好房網News記者呂詠柔／綜合報導

土地增值稅是土地所有權移轉時需繳納的稅，分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。近期新竹縣稅務局接獲民眾來電詢問，因欲出售一筆土地，地上建物為弟弟所有，土增稅是否能按自用住宅用地稅率課徵？

稅務局表示，依土地稅法施行細則第4條規定，自用住宅用地其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有為限。

以該案為例，因出售土地上之房屋為弟弟所有，兄弟為旁系親屬，縱使有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無供出租及營業之情形，但因土地所有權人與建物所有權人兩者間並非屬直系親屬關係，因此無法享用優惠稅率課徵土地增值稅。

稅務局也說，民眾若需進一步瞭解相關法令規定問題，可撥打稅務局電話

竹科工程師阿銘最近要結婚了，為了給老婆舒適的居住環境，先是賣掉金山街的套房，再新買慈濟路上的電梯大樓，原本打算利用土地增值稅重購退稅款貼補貸款利息，沒想到申請後卻被否准了，原來是金山街套房的戶籍是在訂立出售契約的隔天才遷入，不符合重購退稅要件，錯失退稅良機。

新竹市稅務局表示，所謂重購退稅，是指土地所有權人2年內完成出售及新購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買，新購的土地移轉現值若是超過原出售土地移轉現值扣除繳納土地增值稅後的數額，可以向出售地之地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額以所繳稅額為限。

新竹市稅務局說明，適用重購退稅必須符合自用住宅用地規定，即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年及新購後無出租或供營業用，還需注意土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬；新購的土地移轉現值，必須超過出售的土地移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額；先買後賣的換屋者，欲出售之土地，於購買新土地之當時，必須已符合自用住宅使用，才可以適用。

稅務局進一步說明，阿銘於113年4月30日申請土地增值稅重購退稅，審查過程中發現，金山街套房於112年11月6日訂約出售，卻在112年11月7日才將戶籍遷入，已不符合自用住宅用地設立戶籍的規定，1萬多元的退稅款就此擦身而過。

稅務局提醒，民眾買賣房地如欲適用土地增值稅重購退稅，務必注意戶籍設立規定，以免權益受損。如有任何疑問，請洽稅務局網站、AI智能客服或撥03-5225161分機326、0800-000321、1999市民服務專線，將有專人竭誠為您服務。

土增稅重購退稅的地價計算，是採用土地公告現值，因此即使以小換大且重購市價金額較高，卻不一定適用退稅規定。

小陳去年以價額900萬元出售高雄市區一戶大樓2房自用住宅，今年初又花費1300萬元重新購買一戶3房供自住使用，並向稅務單位申請土地增值稅重購退稅，卻因新購土地地價未超過原出售土地地價遭稅務局否准，經稅務人員說明，土增稅重購退稅的地價計算，是採用土地公告現值，因此即使以小換大且重購市價金額較高，卻不一定適用退稅規定。

依照法規，當納稅人符合土地稅法第35條重購退稅之相關規定，重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者，納稅人可向主管稽徵機關申請退還不足支付新購土地地價之數額。

地方稅務局表示，土地增值稅重購退稅所指的地價係指「公告現值」，非指實際出售價額，這一點在納稅人計算退稅金額時需要特別注意。納稅人在申請退稅時，應向「出售地」主管稽徵機關提交相關的證明文件。

稅務專家提醒購屋消費者，所謂自用住宅用地重購退稅應符合下列六條件，包括土地出售後2年內重購或先買土地2年內再出售土、原出售及重購土地所有權人屬同一人、出售地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

同時重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積限制、出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)行為、如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

桃園市經發局及智發會23日於市政會議中提出，針對行政院的桃竹苗大矽谷推動方案，桃園爭取推動AI應用、引導新創產業進駐、園區開發及更新及完善水電需求，然而，實務上也遇到用地不足、桃竹苗新創動能不足及水電基礎不足等挑戰。對此，市府回應，將持續報請中央協助，共同合作引導投資與新創產業進駐，推動桃竹苗大矽谷計畫。

經發局表示，桃竹苗大矽谷為引領全球的產業生態圈，串連桃竹苗科技廊帶，連結在地產業技術、新創能量及產業園區，目的為帶動區域產值躍升、擴大在地創新發展能量及加速園區雙軸轉型。配套措施除了水電供應及交通運輸路網外，也包括醫療資源及員工子女教育等。預估四年的效益可達產值新台幣約6兆、新增就業人口約14萬，也能夠成為國際半導體產業科技重鎮。

經發局說明，部分重要產業皆在桃園，具有整合優勢，包括台積電龍潭廠、日月光中壢廠、世紀鋼鐵基座等。桃園為高科技製造核心，桃園產值佔五成，約4.8兆；就業人口佔6成，約116萬人。另台灣印刷電路板業工廠總共612家，桃園佔其中64％。

