台南1家科技公司在苗栗縣公館鄉興建電能儲存場，引發居民抗議，業者未與地方取得共識，仍繼續使用儲能場，縣府17日指出，今年8月已先依法對業者開罰，業者未在期限內改善，到場會勘發現業者仍持續使用，因此會同台電公司拆除電錶停止供電。

該科技公司去年9月租下公館鄉五谷村一處荒廢農地，建置1.2MW電能儲存場，今年1月檢驗掛錶接電，雖是乙種工業區用地，但從建置過程到接電運轉，「連住在對面阿婆都不知道」。地方痛斥從附近住戶到鄉公所、縣府無人知情，更質疑場地缺乏完善排水系統，有公安疑慮。

該案是由前公館鄉民代表周逢甲揭露，所有人才知情是要蓋儲能場，縣長鍾東錦還為此痛批能源局、台電不尊重縣府，跳過地方偷偷摸摸替業者放行。縣議員孫素娥、曾美露與鄉長何在鑫等人也批評「業者是侵門踏戶」，走法律漏洞強迫地方中獎。

業者代表當時強調，申請設置程序符合法規，儲能系統設備都有取得第三方公證單位認證，也有依照設置安全距離遠離學校、醫院，並取得消防技士簽證，更指稱將回饋地方，但多次開地方說明會未果，仍持續運轉。

縣府工商發展處長詹彩蘋表示，今年8月10日派員到現場勘查，確實發現業者已完成設置儲能設備，並且開始運轉，針對業者「先斬後奏」，依違反土地使用管制規定開罰6萬元，並請業者依法補辦土地容許使用取得核准後，得到地方共識才可接電運轉。

縣府12月5日再次勘查，經了解業者雖有辦理說明會，但仍未取得地方同意設置共識，且持續運轉使用，12月8日再次開罰並限期12月15日前改善，因改善未果，縣府近日已會同台電公司、業者前往現場拆除電錶、停止供電。

詹彩蘋表示，全縣有32儲能場，縣府將不定期稽查，也呼籲業者申請設置儲能場時，務必辦理地方說明會向鄉親說明，並取得地方共識同意設置，若設置區域是在都市計畫工業區，則應依規定要獲得縣府審查核准後才能設置。

農地移轉給「非自然人」，要繳納土地增值稅；民國105年1月1日以後（含當日）取得之農地，如無其他法令特別規定，出賣而移轉給「非自然人」需繳納房地合一稅：

一、農地移轉給「非自然人」，要繳納土地增值稅（《農業發展條例》§37 Ⅰ之反面解釋，註一）。

理由：農地移轉給「非自然人」，即使取得「「農業用地作農業使用證明書」（簡稱：農證），仍無法依《農業發展條例》§37 Ⅰ申請不課徵土地增值稅，因此要繳納土地增值稅。

二、民國105年1月1日以後（含當日）取得之農地，如無其他法令特別規定，出賣而移轉給「非自然人」亦需繳納房地合一稅（《所得稅法》§4-5 Ⅰ②反面解釋，註二）。

理由：目前稅捐實務認為「農地」縱使取得「農業用地作農業使用證明書」（簡稱：農證），但因為無法申請不課徵土地增值稅，亦不得依《所得稅法》§4-5 Ⅰ②免納房地合一稅，因此要繳納房地合一稅。

註一：

《農業發展條例》§37 Ⅰ：

作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

註二：

《所得稅法》§4-5 Ⅰ②：

前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅……：

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

桃園市政府地方稅務局表示，土地稅法第34條規定一生一次之「出售前1年」及一生一屋之「出售前5年內」曾供營業使用或出租，不適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，原以「訂約日之前1日」往前推算1年或5年期間，依最新財政部112年11月8日台財稅字第11204626540號令釋，改以「訂約日」為推算之基準日。新令基準日規定詳如下：



一、出售土地於訂約之日起算30日內申報移轉者，以訂約日為準；逾30日始申報，以申報日為準。

二、法院拍賣土地，以法院拍賣日為準。

三、法院判決移轉土地，以申報人向法院起訴日為準。

四、拆除改建出售之土地，以核准拆除日為準。當事人能提示該地上房屋實際拆除日之證明文件，經稽徵機關查明屬實者則以「實際拆除日」為準。

五、自益信託於辦竣塗銷信託登記回復原土地所有權人名義後，原土地所有權人於未滿1年或未滿5年移轉者，有關「出售前1年」及「出售前5年內」期間之計算，適用前揭之基準日，其往前推算之期間應包括自益信託期間。



