出售及重購土地所有權人不同　土地增值稅重購退稅行不通

個人重購自住房地，無論是先賣後買或是先買後賣，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在 2 年內且是自住，均可適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，但請注意新購自住房地 5 年內只能自住，不可改作出租、營業及其他用途或移轉，且出售及重購房屋必須為個人或配偶登記所有，否則將面臨補稅。

財政部高雄國稅局舉例說明，甲君於 106 年 7 月 5 日以 850 萬元購入 A 屋並將戶籍遷入且居住，於 111 年 8 月 23 日再以 1,200 萬元購入 B 屋。甲君於購入 B 屋後旋即將 A 屋於 111 年 12 月 15 日以 1,000 萬元出售他人，甲君將戶籍由 A 屋遷至 B 屋，經計算出售 A 屋須繳納房地合一稅額 22 萬元【（成交價 1,000 萬元 - 取得成本 850 萬元 - 可減除移轉費用 30 萬 - 土地漲價總數額 10 萬元）× 適用稅率 20%】，甲君以 B 屋購買價款 1,200 萬元高於 A 屋出售價款 1,000 萬元為由，申請重購自住房地扣抵稅額 22 萬元。

該局經查發現，甲君將 B 屋於 112 年 5 月出租予他人做為營業使用，且甲君實際另住他縣市，於是依規定否准甲君重購自住房地扣抵稅額，並追補房地合一稅款。

該局進一步提醒，有關自住房地退稅或扣抵稅額規定，除作為自住房屋使用及重購房屋 5 年內不可改作其他用途或再行移轉等規定外，出售及重購房屋必須為個人或配偶登記所有，且個人或其配偶、未成年子女應依規定於該出售及重購房地有戶籍登記並實際居住，無其他用途，才可申請適用重購自住房地退稅扣抵。如有疑義，可撥打免費服務電話 0800-000-321。

新竹科學園區去年10月因硬碟大廠台灣力森諾科決定關廠，510名員工分3批陸續資遣，其中位於園區科技五路的廠房，委託商仲第一太平戴維斯進行標售，建物總面積約1.38萬坪，基地約6493坪，底價未公開，估計逾10億元，案件尚在籌備已吸引多家半導體、IC設計、電子零組件大廠洽詢。

據新竹科學園區管理局統計，截至去9月已有40多家公司通報裁員，累計共165人，去年10月更提高到48家廠商裁員，人數達496人。竹科管理局指出，因受到「台灣力森諾科」科技股份有限公司（原名和喬科技）關廠分批裁員，不過竹科從業人員，較前年同期增加3602人，年增約2%，並無失業潮現象。

「台灣力森諾科」科技公司成立於1990年，以生產濺鍍式薄膜硬磁碟片為主，是國內唯一的專業硬碟片製造商，員工人數約600人，隨著產業趨勢變化，在台灣生產硬碟片已不具競爭力，因此「台灣力森諾科」已決定關廠，510名員工分3批陸續資遣。

第一太平戴維斯表示，這次標售的整棟廠房，位於竹科園區門戶第一排，是近幾年竹科最大面積廠房釋出案，全棟面積超過1.3萬坪，規劃有廠房區、辦公區與倉儲區，廠房區樓地板載重最高達1.2噸並設有高規格無塵室，可滿足園區內中大型企業做企業總部與產線擴張的雙重需求，已經吸引多家半導體、IC設計、電子零組件大廠洽詢。

第一太平戴維斯指出，近期台積電國內、外擴廠更成為市場關注指標，包括新竹寶山、中科二期與高雄橋頭等區域皆在建廠或用地取得階段，甚至在雲林與嘉義也傳出縣市政府積極爭取台積電設廠的可能性，將帶動半導體產業鏈新一波的擴張。

過去2年竹科僅有一筆整廠交易案例，即為晶元光電向關係人隆達電子購入整棟1.2萬坪廠房，科技廠房釋出稀缺，擴廠需求已外溢到新竹工業區、竹北台元園區、苗栗竹南科學園區等周邊地區，部份科技業甚至採取廠辦分離的策略，將辦公單位遷出，竹科園區內的空間留做產線擴張之用。

永慶房產集團彙整預售屋實價登錄交易資訊，篩選2023年台北市交易總價7000萬元以上的前5大預售交易建案，中山區「國賓皇琚」交易件數36件居冠最為熱絡，相當於每個月就有3件交易紀錄！而松山區「勤美璞真城仰」2023年平均單價每坪211萬元，不僅為前5大建案單價最高，交易量也有15件，是2023年表現最有價有量的豪宅預售建案。

