文／台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍

民間賣土地，地主常會開出高於行情的地價，買方則會殺價，並非想賣多少就會成交。而且成交價都是秘密進行，不會隨便透露。這幾年實價登錄制度修改，土地也需要實價登錄，預售屋甚至紅單轉賣也需要快速實價登錄，跟賣成屋一樣。因此必須等待一段時間，有需要的人才會去看某塊土地成交價多少，一般人是不會去特別注意的。

★【理財達人秀】面板.記憶體.航運 漲波段? 股權爭霸.集團作帳 超兇!★

然而，政府標售土地則是敲鑼打鼓，有點像賭場，讓敢賭的買方一起出價，買方有的搶標很高價土地，並不是一定要蓋房子出售，而是用來資產配置。為了搶標土地，為了養地，願意出高於底價很多的不合理價錢。

一般建商為了將本求利，根本沒有能力亂出高價，有些單位看到很多人領取標單，就勢在必得，也願意出不合理的標價。大咖壽險公司擁有許多保戶投保的現金，也勇敢地投入搶標土地。

▼政府標售土地敲鑼打鼓，吸引買方高價搶標。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

國家標售土地 一夕暴漲2~3倍

幾十年來的例證，甚至決標價為底價的2倍到3倍！震驚了參與投標的人！震驚了全國民眾！國家標售土地可以在一夜之間漲了2倍到3倍，難道鄰地地主的土地就比較差嗎？雖然地主原來的開價符合市場行情，那現在若不跟著政府調高地價，那不就是賤賣自己的土地嗎？

又例如壽險公司拿著一堆保戶的現金高價搶奪土地，這些土地未來如果蓋房子也是要高價售出，那原來的保戶情何以堪？拿民眾的錢去標土地，卻讓民眾買到高漲的房價，民眾跟民眾的小孩心如何能平？這真是一件弔詭的事情！

最有名的案例是1987年，國泰人壽搶標台北市南京東路3段華航旁邊的土地，底價每坪才30萬元，得標價卻是90萬元！震驚了全台灣！這是天龍國的傳奇故事！

▼許多地段土地經過標售後暴漲。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

放任市價飆高 估價師無用武之地

幾十年過去了，這種瞬間漲價1倍、2倍、3倍的案例時有傳出。這幾年高雄市政府、台南市政府、台中市政府、桃園市政府也都是這樣大漲價標售土地，標售的底價都是經過內行的程序估出來的當時市價，市價透過標售可以扭曲為2倍、3倍，則估價何用？不動產估價師無用武之地？

筆者曾經建議政府，多人搶標同一塊土地的時候，既然政府已經訂出合理的售價，應該讓這些單位公平抽籤，結果，競標卻讓大家亂搶、亂漲一番！政府單位雖然因為大漲價多出了不少的收入，但是面對的則是未來不斷上漲的房價，引來憤怒的民怨！政府單位得不償失！

土地壟斷有刑責 改抽籤方式杜絕飆漲

政府幾十年來多次打房，可能當下有效，一年兩年過去又無效了！房價的大漲是因為地價大漲的驅迫，政府光打房價卻不打地價，卻不改良土地標售、競價價高即得的方式，則打房何用！

筆者也曾在公開投稿大報的文章提醒政府，打地價是不需修法的，《平均地權條例》第83條本來就有規定「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處3年以下有期徒刑，並得併科7千元以下罰金。」

總而言之，除了打房，更重要的是打地價！請政府修改競標同一塊土地，多人投標，最高則得標，改為公平的抽籤方式，則地價一夜之間暴漲的案例將可消失無蹤！

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）

公開資訊觀測站重大訊息公告



(1101)台泥-本公司董事會決議出售桃園巿蘆竹區土地



1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

本公司桃園巿蘆竹區土地

座落：桃園市蘆竹區公埔段、福山段、福臨段等20筆土地

2.事實發生日:112/12/21~112/12/21

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

交易數量：土地面積約11,918坪

交易總金額：待定

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

交易相對人: 待定

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明認列情形）:不適用

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定事項:

契約起訖日期:依買賣契約書約定

限制條款及其他重要約定事項:無

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及決策單位:

決定方式：比價及議價

決策單位：依本公司董事會

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

展碁不動產估價師聯合事務所

11.專業估價師姓名:張志明

12.專業估價師開業證書字號:（94）新北估字第000016號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:不適用

17.會計師事務所名稱:不適用

18.會計師姓名:不適用

19.會計師開業證書字號:不適用

20.經紀人及經紀費用:不適用

21.取得或處分之具體目的或用途:健全財務結構及活化公司閒置資產

22.本次交易表示異議之董事之意見:無

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:民國112年12月21日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:民國112年12月21日