該局舉例說明，民眾陳先生如於112年12月5日立契出售土地，且於訂約之日起30日內依限申報按一生一次自用住宅用地稅率10%核課，則查核有無供營業使用或出租期間為111年12月6日至112年12月5日止，如於此期間均無營業出租，且土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，始可按自用住宅用地稅率核課，請民眾特別注意。



此外，新令亦對拆除改建中出售之自用住宅用地，有關於該地「辦竣戶籍登記」重新規範，與前揭有無營業使用或出租相同基準，可以「核准拆除日」或「實際拆除日」為認定標準。



如有任何疑問或不明瞭之處，歡迎利用該局總(分)局電話查詢，將有專人為您服務。

 

總局：332-6181分機2752～2757、2762～2767

中壢分局：451-5111分機202～215

大溪分局：380-0072分機111～114、121～122

楊梅分局：478-1974分機102～109

蘆竹分局：352-8671分機122～128

（臺中訊）台中市政府地方稅務局表示，原適用租稅減免或優惠課徵地價稅的土地，如果有使用情形變更，必須記得向稅務局詢問是否會影響地價稅，並主動申報，才不會事後被查獲遭到補稅及裁處罰鍰。

    地稅局說明，日前有位住在和平區松鶴部落的孫女士，大老遠跑到地稅局詢問為何她的土地沒有課徵地價稅，稅務局人員查詢後發現，孫女士的土地以前都課徵田賦(目前停徵)，但其實土地上早就已經蓋了房子，不符合課徵田賦的規定，應補徵地價稅。

    地稅局長沈政安指出，因為課稅要件事實，民眾最清楚，如有符合或已經不符合減免或優惠情形時，就負有協力義務，必須向稅務局申報。舉例來說，民眾的土地如果原來適用自用住宅用地、工業用地等優惠稅率或是已經核准減免地價稅，事後土地或地上房屋的使用情形變更，而不符合優惠稅率或減免地價稅的規定時，就應該主動向稅務局申報，否則被稅務局查獲後，除了補稅以外，還可能加罰3倍以下的罰鍰。

    沈局長進一步說明，像孫女士這種課徵田賦的土地，事後興建房屋，就屬於變更土地使用情形的一種，其他常見情形還有自用住宅用地出租、設立營業商號或全戶戶籍遷出等，以及騎樓走廊地設立攤販營業使用、加裝鐵捲門或圍籬，未供公共通行使用，也都是變更使用。如果有這些情形，都要主動向稅務局申報，才能避免受罰。

    稅務局表示，民眾對於稅捐減免，如果有任何問題，歡迎撥打該局免費服務電話0800-000321或04-22585000按1接全智慧客服中心洽詢，將有專人提供服務。

「這款」合法登記工廠　可減半課徵房屋稅

民眾買賣房子可能會使用「重購退稅」，但台中稅務局提醒，退回出售地土地增值稅後，重購土地自完成移轉登記的5年內，再行移轉或改作其他用途時，應追繳原退還稅款。

「重購退稅」是政府推出的節稅方案，針對賣舊屋與買新屋之間的時間在2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可申請退換過程中產生的稅金，但仍需留意操作規範。

根據台中稅務局說法，土地所有權人因重購土地退回出售地土地增值稅後，其重購之土地自完成移轉登記之日起5年內再行移轉或改作其他用途時，應追繳原退還稅款。不僅如此，土增稅重購退稅除了享受換屋節稅優惠外，更應注意重購之房地自移轉登記日起5年內需作自用住宅使用，以維持自身權益。

▼節稅方案仍有許多細節要留意。（示意圖／pixabay）

台中市政府地方稅務局舉例，民眾陳先生2年前換屋並利用「重購退稅」退回出售舊房地的土地增值稅，原本打算將新房地贈與給妻子，但卻暫緩念頭，就是考量到必須退還稅金。

該局說明，為了避免投機、落實重購房地自住使用，經列管的重購土地，稽徵機關於管制期間內每年會辦理全面清查，一旦查獲重購土地已再行移轉，例如出售、贈與、法拍、夫妻贈與，或是改作其他用途，例如供營業使用、出租、未設戶籍等不符合自用住宅用地要件者，將依規定全部或按比例追繳原退還稅款。

