謊稱自用想省土增稅恐罰2倍　專家曝要優惠「這樣做」

日 期：2024年03月28日

公司名稱：晶悅 (2718)

主 旨：補正晶悅113/3/06出售桃園市桃園區會稽段土地及子公司建照等權利相關事宜。

發言人：夏美足

說 明：

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

桃園市桃園區會稽段389、390等10筆地號土地(含畸零地)及建照等權利。

2.事實發生日:113/3/6~113/3/6

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

交易數量：7190.81平方公尺 折合2175.22坪(含畸零地3.6坪)

交易總金額：3,478,912,220元(含子公司建照權利及畸零地)

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

交易相對人： 新苑興業(股)公司、易德建設(股)公司、

晟宏投資有限公司、百鋐建設有限公司等4家公司

其與公司之關係：無

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

預計處分利益約新台幣27億元(已扣除土地增值稅)，

係依目前已簽定及執行的合約進行暫估，

後續實際之成本及出售損益，以經會計師查核數額為準。

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

依合約條件支付。

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

本次交易之決定方式：雙方議價。

價格決定之參考依據：參考市場行情與鑑價報告。

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

(1)中華不動產估價師聯合事務所；

估價金額：新台幣3,300,862,856元(未含畸零地)

(2)展茂不動產估價師聯合事務所；

估價金額：新台幣3,402,682,880元(未含畸零地)

11.專業估價師姓名:

(1)中華不動產估價師聯合事務所： 謝典璟

(2)展茂不動產估價師聯合事務所：楊哲豪

12.專業估價師開業證書字號:

(1)中華不動產： (99)北市估字第000149號

(2)展茂不動產：(109)北市估字第000287號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:

不適用

17.會計師事務所名稱:

不適用

18.會計師姓名:

不適用

19.會計師開業證書字號:

不適用

20.經紀人及經紀費用:

不適用

21.取得或處分之具體目的或用途:

依實際營運規劃目的

22.本次交易表示異議之董事之意見:

不適用

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:

民國113年2月21日董事會通過授權出售土地案，將於最近一期董事會提案追認

25.監察人承認或審計委員會同意日期:

民國113年2月21日董事會通過授權出售土地案，將於最近一期董事會提案追認

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定

評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規

定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:

無

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欣傳媒

婦人要賣掉老公生前給她的土地，沒想到需繳納上百萬元的土地增值稅，專家教1招省下高額稅金。（示意圖／取自pang yu liu＠flickr）

先生在生前贈與太太土地，之後想賣掉竟會被課大筆土地增值稅？近日有一起案例，一名婦人要出售老公生前給她的土地，沒想到需繳納上百萬元的土地增值稅。不過承辦人員發現李先生是在贈與土地後2年內死亡，便主動請她提供遺產稅申報資料，幫她省下高額稅金。

[啟動LINE推播] 每日重大新聞通知

老公生前贈與土地，她想賣掉竟要繳「上百萬土地增值稅」！

根據《華視新聞網》報導，台中市一名李姓婦人獨自扶養3個小孩，因收入不穩定，只好賣掉老公生前贈與她的土地，怎料必須繳納上百萬元的土地增值稅，讓她陷入進退兩難。

然而地稅局承辦人員在審查過程中，得知李先生在贈與土地後2年內死亡，於是請李太太提供遺產稅申報資料，一舉省下百萬餘元的土地增值稅。

地稅局長沈政安表示，配偶贈與的土地，移轉時可申請不課徵土地增值稅，但下次再移轉應課稅時，會以第一次不課徵土地增值稅的前次現值計算漲價課徵。

《華視新聞網》指出，李先生是30多年前取得土地，並於5年前贈與給妻子，當時申請配偶贈與不課徵土地增值稅，現在欲出售土地，要從李先生30多年前取得時，開始計算土地漲價數額，因此會被課徵鉅額的土地增值稅。

沈政安提醒，若配偶贈與的土地已依遺產及贈與稅法規定，併到贈與人的遺產總額課徵遺產稅，為避免重複課稅，受贈人嗣後移轉該土地，會以繼承時的公告現值作為前次現值計算土地增值稅。（相關報導：爸爸幫小孩繳信用卡費，國稅局竟上門追討6萬元稅金！做錯1件事小心政府連補帶罰｜更多文章）

