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台灣老屋數量多，0403強震後，老屋都更議題引發社會關注。為加速921大地震前的老屋都更，立法院內政委員會上（9）月30日初審通過《都市更新條例》第65條修正草案，放寬原建築容積認定標準，改以建照掛件做區分。內政部表示，預計全國約有27萬戶、8,216棟老屋受惠，多數集中於雙北地區沒有電梯的老舊公寓。

內政部說明，實施容積管制前的建築容積（原容積）普遍大於管制後的法定容積，且國內實施容積管制前，就已掛號申請建照的建物，是依建造申請時的《建築技術規則》及921大地震前的耐震規定，以現今建築法規標準來看，恐有耐震不足的疑慮，亟待都更。

惟按照現行《都市更新條例》第65條規定，實施容積管制前「已興建完成」者才可選用原容積認定，換言之，是以「已取得使照」作為分界，使得部分老屋只能適用都更後的新容積，在容積計算上誘因不足，屋主意願不高難整合，導致都更進度緩慢。

但未來修法後，只要是實施容積管制前，「已掛件申請建照」的老屋，在都更重建時，也能夠擇優以原建築容積計算容獎，以提高老屋參與都更的誘因；另外，實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，同樣也在適用範圍。

內政部次長董建宏表示，全國實施容積管制前，已申請建照的建築物，屋齡已陸續超過30年，其中6樓以上的中高樓層建築物，因戶數較多，原容積已超過法定基準容積，在都市更新整合過程中相對不容易。

董建宏進一步指出，內政部估算，修法通過後，全國符合資格的建物有8,216棟，約27萬戶的6層樓以上合法建築受惠，由於雙北是最早都市化的地區，擁有最多的無電梯老舊公寓，因此統計影響最多的棟數有66.5％集中在雙北市。

市場預期，修法通過後，過去因容積計算誘因不足而卡關的陳年都更案件，可望重啟改建計畫，房市有機會再迎來新一波都更熱潮。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

住展雜誌統計，北台灣今年第三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約5160.9億元，年增2532.3億元，年成長暴增96.3%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，出於去年不確定因素多，第三季更有平均地權條例修法上路，建商推案興致缺缺，相形之下，今年房市沸騰，第三季再伴隨8月台商資金解禁不動產的期待，建商推案信念強，不輕易受7、8月新青安嚴審與銀行房貸滿水位影響，量體近乎倍數成長。

台北、桃園、新竹各具亮點新北年增不到三成差強人意

各縣市表現上，台北市第三季推案量約1926.4億元，占了此季度總量的三成七，為北台灣主戰場，年增274.6%，爆發力道猛烈，當中元利建設在木柵的新案總銷達600億元，一案定江山，大舉拉抬表現，其餘在文山區、南港區、中正區也有突破百億元大案，建商看好首都門牌買氣穩定，搶勢進攻。

另外在新竹地區與桃園市各有95.4%、71.2%的年增幅，新竹地區推案沉寂好一陣子，建商舊案去化的差不多，終於轉趨積極，第三季推案量達575.5億元，比起去年同期增近一倍，東區、香山區見超過50億元的指標案，不推則已，一推驚人。而桃園市推案量來到1113億元， A7與航空城有寶佳、璟都建設的百億元大案，青埔與A20地帶亦有力璞、宜誠建設的60億元指標案，激勵一波量體，且桃園市在第三季推出接近100案，案數上為北台灣之最，搶攻大台北首購市場。

至於貴為全台住宅量能一哥的新北市，第三季推案量為1347億元，年增26.8%，推案數不到70案，還少於新竹地區，在一片喊進熱潮下稍顯差強人意，以中和區、林口區與土城區的百億元大案維持住一定聲量。眼下新北市已有新案傳出變更產品規劃，延推意味濃厚，是否不乏建商明哲保身率先轉向，增幅不再強勁值得留意。

外圍縣市基隆市在該季有128.6%的年增，由於整體推案量僅151.5億元，不脫比較基期所致，不過亦可觀察到愛山林建設在暖暖區推出百億元大案，展現強勢而推升數據。宜蘭地區仍處於平淡，推案量47.5億元，同比微增15.6%，個案總銷至多6億元，多在3億元以下，建案以本地客基本盤為主，建商態度漠然。

