吳馥馨
2023年11月11日
個人出售持有期間5年以下的房地，最高稅率為45%；若符合財政部公告的「非自願性」離職因素等要件，可適用20%優惠稅率計算應該稅額。但台北國稅局靠這招，揪出「假離職、真炒房，又規避高稅負」，替國庫追回稅款。
甲君在2022年5月購入桃園市一棟房屋，但很快就在同年的8月出售、9月辦理個人房屋土地交易所得稅申報；雖然持有期間只4個月，但逕自按非自願性因素，以稅率20%計算房地合一稅，並繳納應納稅額新台幣20萬元。
是否有自住事實 國稅局靠這些跡象判斷
但國稅局調查發現，甲君在2009年就購入台北市南港區的房產，並將其戶籍遷入後不曾遷出。而甲君持有桃園房地期間，也未辦理完成戶籍登記，沒有實際居住事實。
另此，甲君戶籍地南港區的房地，距離他工作地點新北市汐止區僅約3公里；對照桃園該處房地距離甲君工作地點約52公里、車程1.5小時，依一般社會經驗，很難認為甲君是因為工作關係才購買桃園市的房產。
至於在判斷是否有居住事實，國稅局也覺得不合常理，一則持有期間只有4個月，一般民眾若搬家時，光是整理打包，就不大可能在4個月內搬入、又再搬出。再者也可以查通訊地址，或有否繳交管理費，就可判斷有否「居住之事實」。
因此，國稅局認定，甲君出售桃園市房地，並不符合「非自願性離職」的因素，應該持有期間在2年之內，以適用稅率45%，核定應納稅額約45萬元。
甲君不服申請復查，並主張是因公司結束營業離職，以致無法繳交貸款而出售，應適用20%稅率課稅。
但國稅局以甲君出售持有期間在5年以下之桃園市房地，不符合財政部公告個人或其配偶於「工作地點」購買房屋、土地「辦竣戶籍登記並居住」的規範要件，復查決定駁回。
台北國稅局呼籲，民眾交易屬房地合一稅課稅範圍的房地，如屬非自願離職原因出售房地，應留意是否符合財政部公告之規範要件，始可適用20%較低之優惠稅率計算應納稅額，否則將遭補徵稅額。
非自願離職要件有七項
為強化抑制短期炒作的政策目的，房地合一2.0自2021年7月1日起正式上路，針對個人出售房地持有期間在2年以內、超過2年未逾5年之「短期交易」分別以稅率45%、35%課稅，但個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素等緊急情勢，需要出售持有期間在5年以下之房屋、土地，可適用20%之優惠稅率，
符合調職、非自願離職或其他非自願因素出售持有期間在5年以下房屋、土地之情形，分別為：
一、個人或其配偶於工作地點購買房地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，但因調職或非自願離職因素，而出售該房地者。
二、個人依民法規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務，包括欠稅，致房地遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房地負擔醫藥費者。
五、個人取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房地者。
六、房地共有人依土地法規定未經其同意而交易該共有房地，致交易其應有部分者。
七、個人繼承取得房地時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房地者。 |