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:無

• 2023.12.21 


•  


• 18:04 


•  


• 工商時報  郭文正

• 特定工廠


• 發展協會


• 特定工廠用地


• 用地計畫


• 特目

已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿！

台南市特定工廠發展協會於12月21日在台南市關廟區山西宮活動中心舉辦第二屆第三次會員大會，並舉辦112年度台南市政府輔導特定工廠用地變更的特定工廠用地計畫說明會，希望已取得特定工廠登記之特定工廠業者，儘速依法完成用地變更並合法經營。

台南市特定工廠發展協會理事長陳明順表示，目前台南市特定工廠發展協會已知有20幾件送件臺南市政府審查，有3家已通過審查，隨後還會陸續通過審查案件，希望所有會員都能積極改善使用環境並投入變更申請，早日完成合法使用。

由於「工廠管理輔導法」修正上路後，以20年時間輔導2016年5月20日前未登記工廠轉型、搬遷或就地合法，在落日條款期限內，符合輔導對象的業者須於2022年3月19日「關門大限」以前申請納管、2023年之前提出污染、消防安全等工廠改善計畫，並繳交營運管理金，最遲須於2030年之前取得「特定工廠登記」（簡稱特登），取得特登後仍須在2040年之前將土地變更為「特定目的事業用地」（簡稱特目），完成就地合法。

而綜觀整個特登工廠合法過程，最後一哩路仍須再依據「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」完成特目變更，特登工廠取得特目的基本條件包含一、申請前3年內不得有經環保機關認定、情節重大的環保違規，二、需繳交原本農地當期公告現值之50%作為回饋金，留作地方公共排水設施等用途，三、應設置屋頂型太陽光電，且面積不得低於廠房屋頂的50%，但若因饋線不足、日照不足、建物結構特殊等因素經台電公司獲經濟部指定之太陽能產業公(協)會評估無法裝置之書面意見，經中央主管機關同意者，免予設置。

另根據「工輔法」第28條之10規定，「轉特目辦法」草案適用對象為5公頃以下已取得特登的工廠，若面積達5公頃以上，則依「產業創新條例」、「非都市土地使用管制規則」等，辦理土地使用分區變更為「工業區」。面積2公頃以上、未達5公頃的特登工廠，除了用地計畫外還要擬定「開發計畫暨細部計畫」，經申請核定後，變更為「特定專用區」，面積未達2公頃的特登工廠應擬定「用地計畫」，向地方縣市政府申請核定後，將用地變更為「特定目的事業用地」，整個歷程相當繁複，當中或許有些條件不盡理想，但總是建議所有會員儘速排除困難往完全合法邁進，才能專心打拼公司營運。

• 2023.12.21 


•  


• 11:42 


•  


• 工商時報  陳宗慶

• 經濟部


• 產業發展署


• 未登記工廠


• 納管


• 改善

已將目前網頁的網址複製到您的剪貼簿！

截至今（112）年11月份，經濟部督導各直轄市、縣(市)政府審查未登記工廠申請納管、提送工廠改善計畫及辦理特定工廠登記之進度，分別摘要說明如下：

一、 納管：

全國已申請納管之既有未登記工廠約3.3萬餘家，經各地方政府審查符合納管資格者，計26,704家，審查率95.76%；較今(112)年10月份增加123家，月增加率0.63%。各級地方政府審查納管辦理情形：

第一級縣(市)政府：新北市98.28%最高，其次臺南市97.58%，再次臺中市96.86%。第二級縣(市)政府：新竹市及嘉義市審查完畢，新竹縣、苗栗縣、南投縣、雲林縣、宜蘭縣、屏東縣、花蓮縣達90%以上。第三級縣(市)政府：臺北市、基隆市、臺東縣、澎湖縣及金門縣皆審查完畢。

二、 工廠改善計畫：

申請納管者並提送工廠改善計畫2.9萬餘家，經地方政府審查核定者，計9,152家，審查率34.05%；較今(112)年10月份增加498家，月增加率1.95%。各級地方政府審查改善計畫辦理情形：第一級縣(市)政府：彰化縣73.67%最高，其次臺中市27.71%，再次臺南市18.88%。第二級縣(市)政府：屏東縣82.64%最高，其次雲林縣51.53%，再次苗栗縣46.17%。第三級縣(市)政府：臺東縣及澎湖縣審查完畢，其次臺北市77.78%。

三、 特定工廠登記：

經納管、核定工廠改善計畫並取得特定工廠登記者，計1,359家；較今(112)年10月份增加111家。另原臨時登記工廠轉為特登工廠有7,012家，合計特定工廠登記計8,371家。