由於李先生是在贈與後2年內死亡，該筆土地已計入遺產總額課徵遺產稅，所以改從繼承開始時，計算土地漲價總數額，能大幅降低土地增值稅的金額。

股神巴菲特曾說「財報是我們在投資中的路標，如果你不能夠理解一家公司的財報，那麼你就不能夠了解它的營運」顯見財報對於投資的重要性，但股市新手面對密密麻麻的財報，往往不知道如何看起，Yahoo奇摩股市每周二固定更新【財報看門道】，讓你從此投資不再只是看熱鬧！

電商產業競爭激烈，網家（8044）PChome營收已連續兩年衰退，去年虧掉半個股本後，市場上的「出售」傳聞更是甚囂塵上。企業真正的賺錢能力，看現金流量表就知道，其中投資現金流更能看出公司的經營方向，什麼是投資現金流？怎麼看出企業在窮忙？現金流資料哪裡可以查？本文統統報你知！

延伸閱讀》電商大不同！PChome網家去年虧掉半個股本 EPS-5.01元

什麼是投資現金流？

還記得現金流量表的基本概念嗎？現金流量表會記錄企業在某一段時間（如月、季、年）內，所有現金流入、流出的狀況，依照交易類型，一般會將現金流動的原因區分為三大類：營業現金流、投資現金流、融資現金流。

營業現金流指公司透過本業營運「實際」獲得的現金收入，而投資現金流（Cash Flows From Investing）則是從事投資活動創造出來的現金流量，如金融商品、固定或無形資產等，用白話文來說，就是買賣土地、廠房設備、轉投資子公司、股票等所付出或收到的資金。

通常我們看到財報上的數字是負值都會皺起眉頭，不論是營收、稅後淨利、EPS⋯，都希望是正值才安心，投資現金流卻多數以負值呈現，這是為什麼呢？

如前所述，投資現金流是企業進行投資的收入或支出，其實金額流出的多寡能反映企業經營方對未來業績是否樂觀。公司購入廠房或設備，投資現金流就會呈現負數，就是資本支出的概念；若是將這些設備出清售出，則會投資現金流會是正的。公司一般都是為了將來的業績發展而增購設備，因此，投資現金流呈現負值並不需要擔心。只要不是過度投資，這些支出都是對公司未來成長的燃料，將來的收益來自於現在的投資。

延伸閱讀》PChome傳近期倒閉 公司重訊澄清：運營一切正常

投資現金流越多越好嗎？

觀察投資現金流，可以判斷企業的發展前景，企業處於成長期，投資現金流的流出金額會較高、有逐年擴大的跡象；若是成熟期的產業，則投資現金流流出量會較低、穩定，甚至金額逐年縮小。這當中有一個陷阱：若投資現金流出太多，投資人應判斷公司是否過度擴張，對財務體質是否有影響。

企業過度擴張，可能會陷入周轉不靈等風險中，我們可觀察營業現金的流入是否大於投資現金流出，如果收到的現金比投資花出去的錢還少，企業可能會用籌資、借錢等方式取得資金，若是財務體質不夠強可能會翻車。

若是投資現金流呈現淨流入（正值）的狀態，有幾種可能性：

• 
  

  公司出售股票、債券等金融商品

  
  


• 
  

  公司賣出土地、建物等不動產

  
  


• 
  

  公司售出設備等資產

  
  

若是企業只是出售與本業無關的股票、閒置資產的土地等，問題較不嚴重，且這些多是一次性的收入，不是穩定的現金流。但如果企業持續在售出廠房、店面、設備等，可能代表經營陷入困境，必須靠變賣資產維生，或是營運不佳，只好關廠或收掉分店。在這樣投資現金流持續呈現正值的狀況下，營業現金流又是負的，就要小心觀察企業的營運是不是在「窮忙」，甚至是不妙的「不忙」。

