楊梅工業地,楊梅工業地出售,楊梅工業用地出租

2024/04/01 22:26文/記者張瀞勻

台中市梧棲區三民段鄰近台中港重劃區，占地1383坪，鄰近土地已陸續標脫。。(圖/資料照)

國產署1日公告7宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位位於台中市3宗、台北市、新北市、高雄市、澎湖縣各1宗，合計面積2.42公頃，權利金底價新臺幣17億2,833萬餘元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%，預計5月20日開標，其中權利金最高的為台北市西門町土地，高達9.5億元。

國產署表示，本次首次列標2宗台中市住宅區土地，1宗位於第13期市地重劃區，臨三民西路及文心南路，屬新興發展地區，面積約355.2坪，權利金底價8616萬元；另1宗位於梧棲地區，占地1383坪，鄰近土地已陸續標脫。

其餘5宗曾列標之土地，經國產署檢討招標條件重新推出，期可獲得市場青睞，像是澎湖馬公市商業區土地，目前周邊商業發展興盛，經協調澎湖縣政府將縣有土地併同列標，坵塊更為方整有利得標人規劃；台北市中正區商業區土地鄰近西門商圈，屬市區稀有精華土地；新北市土城區住宅區土地，附近已完工之新建案林立；台中市北屯區住宅區土地位於新都自辦市地重劃區，生活機能良好。高雄市旗津區乙種工業區土地，面積近3千坪，鄰近旗津醫院。

國產署表示，為兼顧活化國有土地及國家住宅政策，自2022年起符合位於都市計畫住宅區、面臨10公尺以上計畫道路，基地形狀方整且面積0.15公頃以上之標的，均先徵詢中央及地方住宅主管機關確認有無社會住宅用地需求，經評估無需求者，續由該署辦理活化利用；招標設定地上權係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2024年4月1日發表2024年第一季度商用不動產、土地市場動態。商用不動產方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與2023年同期相比增長51.5％。土地市場方面，2024年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。

2024年第1季最大宗的交易為南山人壽出售位於台北市內湖區的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠台達電，交易金額達47.9億元；國產建材以16.4億元出售台南國賓影城商場位居第二；第三名則為台新人壽以14.5億元取得位於台南市永康區的廠辦大樓。隨著科技產業景氣復甦，相關企業需求持續擴張，使得本季交易聚焦於企業購置自用的廠辦大樓及廠房。戴德梁行表示，「此波企業需求旺盛加上資金充沛等有利條件，為2024年市場建立良好的開局。但由於租金成長緩慢，加上通膨與升息疑慮，投資性買盤暫時性降溫，預料商用不動產仍由企業自用擔當需求主力。」



建商買地轉趨積極 土地市場持續回穩



土地市場方面，交易量為新台幣637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關，一掃連續兩年的低量陰霾。戴德梁行表示，土地交易量走過2019-2021的三年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破新台幣300億元，2024年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。



戴德梁行表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，「第一季10大土地交易中，工業土地佔了3筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。」日前芙蓉大樓以新台幣131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，以該土地所處之鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性，此房價相當符合市場行情。



戴德梁行進一步分析，土地融資的限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等相關配套的限制正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，這也為台中大慶13、14期重劃區標售不熱絡做了最貼切的註解，也因此芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量之原因。



A級辦公大樓淨去化量創近3年單季新高



台北市A級辦公大樓市場於本季淨去化約5,700坪，倘不考量自用型總部大樓進駐，為2019年第四季以來單季新高。頂級新辦公大樓租金連季上漲，在成本考量下，部分租戶將目光轉向優質中古舊大樓，但受限供給仍稀缺，因此帶動舊大樓的租金補漲。本季整體台北市A級辦公大樓租金較上季上漲0.7％，各區租金均上揚，全市平均租金每月每坪2,730元，以信義區每月每坪3,440元為最高，敦南區每月每坪2,450元次之。



戴德梁行進一步分析，由於辦公大樓租金及裝修成本持續攀升，伴隨虛實混合辦公與強調健康空間趨勢，使企業租賃需求面積、區位選擇朝向兩極化發展。首先是追求企業門面或有核心區偏好之租戶，傾向選擇續留市中心商圈，承租面積走向中小型化以降低成本；另一方面，部分企業致力打造人本辦公環境、增設公共交誼空間，則偏好進駐單層大面積、租金較平價之大型郊區辦公大樓。



