涉及違法政治獻金的疑義。

▲中福3樓入口牆上，殘留台灣民主共產黨遺跡。

另外中福在1樓的12米面寬店面，依照以前的商業習慣，可做銀行或其他使用，但長年以來它只在開股東會時使用一小片面積，其他時間都是閒置不用。陳建疑惑地說，「接手後每2個月就只支付100多元的基本電費，拉出帳單卻發現，以前明明沒有租金收入，應該就是完全沒有在使用，但每期都有高達數千元甚至數萬元以上的電費開銷，前經營團隊到底在鐵門拉下的一樓裡面做什麼」？

黃金總部長期荒廢閒置，關聯事業單位根本賠錢營運也沒人管，加上搶在經營權易主之前部分免費還超低價賤租中壢土地，廠房也慘遭破壞。對此，陳建表示，為了還給股東公道，一定會追究到底，同時進行全面改革，以實現公司的永續經營和資產效益最大化。

照片來源：中福提供

工廠申請移工將放寬，經濟部曾多次提案，希望取得特定工廠登記的工廠可申請移工，勞動部日前在跨國勞動力政策諮詢小組通過，首波開放6000名，將由經濟部分配，包括農地工廠也適用，但要求應優先分配至廠住分離的工廠。

據《中時新聞網》，為納管未登記工廠（農地工廠），經濟部多次修正《工廠管理輔導法》，包括開放臨時工廠登記、已在2020年屆滿，後續再次修法，開放未登工廠可申請納管，並在2030年前取得特定工廠登記、2040年前輔導合法化。勞動部現行僅允許曾在臨登轉特登且曾聘僱過移工的工廠，可繼續聘僱移工。

最近經濟部在跨國勞動力政策諮詢小組提案，希望讓已取得特定工廠登記以及從臨登轉特登但未曾聘移工的工廠也可申請移工。勞動部勞動力發展署跨國勞動力管理組組長蘇裕國表示，後續經委員討論決議，首波將開放6000名額。

據《中時新聞網》報導，曾持臨登向勞動部申請的雇主有3589家、移工人數有1萬8471人，特定工廠聯合會提案，以現況申請納管家數3.2萬餘家，開放特登業者申請聘僱移工，推估所需移工人數約3萬1000餘人。台灣大學國家發展所兼任副教授辛炳隆表示，特登工廠聘僱移工並未開放新的行業別，且原本就是國人從事意願較低的3K產業，應該不致影響國人就業。

【時報記者郭鴻慧台北報導】商用不動產未能延續上一季的熱度，今年第三季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72%與60%，寫下近20季以來的最低單季交易規模，合計前三季總交易金額為859億元，較去年同期衰退26%，相當於減少300億元，今年整年度商用不動產交易將面臨千億元的關卡戰。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行連續兩季利率凍漲，但出口與經濟下行風險將成為商用不動產市場上最大的不確定性，買方普遍維持觀望的態度，想等待經濟前景更為明確或者有價格誘因才會積極出手。

自用買方方面，同產業的營運表現出現明顯差異，科技與製造業無論在資本支出或者擴充產線都維持保守的態度，部分具備產業紅利者，在急單需求下，仍願意出手買入工業不動產，支撐甚至小幅推升工業土地行情，讓市場賣方對價格更為堅持，買賣價格認知仍需要時間的磨合。展望第四季，考量年底入帳時程安排，近期不少企業已陸續開始盤點手中閒置資產，預期接下來市場上可銷售物件增加，有機會帶動整體交易提升。

整體交易動能萎縮下，科技業成為主力買盤，第3季投入金額85億元，占比達到55%，商用不動產市場的前2大交易皆為科技業購廠，包括晶碩光學以30.4億元購置桃園龜山廠，以及日月光半導體以16.7億元向關係人購入高雄大社廠房部分產權，若從今年前三季表現來看，單季科技業投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業或其他產業，需求仍相對穩定。

另一方面，隨著台灣內需消費市場回溫下，本季餐飲、食品與零售業購置廠房或廠辦的交易案增加，合計投入金額27億元，例如本土餐飲品牌八方雲集跟爭鮮，都罕見的在北台灣購置廠房擴大或升級中央廚房規模。

土地市場雖然充滿雜音，部分建商陸續清點手中土地庫存，將短期內沒有開發計劃的土地出售，包括遠雄建設以40億元出售台中北屯土地，華友聯與隆大皆陸續活化手中土地資產。但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權條例修法並未撼動自用住宅買氣，連帶使的土地市場有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權交易金額達306億元，雖比去年同期減少近5成，但比第二季小幅成長29%，多個縣市政府土地標售案買氣熱絡。

【時報-台北電】統一（1216）集團近期北中南擴展物流園區，除台南新市物流園區、台中園區等動工趕興建，15日代子公司南聯國際公告斥資3.8億元買下原倉庫旁廠地廠房近3,000坪，法人預估，在統一既有規劃物流園區未啟用即呈現不足狀況，南聯國際的大倉擴大有可能朝整體物流區規劃。

統一集團近三年大手筆獵地興建物流大倉，包括台南新市物流園區，桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區等，已豪砸逾300億元，統一集團董事長羅智先曾表示，即便建材等物料大幅上揚，興建成本大增，每一物流園區成本均逾百億元，但即使北中南各大物流園區興建完成，仍會呈現不夠用，也因此各大子公司現在物流中心也會進行整體規劃，像是統一超去年標得的桃園航空城土地將規劃物流園區，因應疫後物流業務量大增，家樂福楊梅物流園區也會做整體規劃。