延伸閱讀》不懼電動車逆風 台達放大資本支出

我想看持股的投資現金流，要去哪裡查？

可在Yahoo股市上輸入股票代號→財務→現金流量表，可查看單季、累季、年度的數字，折線圖呈現一目了然，底下也有詳細的數據。以網家為例，觀察最近幾季的現金流量表中，營業現金流多數都是負的，投資現金流也有兩季出現正值：

再看看下圖這張網家的年度現金流量表，近兩年的營業現金流都是負數，且這幾年的投資現金流流出的金額比營業現金流收到的高出非常多，看得出來網家近幾年試圖力挽狂瀾加大投資，但反應不到業績上。

相較於網家的苦苦掙扎，本土電商龍頭富邦媒（8454）的現金流量表更有持續穩健成長的樣子，如季度數據顯示，投資現金流一直是穩定的負值，顯示富邦媒持續在擴張、發展：

雖然季度營業現金流仍有負數，我們也可推測是季節性因素，因為若以年度數據來看，富邦媒近幾年的營業現金流都是正的：

如果想更進一步知道公司的投資現金流走向，可去公開資訊觀測站上，輸入股票代號，下載公司完整的財報電子檔，找到現金流量表的部分，研究看看公司都把錢花在什麼地方。

下圖是台驊（2636）2023年的現金流量表，可以看到台驊的投資現金流多集中在取得／處分金融資產上，花在不動產、廠房及設備的比重相對較少，不愧是江湖上被戲稱「航運ETF」的公司，投資現金流都拿來買股票等金融商品了。

再看看護國神山台積電（2330）的現金流量表，專注本業的台積電，其投資現金流花在取得不動產、廠房及設備的比例相對高，也有投資無形資產（專利等）：

2024年總體經濟成長率預期回升，且在央行利率政策維持穩定下，將有助於不動產投資布局。觀察近年大型工業地產交易，多為企業擴編、整併資產以及擴充產能空間等剛性需求，顯見市場仍以自用型投資人為主；展望今年商用不動產市場，工業不動產依然將是今年最受矚目的類型之一。

成熟的產業聚落，完整的交通網絡、基礎設施及相關配套（如電力、排污、排水等布設），尤受自用型企業的青睞與實質投資，近年國道一號沿線臨經之工業區受惠於便捷交通及產業群聚，雙北、桃園、台中及南台灣各大工業區地價近五年平均成長約30％。

利澤產業園區位居宜蘭的輻輳，交通網路便捷，距離國道五號僅約5公里，可快速串聯至大台北都會區以及各大工業區，且其產業群聚優勢、成熟的園區規畫、便捷的交通串聯系統以及絕佳的價格優勢，讓該園區成為北北基桃廠商投資設廠首選區位之一。

利澤產業園區以食品製造、金屬製品及機械設備製造業為主，近年逐漸吸引區域內廠家及上市櫃企業投資設廠，世邦魏理仕CBRE受業主委託，出售全棟新穎廠房，建物面積近3,700坪，面臨25米主要幹道，適合各類廠商進駐。

中央銀行無預警再升息半碼（0.125個百分點），加上2026年接軌將近，壽險業的商辦投資幾乎快要「絕跡」。因應央行升息，壽險不動產投報率最低門檻拉上2.97％，商辦報酬率幾乎達不到，同時接軌後，不動產尚未被列入「適格資產」，買越多、超不利接軌。

去年壽險業投資不動產行動銳減，僅兩家壽險、合計三筆，今年部分壽險要自救，還將賣不動產，包含三商美邦人壽、新光人壽，都不排除要出售不動產充實資本，大型壽險也可能出售不動產，以利未來接軌。

央行從2022年開始利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095％已拉高到2.845％，上周央行意外升息半碼，最低投報率再拉上2.97％，已逼近3％，壽險業者表示，現行商用辦公室幾乎無法達到此報酬率。亦即壽險資金恐難再大買商辦大樓。

不動產市場價格仍處相對高檔，加上壽險業面臨2026年接軌保險負債會計IFRS 17與新清償能力指標ICS，現在任何投資及業務，都須考量接軌後資本適足率的影響，讓壽險業從去年開始就放緩不動產投資。