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苗栗縣政府稅務局表示，民眾出售自用住宅用地主張按一生一次或一生一屋課徵土地增值稅時，如有供營業使用或出租者，應以下列各款基準日往前推算1年或5年之期間計算：

(一)出售土地於訂定契約之日起算30日內申報移轉現值者，以訂約日為準；逾30日始申報移轉現值者，以申報日為準。

(二)法院拍賣土地，以法院拍定日為準。

(三)法院判決移轉土地，以申報人向法院起訴日為準。

(四)拆除改建中出售之土地，以核准拆除日為準。當事人如能提示該地上房屋實際拆除日期之證明文件，經查明屬實者，以實際拆除日為準。

(五)自益信託於辦竣塗銷信託登記回復原土地所有權人名義後，原土地所有權人於未滿1年或未滿5年移轉者，有關「出售前1年內」或「出售前5年內」期間之計算，適用前4款之基準日，其往前推算之期間，應包括自益信託期間。

該局特別提醒，出售土地如欲適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應注意相關規定，以免無法適用優惠稅率，請民眾特別留意，維護自身權益。

糟糕了！土地買賣尚未過戶前就趕緊轉售 居然被罰移轉現值2%罰款

2023/12/11 12:45文/記者林耀文

注意了！土地買賣承買人未向地政機關辦理所有權登記移轉，即再行訂約出售，被查獲將處以出售移轉現值2%之罰鍰。

老王辛苦積蓄多年，發覺近來屏東房市有逐漸上揚的市場跡象，就將手頭上約500萬元現金，在市區買下一戶舊透天厝，卻在過戶前，就找到新買家，立即轉手出售，沒想到居然被稅捐機關罰款，才驚覺想要投機的取巧心態不可取。

屏東縣政府財稅局表示，土地買賣承買人未向地政機關辦理所有權登記移轉，即再行訂約出售，被查獲將處以出售移轉現值2%之罰鍰。

依土地稅法第54條第2項規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2%之罰鍰；但依稅務違章案件減免處罰標準第18條第2項規定，其移轉現值在新臺幣100萬元以下者，或辦竣權利移轉登記前經依規定撤回或註銷移轉現值申報者，免予處罰。

舉例來說，王先生於112年11月15日訂約向土地所有權人陳小姐購買土地1筆，未向地政機關辦理土地所有權利移轉登記，即於112年12月1日再行出售該筆土地給張小姐(土地移轉現值為新臺幣120萬元)，依上開規定因土地移轉現值超過新台幣100萬元，應處以王先生該筆土地移轉現值2%之罰鍰(即120萬x2%=2萬4000元)，提醒土地買賣當事人切勿心存僥倖違反規定。

2023/12/08 18:10文/記者朱語蕎

出售道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。（資料照）

有民眾詢問，作道路使用的土地，移轉時不用繳土地增值稅？對此，稅務局表示，移轉道路用地，如屬都市計畫法指定之公共設施保留地的道路用地，可檢附鄉鎮市公所核發「土地使用分區證明書」，申請免徵土增稅。

如為非都市土地經編定為交通用地，則需檢附「非都市土地供公共設施使用證明書」，同樣可申請免徵土地增值稅。

 新竹縣政府稅務局提醒，非都市土地供公共設施使用證明書應向需用土地機關申請，比如：移轉土地供國道使用，需用土地機關為交通部高速公路局；如供省道、快速道路使用，需地機關為交通部公路總局；供縣道、鄉道路使用土地，需地機關為縣市政府。

如非國、省、縣、鄉道土地則應向鄉鎮市公所的工務課或建設課申請，倘無法知悉需用土地機關，可向土地所在地之地政機關查詢。

除了道路用地移轉可申請免徵土地增值稅外，針對都市土地範圍內公園用地、學校用地及機關用地等公共設施保留地，及非都市土地經依法完成用地編定之公共設施用地，在未依法徵收前之移轉，均可分別檢具「土地使用分區證明書」或「非都市土地供公共設施使用證明書」申請免徵土地增值稅。

國土計畫土地使用管制的主要基本原則

一、保障既有合法權利，允許土地使用：合法建築物、設施不受影響，可以繼續使用；原本區域計畫法編定的建築用地，未來還是可以申請建築。

二、配合地方管制需要，研訂因地制宜土地使用規定：除了中央訂定全國一致性管制規則，地方政府也可以透過法定計畫檢討，訂定因地制宜土地使用管制規則，因應地方發展需求。

三、依據法定權責分工，訂定土地使用管制為限：國土計畫法不會取代其他部會（例如農業、產業）法令，依其他法令該有的權利不會因為國土計畫而消失。(管制架構看這裡國土計畫法開始管制後，鄉村區的農地還可以蓋房子嗎?)