陳炳辰說明，今年前三季的北台灣住宅類新成屋、預售屋總推案量來到約1.26兆元，已超過過去許多全年的推案量，差不到千億元就可突破2013年最高紀錄的1.35兆元，而928檔期都沒過完，加上年底還有台北市大直一帶，和新北市淡水區、三重區，與桃園市A20、中路重劃區，以及基隆市安樂區、新竹市東區等不少指標案準備進場，很大機率改寫新高，龍年的供給面畫下完美句點。只是銀行房貸上限危機未除，央行打房政策干擾，現況買氣趨弱，爆炸的案量有無轉為賣壓可能，得謹慎以對。

2023、2024年北台灣新成屋、預售屋第三季住宅推案量統計

主要國家都在降息，央行在等什麼？美國9月已降息2碼（1碼是0.25個百分點），且預計今年降息4碼，央行第三季卻老神在在，維持溫和緊縮基調，且同步連二季推出房市信用管制並調升存款準備率，總裁楊金龍不急著跟進降息，貨幣政策走自己的路，謹守「data-dependent」口訣、視經濟數據表現而定，在國內高通膨壓力不見緩解情況下，最快降息時間點可能延至明年下半年。

央行第三季政策利率按兵不動，重貼現率連二季維持在2％。但再度調高存款準備率1碼（0.25個百分點），意在出手收回市場熱錢，希望藉此政策讓銀行對不動產市場的放款更謹慎，達到收縮作用，高利率也讓貸款族負擔更為沈重。國內利率環境並未轉向，央行在公開市場操作也加速反手放錢，光今年前九月已為市場釋放6,700億元注入流動性。

市場高度關注央行貨幣政策方向，楊金龍未明確表態，但強調目前國內政策利率已經回到16年前，央行保持耐心「wait and see」（邊走邊看），並提到央行貨幣政策不是因為房市問題，主要還是看其他國家降息情況，及國內通膨和經濟走向。

央行利率決策最在意的還是通膨，儘管政府機關一再強調通膨逐月舒緩，但根據主計總處最新數據，8月消費者物價指數（CPI）年增仍有2.36％，已連四月高於2％之上，其中房租漲2.45％、外食費年增2.9％，兩數據仍偏高，民眾對通膨仍是相當有感，有學者也擔心，明年最低工資調漲，可能再推高外食費，仍須持續關注。

相較於主要國家，台灣物價壓力雖相對和緩，但也面臨自身難題，今年除4月調漲電價進一步推升通膨，近期還有接連颱風影響等因素，物價持續居高不下，加深國內實質負利率問題，央行現階段根本還是沒有降息空間，甚至有鷹派學者認為，「央行反而要好好思考升息的空間」。

另一方面，去年下半年以來房市過熱疑慮尚未緩解，央行面對房市及與通膨降溫緩慢的難題，預料利率將維持在高點一段時間，預料最快恐怕要等到明年下半年、甚至第四季，才會啟動降息，在房價、物價雙重壓力下，短期內應該看不到央行政策轉向。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

央行祭出史上最狠打炒房重拳，房市風雲變色，交易量遽跌，開始過寒冬，從各家房仲9月成交月報可見，買氣較上月萎縮15％～26％之多。房產專家帥過頭在《錢鏡你家》節目上直言，撿便宜的時間到了！他觀察，房市已轉為買方市場，自備款足夠、剛性需求等首購族，正是進場看屋的好時機，並教戰3招，在房市盤整期，有出價就有機會達陣。

近期受到放貸銀行縮緊銀根影響、買方和賣方認知差距擴大，成交難度提升，因此房市交易量疾速下降，各家房仲全台9月最新交易量，月減15％～26％，帥過頭嗅到風向轉變，「交易沒有量，盤久必跌，買方占上風，趁現在多看房，有機會砍價成功。」他說。

有剛性需求的買方，帥過頭認為可趁機進場撿便宜，原因是近幾年政府大力補貼租金，未來租金依舊會持續上漲；租屋族會面臨房租上漲或是咬牙買房的難題，也因此從租屋族變成有房一族，仍有需要。