經發局指出，數發部及國發會政策方向希望能合作打造AI生態園區，鎖定國際AI獨角獸、新創公司招商，打造軟硬體一條龍產業鏈，此部分與桃園的優勢及發展方向相符，然而，在AI應用推動方面，企業導入AI大數據應用，地方沒有相應資源，因此仍須與中央合作，引導投資與新創產業進駐。

至於園區開發更新方面，經發局提到，國土計畫實施會降低土地使用強度，限縮產業用地，將請中央協助開發新產業園區，加速龍科三期、航空城產專區開發，以提升大型企業進駐的意願；而在水電需求方面，水電基礎建設中央長期投入不足，工業區沒有廢水及汙水設置規畫，這部分也將請中央持續協助。

經發局說，桃園目前工業用地約7900公頃，未來預計開發629公頃園區，其中產業用地550公頃，可以提供產業使用，盼中央政府協助加速審查，以及國土計畫銜接等問題。另航空城在2027年，全區開發完成後，可提供將近300公頃產業用地，是大矽谷計畫中最快面積最大的園區供地方案

經發局也希望中央協助重大交通建設相關經費補助，龜山區文化一路至青山路道路工程，約2.5億；增設八德交流道之連絡道工程，約100億；龍潭區湧光路道路拓寬工程，約7.2億；龍潭區德湖街連接至楊銅路道路拓寬工程，此經費仍待評估。

經發局強調，與大矽谷計畫產業面向互動較密切的單位如國發會、經濟部、數發部內閣首長雖有異動，但事務官階層的窗口都持續聯繫互動，並未受影響，未來透過既有窗口拜會新任首長，說明桃園的規劃與準備，扮演重要角色與中央共同合作推動桃竹苗大矽谷計畫。

賴清德總統提出「桃竹苗大矽谷計畫」，產業用地需求大增，但桃園市產業用地平均使用率已逾9成，國土計畫法預計明年施行後，土地使用分區無法隨意變更，也令市府擔憂。經發局表示，2029年前預計再開發629公頃產業園區，但盼中央支持，並協助都市計畫變更、交通等配套措施。

桃竹苗大矽谷計畫預估4年創造6兆產值、14萬就業人口，桃園市集結半導體、資通訊、物流、淨零、生醫等重要產業，並具機場、雙港優勢，更被視為核心。桃園目前產業結構以製造業為主，市府初步規畫加強AI應用產業招商，盼加強軟體發展空間。

高科技產業預期可增加產值，但也增加產業用地需求。市府統計，目前全市產業用地面積約7900公頃，平均使用率超過9成，儘管2029年前預計會再開發550公頃產業用地，但以長期評估仍可能不足。

經發局主秘簡偉崙坦言，產業用地不足，恐影響大型企業進駐意願，過去像是日月光擴廠覓地就有困難，此外，國土計畫法預計明年實施，容積率降低、土地變更審查程序將更嚴謹，也會影響民間企業報編工業區開發的規畫。

經發局長張誠表示，包括龍科三期、航空城產專區等產業用地都在持續推動中，未來將通盤檢視交通路網、人口分布、產業聚落、土地使用等面向，請中央協助新增適宜區位。

中央新執政團隊上任後，與大矽谷計畫產業較密切的國發會、經濟部、數發部等內閣首長雖有異動，但事務官階層的窗口仍持續互動中。

為健全工業行政管理及瞭解工廠營運實況，經濟部自今(113)年6月1日起至7月10日止，就全國9萬7千家已辦理工廠登記之工廠(含特定工廠)展開全面校正及營運調查，各縣市政府工業主管單位將遴派調查員親自前往工廠訪查校正，台南市政府亦已遴選150名調查員，對本市9,507家工廠展開訪查，市府經濟發展局特別呼籲各工廠備妥統一發票章（或工廠章或公司章）等以利核校，並請各工廠多利用網路填報，網址: https://ipcw-dmz.moea.gov.tw/ipcweb/。

市府經濟發展局表示，本調查如發現工廠歇業、遷址或其他登記事項有所變更時，將依規定適時輔導，促請辦理工廠變更登記或予以公告廢止，因此再次呼籲各受查工廠全力支持與配合，以確保自身權益。

近幾年我國經濟發展快速，工廠動態資訊之掌握對我國經濟發展至為重要，因此本調查除校正工廠登記基本資料外，亦請各工廠填報營業收支、產銷存量值、當年增購固定資產、技術交易、研究發展經費及受淨零碳排影響情形等資料，以作為產業發展及工業規劃之參據。經發局表示依據統計法規定，本調查對各工廠財務資料絕對保密，不作為課稅之依據，在此經濟部特別籲請廠商詳實填報。

屆時至工廠訪查校正之調查員，將配戴經濟部核發校正調查員證作為身份識別之用。對工廠校正如有疑問，請電洽06-6354648詢問。 「臺南市政府經濟發展局 廣告」

專家提醒！房地合一稅善用免舉證的30萬元

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地合一稅的費用，因以取得、改良及移轉而有所不同，如果賣方能夠提供合法的支出憑證，國稅局可以核實認定，如果無法提示相關的費用證明，得以成交價額3％計算，最高以30萬元為限。