中山「國賓皇琚」每月賣3戶！榮登北市預售豪宅交易冠軍！







根據2023年預售屋實價登錄資料統計，台北市預售豪宅交易量前5名出爐！其中，「國賓皇琚」交易件數36件榮登第一名寶座，交易量幾乎是第二名的兩倍，平均單價每坪195.9萬元，平均一戶交易總價2.37億元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「國賓皇琚」位在中山區中山北路二段，是台北市中心著名的林蔭大道，鄰近馬偕醫院、捷運雙連站及中山站，周邊企業、飯店、百貨林立，商務機能完善。建築基地前身是台北國賓飯店，也是台灣首家民營五星級飯店，後來參與危老重建，規劃改建為2棟住宅、1棟飯店，住宅戶數72戶。「國賓皇琚」棟距寬闊，建案訴求飯店式管理，再加上國賓飯店品牌的加持，深受高資產人士青睞。







「宏國大道城B棟」則以19件位居第二，平均單戶總價1.13億元，平均每坪122.7萬元。陳金萍說明，「宏國大道城B棟」基地位於大同區承德路二段，鄰近台北車站、捷運中山站、捷運雙連站，附近即是著名的南京西路商圈，建案名稱呼應台北早期商貿繁華興盛的大稻埕地區。在台北市西區門戶計畫帶動下，將有台北雙子星、郵政雙塔等大型開發案進駐，預期再次翻轉城市發展軸線，「宏國大道城B棟」建案對於在地高資產換屋人士具有一定的吸引力。







有價也有量！ 松山「勤美璞真城仰」單價213.2萬元 全市最高







若以平均交易單價來看，最高的預售豪宅是松山區的「勤美璞真城仰」，平均單價每坪213.2萬元，平均單戶交易總價達2.15億元，交易件數16件位居第四。陳金萍指出，「勤美璞真城仰」前身為慶城福華大樓，屋況老舊且長年閒置，嗣後以實施都市更新方式重建。建案基地位在松山區慶城街，鄰近松基公園，附近有松山機場、捷運南京復興站，周邊敦化北路林蔭大道也有多所著名豪宅坐落，地段卓越、鬧中取靜，且具備市中心千坪以上大基地優勢，保值性高而廣受高資產人士青睞，單價是台北市之最，而總價也僅次於「國賓皇琚」，堪稱「有價也有量」的預售豪宅。







總價億元內輕奢宅受矚目！ 「鑄慕」高樓層躋身200萬俱樂部







位於大安區國父紀念館附近的「鑄慕」建案，2023年交易總價在7000萬元以上的交易戶數計有18戶，位列台北市2023年前五預售豪宅第三，平均單戶交易總價0.97億元。陳金萍補充，「鑄慕」基地位於大安區鄰近信義區交界的精華地段，周邊新屋供給向來稀少，建案由過去16棟舊公寓的「僑安新村」危老重建而生，附近有著名的東區商圈、台北大巨蛋、國父紀念館，鄰近國父紀念館站，商業發達、生活機能完善、交通便利。絕佳地段與稀有新屋釋出，在2023年台北市高價住宅預售建案中也有優秀的銷售成績，平均每坪194.5萬元，高樓層更有突破每坪200萬元的紀錄，躋身200萬俱樂部。

2023年第3季房貸負擔率再創歷史新高，但是房貸違約率卻創新低，為什麼台灣房市會出現這種現象呢？

樂居研究部經理謝銘元表示，全台房貸負擔率42.25%，代表收入有4成拿去付房貸，甚至台北市、新北市、台中市，這三個縣市房貸負擔超過五成，收入有一半拿去繳房貸。房貸負擔越來越重，一般來說，貸款違約率應該會升高，但是實際上卻是創歷史新低，聽起來好像不太合理。

房貸負擔率如何計算

房貸負擔率是用住宅價格「貸款月攤還金額」的中位數去除以「月家戶可支配所得」的中位數，分子越大，住宅價格和貸款月攤還額越大，房貸負擔率就會高，呈現正向關係。分母越大，也就是，月家戶可支配所得越高，房貸負擔率就越小，呈現反向關係。

