三立新聞網
2024年5月13日 週一 下午4:40
記者陳韋帆／台北報導
林怡表示，房屋「自用」與否，影響稅負高低極大，屋主不可不慎。（圖／記者陳韋帆攝影）
繳稅季節到，全台924萬屋主們有人哀嚎有人笑，到底如何才能合法節稅呢？金門地政士事務所地政士林怡接受《三立新聞網》訪問表示，「因為台灣稅率複雜，房屋相關稅率高低，常常一個小動作就會差異很大，以『自用』與否來說，就有五大優惠稅率，其中還有許多細節必須注意，稅金極有可能相差高達百餘萬不等。」
一、持有稅(地價稅、房屋稅)
「自用」地價稅2‰、房屋稅1.2%；「非自用」(一般、營業)地價稅10‰、房屋稅1.5 ~ 3.6%。
另外，「囤房稅」，住家超過3戶者或非住家，各縣市課稅1.5~3.6%不等，新法調升至2~4.8%，不包含營業用。
二、買賣移轉稅(房屋、土地)
買賣移轉稅基本公式「售價－取得成本－必要費用＝所得」。
移轉稅分為新舊制，「舊制」104年12月31日前取得登記，採財產交易所得稅，免課土地所得稅，房屋稅部分，適用5~40%稅率；「新制」105年後課徵「房地合一稅」，持有時間長短，課徵20~45%不等稅率，持有越久，稅率越低。
「舊制」又分101年8月(實價登錄未上路)前後取得兩種，實價登錄未上路前，政府不知取得成本，故採自行舉證或核定契價(公告現值)方式課徵，若以核定契價課徵，通常不用繳太多稅，由於計算式是以「房地比」計，經常導致上億「住店」課徵及低稅率，故政府目前所說的「豪宅稅」就是針對此情形課徵。
「新制」雖然採房地合一稅，但自用設籍滿6年有400萬免稅額，超過則以10%稅率課徵，如果非自用，則依20~45%不等課徵。
三、一生一次
房屋擁有土地持有，移轉時，就會產生土增稅，以透天來說，土地持有占比最高，動輒百餘萬，如果符合自用條件，包括出售前1年內未供營業、出租等，且地上建物設籍必須是本人或配偶、直系親屬等條件，符合條件者，就可以用增值稅計算，採10%優惠稅率，非自用自然沒有這項優惠稅率。
四、一生一屋
一生一次用過以後，自用稅率還有一生一屋優惠，同樣是10%優惠稅率，但符合自用條件與一生一次不同，必須持有該土地6年以上，本人或配偶、未成年子女必須設籍滿6年，且出售前5年無提供營業或出租，出售當下只擁有這一間不動產等條件。
五、重購退稅
可與「一生一次」或「一生一屋」同時使用，指屋主已擁有一間房子，購買新屋後，售出舊屋的退稅，俗稱「換屋」，最關鍵的是，土地公告現值必須「買大於賣」，除了基本規定必須符合外，還要留意，先賣後買問題少，但如果先買後賣，買的簽約日期當下，戶籍本人或配偶必須設籍在裡面，否則一毛錢都不能退。
最後，林怡提醒，其實房屋買賣移轉有許多細節必須注意，上述也無法涵蓋全部情況，如「重購退稅」後的房子，還有5年內不得移轉等規定，建議做任何不動產處置前，先諮詢自己可信任、專業的地政士，才不會讓自己可合法節稅權益受損。 |