1、高樓層老公寓，大膽砍價

選擇勇敢進場的剛性買家在物件挑選上很重要，「整體來說，公寓總價偏低，尤其是1、2樓最搶手，不用爬太多樓梯，也不擔心漏水。」

相較之下，屋況較差的公寓，因競爭力較低，此時可以用力砍價，「特別是好地段的高樓層公寓，值得注意，若屋況較差，你評估裝潢費要100萬，這部分就可以先砍50萬，至少有人替你出一半裝潢錢。」帥過頭說。

2、房價凹陷區，CP值高

要是想買新屋又想賺價差，那就鎖定重劃區有題材又有捷運的地區，像是桃園青埔、高雄楠梓，「有台積電和輝達進駐題材，未來不擔心沒人接盤。」另外，重劃區特點是價格會後浪推前浪，「買第一案，後面就有9個建案持續堆疊總價，所以也不用買最貴的區域，捷運前後幾站的價格凹陷區都能列入考慮。」

3、以上班地點為圓心，外擴蛋白區

帥過頭建議，北部民眾可選擇基隆或是機捷A9的林口多坐一站到A10，房價更為平易近人，「在內湖上班的年輕首購族，可買在楊梅，上班開車走五楊高架、接十八標（指汐五高架）就能抵達內湖，通勤很方便。」至於在信義計劃區上班的民眾，建議外擴至宜蘭羅東，開車走雪隧接信義快速道路，即可上班。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

經濟日報

民眾出售土地或房屋必須負擔土增稅，新竹稅務局表示，節省土增稅有六大撇步，包含一生一次、配偶贈與、一次多處、擇定最有利一戶、換屋重購退稅、一生一屋，納稅人可善加利用。

土增稅是土地所有權人出售土地或房屋時，因為獲得土地漲價利益而須課徵的稅收，通常持有時間愈久或土地面積較大，所須繳納的土增稅就愈高，又分成一般稅率20％至40％，以及自用住宅稅率10％。

由於自住稅率較一般稅率優惠許多，如何掌握節稅技巧，是納稅人關注議題。稅務局提供六大省稅撇步，第一，善用一生只能適用一次的自住優惠稅率，當土地上有房子，且房子是自己的、配偶的或直系親屬的，且本人、配偶或直系親屬設戶籍，同時，簽約買賣前一整年未出租或營業，在最大適用面積（都市土地約90.7坪，非都市土地約211.7坪）內，可適用「一生一次」優惠。

第二，善用配偶一生一次的特別稅率機會，稅務局指出，因每人皆享有一生一次適用自用住宅優惠稅率的機會，如果土地所有權人已使用過該優惠，可在出售房地前，先把土地贈與配偶，並申請不課徵土增稅，再以配偶名義出售，即可適用自用住宅優惠。

第三，掌握一次多處特別稅率機會，同時擁有多戶自用住宅房屋，可規劃在同一天簽訂買賣契約、到稅捐處申報土增稅，同樣在都市土地約90.7坪，非都市土地約211.7坪範圍內，可適用一生一次自用優稅。

第四，擁有多戶自用住宅房屋，若無法安排同日簽約出售、同日申報，可先試算土增稅，評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

第五，換屋族可善用自住用地重購退稅，兩年內重購自住用地，符合條件，無論先買後賣、先賣後買均可適用。

第六，用過一生一次優稅後，可善用一生一屋自用住宅用地稅率課徵土增稅，但必須符合土地面積45.3坪、非都市面積105.8坪；所有權人及配偶與未成年子女無該自用住宅外房屋；持有六年以上，且所有權人及配偶與未成年子女在出售前設有戶籍連續六年；出售前五年無供營業或出租使用。

封測大廠日月光半導體今天在高雄市大社區舉行K28新廠動土典禮，K28廠預計2026年完工，主要擴充CoWoS先進封測產能，預估可增加近900個就業機會。

日月光高雄廠總經理羅瑞榮透過新聞稿表示，因應CoWoS先進封裝製程的晶圓、終端測試需求，日月光在面積約2公頃的大社基地，興建K27和K28廠房，K27已在2023年啟用，今天動土的K28廠，由日月光提供大社土地，關係人宏璟建設提供資金合建廠房。