內科空置率略升租金持平



依據戴德梁行調查，2024年第一季內湖廠辦大樓西湖段空置率上升0.1個百分點至3.6％；而文德段空置率下降0.3個百分點至6.1％；舊宗段空置率上升0.1個百分點，空置率為12.3％。租金則表現持平，西湖段租金每月每坪1,540元，文德段租金每月每坪1,100元，舊宗段租金每月每坪1,000元。



知名連鎖品牌搶占黃金地段 商圈空置率齊降



本季知名公仔店「POP MART」及電商服飾品牌「PAZZO」紛紛租下西門商圈核心透天店面，空置率持續下降至3.8％。中山南京商圈表現依舊穩健，少數店家於商圈內重新選址，空置率降至4.7％。本季忠孝商圈變動仍多以短租特賣會為主，另有知名運動品牌「HOKA」搶進曝光度較高之黃金地段，空置率微幅下降至11.7％。

戴德梁行1日發布2024年第1季土地市場報告，土地市場交易量637億元，年增290.7％，為2020年以來單季突破600億元大關，為近4年新高，顯見建商買地轉趨積極，土地市場持續回穩。

戴德梁行表示，土地交易量走過2019～2021的三年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元。

今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復。

戴德梁行表示，第1季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

觀察第1季十大土地交易，工業土地佔了三筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當地交易行情，並未有創價之表現。

值得注意的是，日前芙蓉大樓以131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷，該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。

若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在每坪230萬元左右，以該土地所處之鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性，此房價相當符合市場行情。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，觀察建商現階段購地，都是考量融資的問題，也因為土地融資的限制，包含貸款成數限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內要動工等相關配套的限制正是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素，這也為台中大慶13、14期重劃區標售不熱絡做了最貼切的註解。反觀芙蓉大樓，這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。

此外，建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產品以小坪數為主流，透過縮小單戶坪數控制總價，在成本上漲的壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量之原因。

大同集團出售位於台北市仁愛路三段的芙蓉大樓，拆算每坪地價達1526萬餘元，有望問鼎全國最貴地王寶座。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕大同集團公告出售位於台北市仁愛路三段的芙蓉大樓，由璞永建設、白天鵝建設、海悅國際及濟盟建設等四家建商共砸下一三一．二五億元買下；房地產業界拆算每坪地價達一五二六萬餘元，超越三年前元利建設買下大安森林公園對面都更案單價約一五○○萬元紀錄，有望問鼎全國最貴地王寶座。

璞永建設等4家建商買下

大同出售芙蓉大樓產權，為地上六層至地下兩層及地上十三至十五層，占整棟大樓產權三分之二，其中出售土地面積約八六○．○三坪、建物面積約六四○○．九九坪，拆算每坪地價逾一五二六萬元。

芙蓉大樓於一九八○年興建，一九八四年取得使用執照，建築物樓地板面積約一．一萬餘坪；業界指出，未來若循都更途徑，容積獎勵應優先爭取原容積加上○．三倍法定基準容積，再加計容積移轉，上限為法定容積的三十％，重建後新大樓樓地板面積將比舊大樓高出許多。

專家推估可能蓋頂級豪宅

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，通常地價單坪破千萬地段，以高容積商業區土地為主，往往由金融投資機構取得，多開發辦公室長期收益為主，而芙蓉大樓買家是以住宅開發擅長的建商，推估頂級豪宅機率較高。

該大樓周邊豪宅林立，包括老牌豪宅「仁愛帝寶」、單價最貴豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」等，且坐落有北市「香榭大道」稱號的仁愛路三段上，地段優勢明確。

• 2024.03.30 


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• 14:43 


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• 工商時報  謝易晏

• 國土計畫法


• 房產新勢力


• 富比士地產王


• 丁善理家族


• 越南王

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《國土計畫法》即將於2025年4月30日正式上路，不少手握萬坪土地的大地主，仍持續爭取開發作業，其中，手握14.2公頃大肚山土地長達60年的越南王的丁善理家族，約10年前申請「富御里山開發計畫」，終於在日前核准通過，未來將開發為高檔豪墅案。