根據政府的認定，房貸負擔率若小於30%表示「可合理負擔」、30%至小於40%表示「負擔能力略低」、40～50%「負擔能力偏低」、50%以上表示「負擔能力過低」。

謝銘元進一步解釋，一般來說，家庭房貸負擔，要低於家庭所得的1/3是能合理負擔的狀態，因此把40%以下作為尚可負擔房貸的標準，40%以上就很難負擔。

房貸負擔率創新高、違約率創新低 因為台灣人重信用？

回顧房貸負擔率2009年走勢，當時第1季來到25.94%，全台房貸處於可合理負擔的範圍；2011年第1季突破30%，2013年創新高來到37.85%，還尚可負擔房貸。

2020年因為疫情，全球政府印鈔票，致使房價開始飆升，2022年Q3房貸負擔率開始超過40%，以政府的標準，民眾很難負擔房貸。

但若對房貸違約率，2007年房貸違約率第3季和2008年第1季最高1.6%，金融海嘯期間房貸違約率並沒有上升，雖然經濟不好，台灣民眾還是很重視信用，還繳得起房貸。

後續違約率長期下滑，到2023年第1季的0.06%創下歷史新低，每一萬人只有6個人違約，顯示民眾繳款能力良好。

房貸負擔和違約率成反比 專家：算法不符合現況

「大家可能會有一個疑問？房貸負擔越來越重，為什麼違約率卻創歷史新低？」謝銘元指出，房貸負擔率公式裡面的房價和月家戶可支配所得，都是大環境決定，而貸款本利月攤還金額則是政府政策可以引導變動的地方，例如貸款年限由20年增加到30年，本利月攤還金額就會下降。

而內政部所在計算房貸負擔率的統計公式，數據是用20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，來計算每月應償還本利。

這個統計方法，在十幾年前還算合理，可以反映當時的實際情況。但是現在貸款條件已經改變，無法真實反映現況，現在大多以30年期貸款8成為主，甚至新青安是40年期貸款8成。

就算有新青安貸款 「這縣市」還是貴到買不起

謝銘元說明，如果用最新的貸款條件重新計算，一棟1000萬的房子，假設貸款7成，20年本利平均攤還，一個月要付款35611元。

目前的主流是，8成貸款、30年本利平均攤還，一個月要支付29810元，比35611元下降16.3%。

換算成全台的房貸負擔率來看，會從42.5％，降到35.4%，民眾從很難負擔房貸，變成尚可負擔房貸。如果是採取新青安貸款的話，8成貸款，40年本利平均攤還，一個月要支付24479元，比35611元下降31.3%；換算全台的房貸負擔率，則會下降到29%，落在可合理負擔的區間。

那麼7都的房貸負擔率是如何？按照傳統的算法，臺北市、新北市、臺中市、臺南市超過40%，新竹縣市、高雄市、桃園市30％～40％尚可負擔。如果用30年貸款8成的貸款條件，房貸負擔率桃園市小於30，屬於可合理負擔的區間，台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市，小於40，尚可負擔房貸。

如果用新青安貸款40年來看，七都有4都降到30以下包括台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市，而新北市和台中市尚可負擔。

用上述3種方式計算，台北市房價還是都難以負擔，整體來看雖然房價偏高，但透過貸款方式調整，還是有一些縣市是屬於尚可負擔的範圍。因此有購屋需求的民眾，得評估自身可財務負擔的貸款方式。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

全台住宅投保基本地震險比重只有38％左右，產險業者表示，民眾再投保其他地震險如超額、擴大及輕損等附加條款的比重也不超過5％，因此，民眾住宅只要遇到地震、颱風、洪水等天災，民眾財產損失，幾乎都是民眾自行吸收損失。

根據保發中心的統計，住宅火險（含基本地震險）每年損率約在10％上下，從2019年至2023年住宅火險（含基本地險）賠率雖逐年提升，但每年損率只是從9.94％上升至12.81％，即使家庭綜合險近五年的賠率都未達10％。

除了房貸戶一定要投保住宅火險含基本地震險外，多數民眾都多半沒有投保住宅火險（含基本地震險）習慣，因此，在經過0403花蓮強震之後，不少民眾家電、物品被震倒或破碎，有民眾甚至表示，這一場大地震，家中的家電幾乎全部要換新。

富邦產險表示，一般人在規劃居家財產安全的保險安排時，多以住宅火險為優先考量，雖然現行投保住宅火險即已自動涵蓋投保住宅地震基本保險，但住宅地震基本保險係承保地震造成房屋全倒損失的保障，保險金額最高150萬元，對於地震造成房殼龜裂、牆壁脫落或動產毀壞等損失，不在保單的理賠範圍內。