日月光說明，K28預計興建地上7樓、地下1樓廠房建築，以低碳建材蓋廠、購置節能高效率廠務設備、建置太陽能電板蓄積綠電，啟動微振建築整體性評估。

日月光表示，K28廠成為日月光首棟結構抗微振設計，此外K28廠規劃設置空橋與K27廠連接，透過天車與自動化系統，產線跨棟跨樓層自動化搬運設計，自動化的智慧工廠提升員工工作效益。

日月光先前指出，在自動化投入大量工程師資源，已有超過400名工程師專注自動化，包括設備硬體、軟體和自動化編碼等作業流程，已可自主完成。

日月光表示，已有56座完全自動化的無人工廠持續運作，因應客戶每天24小時的龐大封裝及測試量要求。

日月光積極在高雄擴大先進製程產線，8月向宏璟建設購入其所持位於高雄楠梓K18廠房，因應未來擴充半導體先進製程封裝產能需求，布局晶圓凸塊封裝和覆晶封裝製程生產線。

日月光在2023年12月下旬也曾公告，承租台灣福雷電子位於高雄楠梓廠房，擴充封裝產能。產業人士分析為擴充人工智慧AI晶片先進封裝產能。

中央銀行出手，房市面臨失守。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達7日表示，第三季土地市場在兩大百億級土地成交帶動下，以1,117億元的成交量強勢攻頂，累計前三季達2,144億元。展望全年，土地交易金額可望力守5年均線2,357億元之上，不過央行出手祭出打房新制，預期第四季建商購置住宅用地的動能恐將失守，面臨降溫。

戴德梁行7日公布2024年第三季商用不動產市場季報。戴德梁行協理李易璇表示，電子高科技產業積極擴廠，購置廠房的買盤，衝高第三季商用不動產成交金額達560億元，累計前三季成交金額達1,140億元，逼近去年全年成交金額，顯示不動產資本市場十分熱絡，投資型、自用型兩條腿之中，其中產業自用資金買盤比追求資本利得的投資型買盤，強勁很多。

在土地市場方面，也同步呈現強勢炸裂。楊長達表示，第三季土地市場成交1,117億元，累計前三季成交金額達2,144億元，呈現爆炸量，相較於五年均線2,357億元，只差約200億元。不過央行祭出第七波不動產信用管制措施後，第四季土地市場動能將降溫，尤其建商購置住宅和商業用地將減少。

至於未來土地市場會不會更冷？楊長達表示，央行不希望熱錢持續跑到不動產市場，因此預期政策效應將持續衝擊。不過今年多項經濟數據顯示總體景氣比去年好，市場資金豐沛，工業地產、及以商用不動產為開發主力的商業土地，仍有穩定需求，亦非央行或政府政策的打壓對象，因此科技業、製造業對於工業用地及商用土地依然存在；只是建商購買土地原料的資金動能，將面臨降溫。

A公司有一筆土地正在興建廠房，建廠前已取得工業主管機關核定之開發使用計畫書圖，可以於建廠期間申請適用工業用地稅率課徵地價稅嗎？

桃園市政府地方稅務局表示，如果持有規劃作工業使用之土地，即使還在建廠期間，只要按工業主管機關核准之開發計畫及範圍使用，無論該土地為自有自用或出租予興辦工業人使用，均可先向當地稽徵機關申請按工業用地稅率（單一稅率千分之10）課徵地價稅，申請時則必須檢附建造執照（建築物用途欄載明物品製造、加工有關之用途）及工業主管機關核准之使用計畫書圖或工廠設立許可（如依法需先取得者）等證明文件。

稅務局進一步說明，土地於建廠期間如經核准工業用地稅率課徵地價稅，於建廠完成後，該土地實際從事製造、加工使用或做「生產事業用地」，應於當年地價稅開徵40日前（即當年9月22日）檢附目的事業主管機關核發之工廠登記核准函向稅捐稽徵機關重新申請按工業用地稅率課徵地價稅，逾期申請，則自申請之次年開始適用。

民眾倘有任何疑問或不明瞭之處，請利用稅務局總(分)局服務電話，將有專人竭誠為您服務。

總局：3326181分機2362至2368、2372至2378

中壢分局：4515111分機102至110

大溪分局：3800072分機102至106

楊梅分局：4781974分機110至114

蘆竹分局：3528671分機102至107