據內政部國土管理署顯示，位於台中夜景聖地大肚山上、由和倫開發申請變更的「富御里山開發計畫」，總面積約4.2萬坪，歷經10年審查，終於在日前核准開發，土地使用分區變更為鄉村區，其中有1.5萬坪土地變更為乙種建築用地。

經查，和倫開發背後投資者即是人稱越南王的丁善理家族，同時也是大肚山大地主，包括：大肚山高檔豪墅台中會、逸瓏山、五星級烏日清新溫泉飯店，最早都是由丁家持有，直到1980年代，因事業重心轉往國外才陸續出售土地，而「富御里山開發計畫」遼闊土地則持續由丁家持有，外傳與風水有關。

值得一提的是，經土地變更核准通過的「富御里山開發計畫」，目前已完成水土保持工程、道路系統開闢，預計近日進行道路點交；未來全區建地將開發為豪墅特區，並跳脫過往預售屋產品規劃、銷售形式，改採「客製化」、「密賞」方式進行。

另外，同樣位於大肚山、「富御里山開發計畫」旁，還有另一片約16公頃的區域開發案待審中；據傳，地主為香港商信和集團黃家，預計發案溫泉豪墅、觀光酒店等，投資金額約200億元。

有鑒於《國土計畫法》將於2025年4月30日正式上路，未來農地、山坡地開發將更趨嚴謹，換句話說，法規上路後，位於中台灣的山區大型開發案將日漸稀少，也讓囤地超過40年的兩大跨國集團急於法令上路前出手。

產發署補助1.93億 與農地灌溉、排水分開 讓未登記工廠加速合法化

〔記者蘇福男／岡山報導〕岡山區五甲尾工廠林立，是聞名世界的「螺絲窟」，但許多工廠未登記合法，《工廠輔導法》（簡稱工輔法）公布實施後，立委邱志偉爭取廢污水排放聯合專管建設，產發署補助一．九三億元，將打造成全國示範區。

「螺絲窟」109公頃 165家工廠

工輔法公布實施後，未登記工廠合法納管最重要的瓶頸之一，就是廢污水需以特定管線排放，與農地灌溉用水灌排分離。

岡山區嘉興、嘉峰、華崗等里舊地名為「五甲尾」，因螺絲工廠林立，又名「螺絲窟」，一○九公頃範圍有多達一六五家工廠，其中特定工廠有七十七家，納管工廠五十六家，十四家工廠未登記，另有十八家一般工廠，因建置廢污水聯合排放專管受惠的工廠數最多，因此順利通過產發署的評選。

打造廢污水集中排放示範工程

邱志偉表示，未登記工廠因蓋在農地，一直無法擺脫污染農地的疑慮，解決工廠廢污水排放問題刻不容緩，北高雄農地蓋工廠狀況相當普遍，因此要求產發署要在北高雄至少補助一處示範區，嘉惠在地未登記工廠加速合法化。

產發署公告全國有五處工廠群聚區廢污水排放建設，其中一處就在岡山嘉興、嘉峰、華崗里，補助金額一．九三億元。

邱志偉強調，此處為未登記工廠的集中區，廢污水集中聯合排放是示範工程，將農地上的灌溉與排水徹底分開，農地將可與工廠共存共榮。

經發局指出，未登記工廠合法納管排水，需先在廠區內完成廢污水處理，符合排放標準後，需取得排放許可證，並須有專管排放廠區廢污水，在群聚區設置聯合排放專管供未登記工廠就近排放流水，將可加速未登記工廠合法化。

經發局說，補助確定後，將展開設計及工程發包作業，預計明年十月前完成，此案除是示範點，也要確認聯合排放專管的效益，如成效良好，將推廣至其他地點施作。

《工廠輔導法》公布實施後，未登記工廠合法納管最重要的瓶頸之一，就是廢污水需以特定管線排放，與農地灌溉用水灌排分離。（記者蘇福男攝）

發稿單位:台南市政府

發稿日期:113年3月28日

有關龍崎地質公園地目解編案，臺南市政府表示，龍崎自然地景生態資源豐富、野生物種繁多，還有穿山甲等台灣特有亞種保育類野生動物，相當珍貴稀有，臺南市長黃偉哲亦高度關心重視，要求市府跨局處整合，全力協助退輔會提供經濟部所需解編相關資料，儘速完成龍崎工業區部分區域優先解編作業。俟解編完成後，市府將配合提報國土計畫委員會審議調整適當功能分區。