因此，若預算足夠，建議加買附加的地震災害修復費用保險（輕損地震險）或擴大地震保險，來提高地震基本保險保額不足部分。

對於外界批評住宅地震基本保險保額太低的說法，住宅地震保險基金指出，主要是因為民眾誤將房價與理賠金額混淆，房價高普遍是因為土地價值高，但住宅地震基本保險是根據房屋住宅的重置成本計算，究竟住宅火災保險的保額應多少才夠，建議民眾應先估算自家住宅的重置成本大概會是多少，可以依照自家住宅的重置成本作為投保住宅地震險的保額。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

永慶房產集團彙整預售屋實價登錄交易資訊，篩選2023年台北市交易總價7000萬元以上的前五大預售交易建案，中山區「國賓皇琚」交易件數36件居冠最為熱絡，相當於每個月就有3件交易紀錄！而松山區「勤美璞真城仰」去年平均單價每坪211萬元，不僅為前五大建案單價最高，交易量也有15件，是去年表現最有價有量的豪宅預售建案。

根據2023年預售屋實價登錄資料統計，台北市預售豪宅交易量前五名出爐！其中，「國賓皇琚」交易件數36件榮登第一名寶座，交易量幾乎是第二名的兩倍，平均單價每坪195.9萬元，平均一戶交易總價2.37億元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「國賓皇琚」位在中山區中山北路二段，是台北市中心著名的林蔭大道，鄰近馬偕醫院、捷運雙連站及中山站，周邊企業、飯店、百貨林立，商務機能完善。建築基地前身是台北國賓飯店，也是台灣首家民營五星級飯店，後來參與危老重建，規劃改建為2棟住宅、1棟飯店，住宅戶數72戶。「國賓皇琚」棟距寬闊，建案訴求飯店式管理，再加上國賓飯店品牌的加持，深受高資產人士青睞。

「宏國大道城B棟」則以19件位居第二，平均單戶總價1.13億元，平均每坪122.7萬元。陳金萍說明，「宏國大道城B棟」基地位於大同區承德路二段，鄰近台北車站、捷運中山站、捷運雙連站，附近即是著名的南京西路商圈，建案名稱呼應台北早期商貿繁華興盛的大稻埕地區。在台北市西區門戶計畫帶動下，將有台北雙子星、郵政雙塔等大型開發案進駐，預期再次翻轉城市發展軸線，「宏國大道城B棟」建案對於在地高資產換屋人士具有一定的吸引力。

若以平均交易單價來看，最高的預售豪宅是松山區的「勤美璞真城仰」，平均單價每坪213.2萬元，平均單戶交易總價達2.15億元，交易件數16件位居第四。陳金萍指出，「勤美璞真城仰」前身為慶城福華大樓，屋況老舊且長年閒置，嗣後以實施都市更新方式重建。建案基地位在松山區慶城街，鄰近松基公園，附近有松山機場、捷運南京復興站，周邊敦化北路林蔭大道也有多所著名豪宅坐落，地段卓越、鬧中取靜，且具備市中心千坪以上大基地優勢，保值性高而廣受高資產人士青睞，單價是台北市之最，而總價也僅次於「國賓皇琚」，堪稱「有價也有量」的預售豪宅。

位於大安區國父紀念館附近的「鑄慕」建案，去年交易總價在7000萬元以上的交易戶數計有18戶，位列台北市2023年前五預售豪宅第三，平均單戶交易總價0.97億元。陳金萍補充，「鑄慕」基地位於大安區鄰近信義區交界的精華地段，周邊新屋供給向來稀少，建案由過去16棟舊公寓的「僑安新村」危老重建而生，附近有著名的東區商圈、台北大巨蛋、國父紀念館，鄰近國父紀念館站，商業發達、生活機能完善、交通便利。絕佳地段與稀有新屋釋出，在2023年台北市高價住宅預售建案中也有優秀的銷售成績，平均每坪194.5萬元，高樓層更有突破每坪200萬元的紀錄，躋身200萬俱樂部。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近期花蓮發生強震，衍生全台各地都更議題引發關注，北市更喊出進入「大都更時代」。房仲業者彙整數據，截至今年2月底，全台已有3509件危老案經過核准，而都更件數也達1723件，其中都更、危老申請均以台北市為最多，不過，台中市危老申請量超越新北市，位居第二。