您的出售不動產如果是委託仲介公司承買或是銷售，相關的憑證都能核實認定，如果不是透過仲介公司成交，該免舉證的3％(30萬元為限)，將是節稅的重要關鍵。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的賣方是中小企業主，早期的鐵皮廠房，並沒有辦理建物保存登記，因此，只有購買土地持分，慢慢擴充產能。所以，所購買的土地持分以多次取得，包括2016年前及2016年後取得的持分土地，因為課徵房地合一稅之故，土地出售時就分為舊制只課徵土地增值稅，及新制課徵土地增值稅加上房地合一稅的土地。



日前因為鐵皮廠房不夠用了，所以另覓新的場地，舊的場地只好割愛出售。鄰居聽到他要搬走，喜出望外希望承買了他的鐵皮廠房，以利後續擴大生產線。



因為都是老鄰居，所以雙方一拍即合，連仲介費都省了下來，很快的雙方完成了買賣契約書的簽訂。重點來了，因為賣方的持分土地分3次先後取得，其中2/3是舊制，第3次取得的1/3，屬於房地合一稅新制，所以除了繳納土地增值稅外，還有一筆1/3的土地必須繳納房地合一稅。



如果該次買賣總價是3000萬元，不用提示費用得按總價3％計算，應該是90萬元，但是最高以30萬元計，所以只能主張免提示的費用只有30萬元，但是，新制房地合一稅土地持分只有1/3，所以整份的買賣契約書，必需共用這30萬元，以1/3比例計算，該筆買賣的費用免提示的費用只剩10萬元，而非30萬元。



您有類似新舊制混合多次取得的不動產要出售嗎？為了避免整份買賣契約書共用了免舉證的30萬元必要費用，而損害了納稅義務人的權益，或許買賣契約書將2/3舊制取得的持分土地，以及後續1/3新制取得的持分土地分別簽立買賣契約書，才能充分的利用3％最高30萬元的免提示支出憑證，達到節稅的最好效果。

（中央社記者吳哲豪彰化22日電）彰化縣政府6月1日將啟動工廠校正暨營運調查，全縣1萬2000多家取得工廠登記及特定工廠登記的廠商，需備妥統一發票章等，以利查核，如工廠不願配合，嚴重可吊照。

彰縣府經濟暨綠能發展處今天發布新聞，一年一度的工廠校正暨營運調查將於6月1日正式啟動，而全縣今年有1萬2673家工廠需接受查核，數量排名全國第3。

彰縣府經綠處指出，經綠處將派調查員親自前往工廠訪查校正，而在訪查校正時如工廠歇業、遷址或其他登記事項有所變更時，將依規定適時輔導，請業者辦理工廠變更登記或予以公告廢止。

經綠處表示，以往有工廠擔心被查稅逃避訪查，不過如業者2年內拒絕配合，最重將依工廠管理輔導法廢止工廠登記，後果嚴重。

經綠處呼籲，各工廠應備妥統一發票章、工廠章或公司章等以利核校；另為方便廠商校正及調查作業，調查期間業者也可自行上網填報，並自動檢核登載狀況及存查。（編輯：黃世雅）1130522

老農轉賣「未作農用」農地遭課450萬土增稅 稅務局出招幫省250萬

2024/05/21 13:43文/記者朱語蕎

農地未作農業使用，就無法享用稅負優惠。（資料照）

新竹市一位賴姓老農近日出售一筆農業用地，因鋪設水泥供做停車場使用，無法取得「農業用地作農業使用證明書」，也因此無法申請不課徵土地增值稅，稅務局細查後發現，農地是在民國89年以前取得，且在當時符合農業用地作農業使用規定，主動輔導賴老伯申請調高原地價，因而省下250萬餘元的土地增值稅。

新竹市稅務局表示，土地增值稅是在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額採用漲價倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，所以持有的期間愈長，增值的倍數通常也愈多。

農業用地如未作農業使用或移轉給非自然人時，就無法申請不課徵土地增值稅，必須按一般用地稅率課徵，但是如果移轉的土地在《土地稅法》民國89年1月28日修正公布生效時符合農業用地作農業使用規定，就可以申請將原地價調整為89年1月28日當期的公告土地現值，減少漲價總數額，大幅節省土地增值稅。

稅務局表示，賴老伯於民國78年取得農地，當時的原地價為每平方公尺90元，稅務局在審核的過程中比對各種圖資後發現，出售土地於89年當時種植有農作物，符合農業用地作農業使用規定，立刻輔導賴老伯申請調整原地價，由每平方公尺90元調高至每平方公尺1,800元，土地增值稅由450萬元降至200萬餘元，省下了250萬餘元的土地增值稅。

稅務局提醒，農業用地作農業使用出售給自然人，且持有「農業用地作農業使用證明書」，得申請不課徵土地增值稅，若無法申請不課徵土地增值稅時，可先檢視土地在土地稅法89年1月28日修正公布生效時是否符合農業用地作農業使用規定，或許還有調高原地價的節稅機會。