去年僅有國泰人壽、台新人壽出手，國壽去年買的二筆土地分別在桃園、台中，都不在台北，台新人壽去年購買竹北科技園區的大樓單層，今年初也買下台南永康的廠辦，顯示壽險業近年在獵地或不動產投資上，皆移往台北市以外的地區。且相較2022年有五家壽險、11筆不動產交易，去年壽險不動產交易明顯大幅減少，早期壽險一年動輒數百億元獵地買樓的景況亦不復見。

近年來不動產價格高漲，統計至去年底，壽險業投資性不動產帳列金額約1.53兆元，相較2022年的1.48兆元，年增3.4％。國壽仍是壽險業最大的地主，帳列金額約5,000億元，富壽排名第二，帳列金額2,630億元，南山、新壽不動產帳列金額也都超過2,000億元。

租金收益上，去年整體壽險業不動產租金約340億元，連續兩年超過300億元，比前一年增加約15億元，年增約4.5％。最大包租公還是國壽，全年租金收益將近120億元、年增近4億元，第二大是富壽，全年租金收益有52億元、年增2億元。

日 期：2024年03月14日

公司名稱：哲固 (3434)

主 旨：哲固董事會決議購置土地及廠房案

發言人：簡豊輝

說 明：

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

土地：桃園市蘆竹區新中段32地號土地

建物：桃園市蘆竹區新中段10建號建物

2.事實發生日:113/3/14~113/3/14

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

土地面積：785.21平方公尺，折合約237.5260坪

建物面積：1,003.71平方公尺，折合約303.6223坪

預計交易總金額：109,200,000元

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

交易相對人：自然人

與公司之關係：無

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

不適用

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

依不動產買賣契約書辦理

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

(1)本次交易之決定方式：買賣雙方議價

(2)價格決定之參考依據：不動產估價師估價報告

(3)決策單位：依本公司113年3月14日董事會決議授權董事長

在交易總金額新台幣110,000,000元之範圍內，全權處理並代

表本公司簽署一切後續有關之買賣契約書及文件。

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

中鼎不動產估價師事務所

估價金額：112,386,198元

11.專業估價師姓名:

簡武池估價師

12.專業估價師開業證書字號:

(100)北市估字第000172號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:

不適用

17.會計師事務所名稱:

不適用

18.會計師姓名:

不適用

19.會計師開業證書字號:

不適用

20.經紀人及經紀費用:

不適用

21.取得或處分之具體目的或用途:

基於公司長期營運所需，擴充產能

22.本次交易表示異議之董事之意見:

無

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:

民國113年3月14日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:

民國113年3月14日

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定

評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規

定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:

無

大成董事會決議向國成麵粉出售桃園市楊梅區國聯段 201、325、355地號土地

公開資訊觀測站重大訊息公告



(1210)大成-公告本公司董事會決議向關係人出售桃園市楊梅區土地



1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

土地：桃園市楊梅區國聯段 201、325、355地號，性質為鐵路用地

2.事實發生日:113/3/14~113/3/14

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

(1)總面積計124.38平方公尺，折合37.62坪

(2每單位價格約2,291元

(3)交易總金額計新台幣 285,000元

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關係人者，得免揭露其姓名）:

國成麵粉股份有限公司，關係人

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:

選定關係人為交易對象之原因:未來擴廠需求

前次移轉之所有人:國豐實業股份有限公司

前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係:關係人

前次移轉日期及移轉金額:2019/2/27，金額為新台幣285,000元

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明認列情形）:不適用

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定事項:

付款條件:依合約規定

契約限制條款及其他重要約定事項:無

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及決策單位:

決定方式:議價

價格決定之參考依據::按原始土地取得成本計算

決策單位:董事會

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:不適用

11.專業估價師姓名:不適用

12.專業估價師開業證書字號:不適用

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:不適用

17.會計師事務所名稱:不適用

18.會計師姓名:不適用

19.會計師開業證書字號:不適用

20.經紀人及經紀費用:不適用

21.取得或處分之具體目的或用途:營業使用

22.本次交易表示異議之董事之意見:不適用

23.本次交易為關係人交易:是

24.董事會通過日期:1.民國 113年3月14日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:1.民國 113年3月14日

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:是

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:無