經濟部將持續督導地方政府審查進度，業已研訂「優化工廠改善計畫審核作業工作指引」，提供地方政府精進審核作業效率之參考。另為協助納管工廠導入低碳化、智慧化等技術或設備更新，已核定工廠改善計畫者可提報基礎轉型個案補助計畫向本部申請最高上限150萬元經費補助。截至112年11月，業者送件申請基礎轉型補助情形，以彰化縣最多277家、其次臺中市209家、再次雲林縣34家。經濟部請地方政府加速審查速度，讓業者落實工廠環保及消防等設施改善，早日取得合法工廠資格。

基隆市工業區土地不多，目前積極推動工業區「立體化」，市長謝國樑今與秘書長方定安、各相關單位主管與六堵工業區的業者座談。謝國樑說，希望藉由提高容積率，提升產業用地效率，解決廠商的缺地問題，進而增進投資、創造在地就業及經濟產出。

市府指出，考量新設園區方式提供產業發展所需空間恐緩不濟急，且為因應創新產業發展的時效需求，經濟部艱「都市型工業區更新立體化發展方案」，藉提升既有都市計畫區容積率方式，亦即由申請人利用容積獎勵，在原本建築物上「長高」，或拆除建物後用新的容積率重建，以加速工業區的更新與立體化發展，強化產業用地使用效率，並導引企業新增投資、投入能源管理。

謝國樑表示，立體化是六堵工業區創造更多就業機會的最重要方法，工業區立體化可以增加更高的容積率，產出更多就業機會，至於業者有沒有意願立體化、政府要如何來協助，或者立體化後如何創造雙贏，市府將傾聽業者的訴求，逐案協助輔導。

謝國樑另指出，六堵工業區尚有許多發展潛力，包含未來捷運的開發，以及原有的占地2公頃的亞太藝術園區，如市府能獲得行政院輔導協助，有望創造出更多發揮空間。

市府產業發展處說明，基隆市工業區立體化方案獎勵項目，位於都市計畫乙種工業區、產業專用區的廠房，得依照新增投資、捐贈產業空間或繳納回饋金、能源管理等方式，獲得最高50%的容積獎勵。

六堵科技園區廠協會理事長吳宗寶等多位廠商代表，對市府團隊的方案表示支持。謝國樑表示，日後將以單數月前往工業區拜訪廠商，雙數月安排座談的方式，加強與廠商之間的雙向溝通。

送房給小孩前先想想！一步踏錯　繳稅額從9.6萬變7百萬

• 小


• 中


• 大

• 友善列印

金門縣稅務局表示，出售自用住宅用地適用土地增值稅優惠稅率，其自用期間分別依土地稅法第34條第2項一生一次「出售前1年內」及同條第5項第5款一生一屋「出售前5年內」，自112年11月8日起財政部由下列各款前1日修訂為以下列基準日往前推算1年或5年之期間計算：

一、出售土地於訂定契約之日起算30日內申報移轉現值者，以訂約日為準；逾30日始申報移轉現值者，以申報日為準。

二、法院拍賣土地，以法院拍定日為準。

三、法院判決移轉土地，以申報人向法院起訴日為準。

四、拆除改建中出售之土地，已核准拆除日為準。當事人如能提示該地上房屋實際拆除日期之證明文件，經稽徵機關查明屬實者以實際拆除日為準。

五、自益信託於辦竣塗銷信託登記回復原土地所有權人名義後，原土地所有權人於未滿1年或未滿5年移轉者，有關「出售前1年內」或「出售前5年內」期間之計算，適用前4款之基準日，其往前推算之期間，應包括自益信託期間。

金門縣稅務局表示，民眾若有土地增值稅疑問，歡迎撥打082-325197#203、209、210，洽詢相關問題。

（臺中訊）臺中市政府地方稅務局表示：土地稅法第34條所稱「出售自用住宅用地」，也包括「交換」土地在內，因此交換之土地如果同時符合以下條件，亦可申請按自用住宅用地優惠稅率百分之十核課土地增值稅:

一、都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝。

二、地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且已在該地辦竣戶籍登記。

三、土地所有權人在交換前一年內，土地及地上建物未曾供營業或出租使用。

    稅務局進一步說明，土地移轉方式如果是「贈與」，則無自用住宅用地優惠稅率之適用，因贈與移轉並非出售，請民眾特別留意。

    民眾如仍有疑義，可利用0800-000321免付費服務電話或04-22585000轉1接全智慧客服中心，將有專人為您服務。