而南聯國際原有高雄大寮的倉庫亦進行整體規劃，包括買下隔壁的山明印刷廠土地與廠房，將做重新規劃擴大為大倉等。

統一集團北中南規劃的物流園區，未來將集結旗下捷盟、統昶、大智通、統一速達、捷盛，及負責網路銷售的博客來、一般通路銷售的德記洋行等七大公司進駐，目標2024年完工營運，將服務雲嘉南地區超過1,000家統一超商、康是美、星巴克等通路需求，此外統一超、家樂福、南聯國際等旗下倉庫、物流中心未來在重新整理後，各通路可交叉支援。(新聞來源 : 工商時報一李麗滿／台北報導)

新北納管工廠轉型全力衝刺 加速審查流程助業者邁向合法化

記者黃俊育 / 新北報導

新北好招連出！為協助未登記工廠就地合法轉型，新北市持續推動行動服務櫃檯、改善計畫輔導專班、專人電話追蹤及改善計畫說明會等措施，積極輔導業者，加速合法轉型進程。目前已進入提交工廠改善計畫及實質改善階段，經發局特別成立中小企業輔導團邀集各領域專家顧問，提供免費諮詢服務及診斷建議，預計113年3月底前將再協助420家業者取得改善計畫核定。

經發局長何怡明表示，特定工廠登記取得必須經歷申請納管、提送改善計畫、實質改善及特定工廠登記4個階段。為輔導業者加速通過改善計畫審查，進入實質改善階段，經發局進行多面向協助，例如簡化消防局、農業局審查會辦流程，縮減公文往返及會辦時間；推出優先審查機制，優先協助文件準備完善的業者以最快速度審查進入實質改善階段。自今(112)年5月開辦優先審查機制以來，已陸續輔導87家業者加速申請流程，未來將結合新北市中小企業輔導團及優先審查機制，透過手把手的教學，降低文件補正往返時間，只要文件齊備即進入優先審查機制，以一條龍服務方式協助業者早日合法化，邁向永續經營。

新北未登記工廠以中小傳統企業居多，例如萬里隱藏版人氣大山東饅頭店良聯企業也加入這次未登記工廠輔導措施，李老闆表示因工廠位於市有土地，原先對於提出改善計畫感到困難重重，不知該如何申請。透過參加說明會，由經發局輔導準備文件並協助向農業局取得租賃契約書後，現在已取得改善計畫核定，未來將於配合實質改善後申辦特定工廠登記。

經發局表示，未登記工廠改善計畫經核定後，應依所提計畫進行實質改善，輔導團隊將根據工廠的建物、產業特性、地理區位等需求，給予符合消防安全、建物安全、廢污水處理與排放、水土保持等項目具體改善的建議，如納管工廠導入數位化、低碳等技術或設備，將再協助業者爭取經濟部「納管工廠低碳及智慧化基礎轉型個案補助」，每案最高可獲150萬元補助經費，攜手邁向合法永續經營目標。

經發局已於9月12、13日辦理2場新北市中小企業輔導團輔導改善計畫說明會，共22家業者參加輔導，積極辦理資料補正，未來還將陸續辦理12場說明會，陪伴業者走向合法轉型之路。歡迎本市轄區已提送工廠改善計畫待補正之業者踴躍報名，相關資訊可撥打新北市中小企業輔導團專線服務電話02-77137380或加入輔導團Line官方帳號@ntpcsme洽詢。

繳納期間屆滿前已申請土地增值稅重購退稅，接獲通知否准時雖已逾期，仍得在30日內補申請適用自用住宅用地稅率。

近日接獲林小姐來電詢問，她在申報土地增值稅時，預期自己出售的土地應該符合土地增值稅自用住宅用地重購退稅，故未於土地現值申報書註明自用住宅字樣，而以一般稅率繳稅，在得知不符合重購退稅條件時，已來不及於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請。



桃園市政府地方稅務局表示，民眾出售自用住宅用地於土地增值稅繳納期間屆滿前，已申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅，但收到重購退稅否准公文時，已逾繳納期限，此時如果想更改為適用自用住宅用地稅率，可把握於稽徵機關通知30日內補行申請。



該局進一步說明，民眾即便未於申報時註明自用住宅，只要出售的土地符合自用住宅用地，仍可在土地增值稅繳納期間屆滿前向稽徵機關補行申請。另外，若於繳稅期間屆滿前申請重購退稅，惟接獲稽徵機關否准通知時已逾期，仍准補申請適用自用住宅用地稅率，但經稽徵機關通知得於30日內補行申請而逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。



舉例說明，林小姐的土地增值稅繳納期限至112年8月9日，已於112年8月4日申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅，112年8月14日接獲稽徵機關通知否准重購退稅，林小姐最遲應於112年9月12日前補提出售土地改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。



民眾如果有稅務相關問題，請利用該局服務電話，將有專人為您服務。

總局：(03)332-6181分機2752至2757、2762至2767

中壢分局：(03)451-5111分機202至218

大溪分局：(03)380-0072分機111至114、121至122

楊梅分局：(03)478-1974分機102至109

蘆竹分局：(03)352-8671分機122至128