專家分析，近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老，其中危老因為有容積獎勵的落日條款，產權單純的老屋申請積極，應是台中市申請量大增的主因。

住商機構彙整都市更新網數據，統計全台都更與危老的申請案，六都之中，都更案仍集中在雙北

，台北市有927件、新北市有411件；而危老案以台北市核准917件最高，但台中市以689件位居亞軍。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，北市房價為全台龍頭，改建利益驚人，讓建商願付出高昂成本整合，台中市近年各大重劃區發展飽和，且地價高居不下，對建商而言，有同樣開發成本，不如以市中心為發展重心，且近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變，吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

另觀察六都危老案中，平均核准面積者最低者是台南市，平均每件危老案僅約147坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，台南市素有「古都」之稱，開發歷程較早，街廓環境狹小，且蛋白區不少重劃區土地有待開發，建商整合意願降低，導致危老效益不佳。

賴志昶提醒，危老案件雖整合容易，且核准時程相對快速，但現今市況有原物料、工資高漲等問題，而小案場受限於基地狹小，營建成本更高，面臨缺工議題也更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，遲遲等不到開工，加上危老優惠落日將至，住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期花蓮發生大震，各界關注都更議題。住商機構彙整都市更新網數據，全台截至 2 月底，已有 3509 件危老案經過核准，而都更件數也達 1723 件，其中都更、危老申請均以北市為最多，值得一提的是，台中市危老申請量超越新北，位居第二，顯示全台進入「大重建時代」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老，其中危老因為有容積獎勵的落日條款，產權單純的老屋申請積極，應是台中申請量大增的主要因素。

綜觀都更與危老的申請案，可以發現都更案與民間印象貼近，但六都危老案以台北市核准 917 件最高，不過台中卻以黑馬之姿位居亞軍，徐佳馨指出，北市房價為全台龍頭，改建利益驚人，讓建商願付出高昂成本整合。台中市近年各大重劃區發展飽和，且地價高居不下，對建商而言，若有同樣開發成本，倒不如以市中心為發展重心，且近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變，因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

另觀察六都危老案中，平均核准面積者最低者是台南市，平均每件危老案僅約 147 坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，台南市素有「古都」之稱，開發歷程較早，街廓環境狹小，且蛋白區不少重劃區土地有待開發，建商整合意願降低，以致於危老效益不佳。

賴志昶提醒，危老案件雖整合容易，且核准時程相對快速，但現今市況有原物料、工資高漲等問題，而小案場受限於基地狹小，營建成本更高，面臨缺工議題也更勝於中大型工地，常見危老案核准多年，但遲遲等不到工班開工，加上危老優惠落日將至，住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

政府推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，優貸加碼利率補貼，利率地板價下殺到1.775%，對購屋族是一大誘因，卻傳出疑似有民間銀行業者「搶業績」，推出40年期、最高額度8成5甚至9成的方案，對此房市專家坦言有可能，但也提醒購屋族要貨比三家。

根據賣厝阿明的彙整資料，國內確實有銀行的貸款額度最高來到9成，但有條件限制，例如安泰銀行就曾提供理財型房貸（利率2.3%），但限制地區及對象，而且採到期自動續約，此外日盛銀行也有理財型房貸（利率2.16%），必須符合20~65歲之國民、信用良好有正常職業和固定收入，但這類貸款利率高、性質特殊，比較適合經常做理財投資、對理財有概念者，一般家庭或希望貸款利率低、還款期間長者並不適用。

▼傳出疑似有民間銀行業者「搶業績」，推出40年期、最高額度8成5甚至9成的方案，對此房市專家坦言有可能，但也提醒購屋族要貨比三家。（示意圖／東森新聞）

住展雜誌發言人陳炳辰表示，有些民間銀行、尤其是新興的銀行，為了衝業績確實會推出更高申貸額度方案，多少有和新青安優貸分庭抗禮的意味，但民眾要能自行判斷，例如有些銀行推出的是「理財型房貸」，這類商品利率高、性質特殊，試算下來未必更優惠。

陳炳辰提醒，房貸年期並非越長越好，而是要搭配財務規劃，例如取得40年期的購屋族，很多不一定會走完40年，中途可能就轉手，試算利息來看反而比30年期高，因此主打長年期的方案，還是要回歸個人需求，此外利率浮動不一，因新青安來自政府的政策支持，反觀民間銀行提供的貸款相對容易被升降息影響，這些都要納入考量，申貸前最好貨比三家。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】