臺南市政府表示，龍崎牛埔惡地位於原龍崎工業區範圍內，業已依「文化資產保存法」指定「自然保留區」及「地質公園」在案，並於 110 年 7 月 30 日 完成公告。公告劃設 149.02 公頃「龍崎牛埔惡地 自然保留區」及 132.2 公頃「龍崎牛埔惡地地質公 園」，統稱龍崎自然地景(281.22 公頃)，土地權屬 為國產署、退輔會及本府工務局(道路用地)。針對「龍崎牛埔惡地自然保留區」、「龍崎牛埔 惡地地質公園」解編案，市府先前已建議退輔會進行部分區域優先解編作業。

市府都發局說明，樂見工業區解編後，能趕上國土計畫期程第三階段審核。因龍崎工業區屬於原獎勵投資條例設置之工業區，雖然被市府公告為自然保留區及地景公園，產生既是工業區也是自然保留區及地景公園之競合情形，但依據內政部國土署訂定之「國土功能分區及分類與使用地劃設作業手冊」規定，競合發生時，應優先劃設為城鄉發展地區第2-2類，故有關國土功能分區調整，應配合工業區解編後才能辦理，至於加速工業區解編部分，目前已由退輔會向經濟部提送「龍崎工業區部分廢止案」，而本府各局處配合廢止審查，並積極提供相關圖資及說明文件，以利加速辦理本案工業區解編，俟工業區解編後，市府將配合提報國土計畫委員會審議調整適當功能分區。

市府農業局則表示，有關「龍崎自然保留區」及「地質公園」將秉持「地景保育」、「環境教育」、「地景旅遊」及「社區參與」等四項核心價值進行地質公園的設置及未來逐步開放經營管理。農業局刻正研擬「龍崎自然保留區」及「地質公園」先期規劃案，預計113年7月~114年12月執行。

有關穿山甲保育議題，市府農業局則表示，將進一步與在地專家學者討論相關研究方案，向中央爭取經費辦理；至於附近遊盪犬隻問題，農業局已加強當地量流浪犬移除作業，並加強宣導周邊住戶犬隻飼養管理，另尋覓犬隻暫置地點，以降低犬隻攻擊穿山甲事件發生。

新北市政府為減輕企業承租廠房的租金壓力，強化企業投資新北意願，首創與立體化業者合作，運用業者的容積獎勵空間，以市價七五折至八折租金推出「工業區立體化平價廠房」，助企業降低租賃成本壓力，提升新北招商引資優勢，為新北經濟發展與招商環境增添正向循環動能。

經發局長何怡明表示，新北市自2019年起積極推動「工業區立體化方案」，以創新多元協助企業拓展產業空間，紓解北台灣工業用地不足的問題，目前工業區立體化方案已核定60案，其中九家業者依核定的容積獎勵，可提供總面積超過6,700坪，合計62戶的平價租金廠房空間。藉由工業區立體化不但讓在地企業能持續深耕新北，創新的平價廠房媒合服務，更有利新北招商引資，活絡整體產業發展動能。

經發局說，透過新北市工業區立體化方案所釋出的平價廠房，其產權仍屬申請業者所有，經發局提供「新北工業區立體化平價廠房」專區，主要為平價廠房資訊揭露平台，讓有意承租的企業逕洽相關聯絡人進行聯繫。

預計於今年完工的遠雄建設股份有限公司及華固建設股份有限公司，至年中將陸續提供計16戶的平價廠房，歡迎有意申租的企業，即日起可至經發局網站，「新北工業區立體化平價廠房」專區查詢相關資訊。

經發局補充，新北市工業區立體化方案自2019年開辦起，已核定案件之土地面積達24.9公頃，總樓地板面積達22.17萬坪，創造超過2萬個就業機會及近1,300億元的產值，其核定數量為全國第一，更占全國案件數一半以上。目前新北市工業區立體化方案多方參酌產學界提出之優化建言，持續進行研議及調整，適時將再推出工業區立體化3.0方案，期望擴大並提升新北市工業用地使用效率，持續帶動經濟及產業活絡與發展。