基於上述基本原則，底下臚列幾種大家最關心的態樣，說明實施管制後的權益會有如何的影響：

一、合法工廠被劃設為國土保育地區後，會被拆除？未來不得再擴大？

答：不會。

(一)國土保育地區內既有土地使用已合法之工廠（例如位於丁種建築用地或特定目的事業用地），均得維持原來合法使用，不會被拆除。

(二)考量國土保育地區之環境敏感性質，位於合法用地上之合法工廠，未來將鼓勵轉型為住商或觀光遊憩等污染性較低之土地使用。

二、被劃成農業發展地區後，永遠只能從事農業使用？

答：不是。

(一)研擬中的國土計畫土地使用管制規則容許使用情形草案規劃，農業發展地區可以從事農業產、製、儲、銷、休閒農業、農村再生、公共設施或公用事業等相關土地使用。

(二)配合直轄市、縣（市）政府施政方向，未來如有城鄉發展需求，亦可透過直轄市、縣（市）國土計畫每5年通盤檢討機制，或辦理鄉村地區整體規劃，調整國土功能分區為農業發展地區第4類或城鄉發展地區，以提供居住、產業等多元發展利用。

三、國土計畫實施後，都市計畫內的住宅區、商業區等可發展用地會不會受到影響？

答：不會。

依照國土計畫法第23條第2項但書的規定，國土計畫實施後，原屬都市計畫範圍之土地，仍依都市計畫法及相關規定進行管制。

四、都市計畫農業區如果被劃設為農業發展地區第5類，會有什麼影響？

答：依都市計畫法管制，但很難變更分區

(一)依照「全國國土計畫」第9章土地使用指導原則，都市計畫農業區如果被劃設為農業發展地區第5類，仍依都市計畫法及相關規定進行管制，不因劃入農5而有其他管制規定。

(二)惟後續如需檢討變更為農業區以外之土地使用分區（例如住宅區等），應先調整國土功能分區為城鄉發展地區第1類後，始得辦理都市計畫使用分區檢討變更作業。

五、我家位在原本區域計畫法編定的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，未來可以做哪些使用？

答：維持原來之編定及使用

(一)依據「全國國土計畫」第9章土地使用指導原則，原依區域計畫法編定之可建築用地，經直轄市、縣(市)主管機關及農業主管機關認定不妨礙國土保育及農業生產環境者，得繼續編定為可建築用地。

(二)為了保障既有可建築用地之合法使用權益，依原區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種建築用地範圍內，未來原則無須向國土計畫主管機關申請，即可從事住宅、零售設施（特種零售設施除外）、辦公處所、營業處所（特種服務設施除外）、餐飲設施等一般生活所需之土地使用。(但還是要符合其他法令如建築法令或申請建築執照)

(三)至於原依區域計畫法編定之丁種建築用地，原則仍得於原用地範圍內從事低汙染工業使用，亦可經過申請程序後，從事前述住、商相關土地使用。

六、我家位在原本區域計畫法編定的甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，未來的建蔽率跟容積率會受到影響嗎？

答：不會。

原依區域計畫法編定之甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，均以維持原使用強度上限規定（例如甲建維持建蔽率 60%、容積率 240%）為原則，降低制度轉換衝擊。

七、民眾所有土地如果不符合國土計畫之容許使用情形，是否可以繼續使用？

答：得維持原來的使用，但不得增、改或重建，依據國土計畫法第32條1項規定，屬於區域計畫實施前（僅限原住民族土地）或原合法之建築物、設施不符合國土計畫容許使用情形者，得維持原來之合法使用，並得以修繕；但如有增建、改建、重建等需求時，則應依照國土計畫土地使用管制規則規定辦理。

結論

在國土計畫法開始管制後，不影響土地所有人既有合法權益，但地主使用時還是必須符合其他法令原本的規定，例如符合建築法或農舍興建法令，至於未能符合國土計畫法的使用，只能維持現況使用，不能再增建、改建、重建，否則會有比以前更重的罰鍰及斷水、斷電、命拆除等措施，以真正落實國土永續發展。