財訊
2024年4月3日
工業區、產業園區陸續開發 買盤力道不墜 嘉科添薪火太保、朴子房市升溫
台積電宣布進駐嘉科，業者預估太保、朴子優先受惠，加上周邊的馬稠後產業園區一、二期新增的逾兩萬就業人口，嘉義房市後市看俏。
文／游筱燕
根據《財訊》雙週刊報導，3月18日，台積電宣布，將在嘉義科學園區蓋兩座先進封測廠，占地約20公頃，預計今年動工，2028年量產，預估創造380億元年產值、5千7百個就業機會，為南科半導體廊帶產業鏈補上一塊關鍵拼圖，並吸引更多供應鏈廠商進駐，帶動嘉義整體經濟與產業發展，房市也連同起飛。
優勢 交通便利 產業開發案不斷
早在台積電未正式公布設廠嘉義前，記者實地走訪88公頃的嘉義科學園區（產業用地占40.68公頃），便已見綠色圍籬早已大片圍起，準備整地，周邊一望無際的田地則令人驚歎。也看到正在大興土木的馬稠後產業園區，有伺服器大廠勤誠興業、亞洲電燒刀龍頭大瓏企業、大成長城、中興電工、饗賓餐旅、長庚醫學科技等進駐營運；二期也有眾多知名企業加入，更不乏半導體相關的協力廠商。
嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡表示，當台商回流喊著五缺，嘉義有海水淡化廠不缺水電，更不缺土地，因為嘉義的大地主就是台糖公司，手握上千公頃的土地有待開發。例如，馬稠後二期，地主單一，能快速整合、快速發展，就是嘉義的最大優勢；加上嘉義高鐵班次密集、半小時一班，符合台積電創辦人張忠謀先前所提，可在一日內動員上千名工程師支援各廠區運作的標準。
《財訊》雙週刊分析，從地圖上來看，嘉義科學園區位於太保市西側，靠近朴子交界處，旁邊即是故宮南院、羊角藝術村，南側緊鄰縣治特區，距離嘉義高鐵站約7分鐘車程，離馬稠後產業園區約10分鐘，到嘉義市市區約20分鐘車程。呂冠衡指出，嘉義縣市交通四通八達，路又大條，太保市有兩條重要的道路，分別是高鐵大道銜接嘉義市區，嘉朴公路（縣道168）串聯朴子市區，以及國道一號，從嘉科上國道也僅約15分鐘。
熱區 縣治特區、高鐵特區先受惠
而台積電效應，最直接受惠的區域莫過於縣治特區和高鐵特區。縣治特區內有嘉義縣政府、嘉義棒球場、長庚醫院（雲嘉地區規模最大的醫院）、長庚科技大學，以及麥當勞、星巴克、全聯等連鎖商店，是整個嘉義縣的核心區。區內居住許多公務員和醫護人員，嘉科實中預計今年8月正式成立，線上招生已近滿額，而未來縣府到高鐵兩側共380多公頃重劃區，也將成為擴大縣治特區。嘉義高鐵特區則已確定會有華泰名品城進駐。
呂冠衡直言，嘉義縣近年來人口外移嚴重，本地建商推案保守，往往一案總銷3億至5億元即是區域大案。縣政府已經遷進縣治特區33年，周邊房市和建設卻發展緩慢，早年有建商圈地推案，去化不及，最終倒閉；6年前的「遠雄國寶」也去化多年，359戶，長年均價落在14萬至15萬元，近年才跳升2字頭。
說到嘉義房市的有感提升，與高雄起家的清景麟集團大有關係，它也是目前嘉義縣房市的創價者。清景麟建設在太保市有四大推案，包含「高鐵國際城」、「清景麟嘉科」、「高鐵科技城」，以及剛剛開賣的「AI世界城」，每案戶數都不小，動輒6百多戶。清景麟在太保市總計推案逾兩千戶，2023年的平均成交價約28萬到29萬元，據聞高鐵特區高樓層戶已經成交近35萬元，但實價登錄尚未揭露。
清景麟建設總經理謝宗澂回憶，2021年進嘉義市場開賣高鐵第一案時，「周圍什麼都沒有，草還比我高，同事只能吃高鐵站內的便利商店、摩斯漢堡，外送打開只有兩家店，連在地人都不看好。」
動能 企業進駐推升需求 翻轉城鄉
謝宗澂提到，當時沒有台積電加持，但是清景麟觀察到，嘉義長年房市出現斷層，新增供給不足，馬稠後的產業投資已經十分確定，將來會進駐兩萬人，這些人要住哪裡？一定是擠進太保市和朴子市。「若以馬稠後發展進度比喻，現在只完成30%，待全數完工後，太保的城市風貌會大翻轉。」
謝宗澂補充，嘉義本來就有產業支撐，共有6大工業區、7大產業園區，像是大埔美精密機械園區有和大工業、上銀科技、佐登妮絲；新港工業區有南亞塑膠；頭橋工業區有愛之味等公司。加上太保已經啟用的亞洲無人機AI創新研發中心，有46家企業會進駐，預計有3千架無人機會在嘉義生產，都是嘉義房市最基本的支撐。只是，他也坦言，嘉義縣市現在一地難求，台糖釋出標售也少，供需問題也是推升房價的原因之一。
呂冠衡說，除了太保市受惠，10分鐘車程的朴子市區因過去是海線大城，有較多的街邊店、夜市和生活機能，預計也會有外擴效應，有機會承接科技人的消費。朴子市兩年前的新建案平均房價約23萬元，但案量不大，僅約30戶左右，現今的價格皆受到太保市的帶動，開價達三字頭。此外，20分鐘車程的嘉義市區雖距嘉科較遠，不過因學區、生活機能等最完善，也可望受惠，目前嘉義市的新大樓，開價在32至38萬元左右。
進一步觀察各類產品的價格走勢，透天厝以嘉義市的預售漲勢最旺，大樓華廈則是嘉義縣的成屋大樓華廈漲最多。成屋公寓產品則縣市兩樣情，嘉義市公寓價揚逾兩成，嘉義縣卻按兵不動。
台灣房屋嘉義志航加盟店店東吳昶紳表示，嘉義市因腹地有限，土地開發較飽和。且作為區域發展的核心城市，嘉義市的地價水位相對突出，加上近年營造成本走揚，使土地持分高的透天新案，在地價、工料、人力成本齊漲下，預售屋平均總價成交飆破兩千萬元已成常態。成屋透天別墅同樣受成本上漲拉抬成交價，不過主要漲幅是來自新案高價拉抬補漲，幅度也相對和緩。
差異 市區水漲船高、縣區看類型
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，嘉義縣近三年的大樓華廈交易，半數以上都分布在高鐵特區、縣治特區，平均單價從11.1萬元漲到15萬元，漲幅超過35%。除了本身基期低之外，嘉義縣成屋大樓華廈與新案的價差高8、9成，因此隨著新案屢創高價，中古成屋的相對低價也更受買盤青睞，價格亦隨之補漲。
《財訊》雙週刊指出，至於嘉義縣公寓均價文風不動，主要是公寓產品並非嘉義縣的房市交易主力，加上公寓的屋齡已高，屋況多半老舊，且非都會區的土地供給豐沛，老公寓少有老屋重建的機會，使嘉義縣與嘉義市的公寓漲勢截然不同。
看著嘉義迎來巨大改變，曾經在台北市當過建商的呂冠衡，20多年前回到嘉義家鄉發展，連他忍不住興奮地說：「現在，是嘉義最有希望的時候。」…（本文出自《財訊》雙週刊708期） |