楊梅工業地,楊梅工業地出售,楊梅工業用地出租

日 期：2024年10月21日

公司名稱：怡華 (1456)

主 旨：更正董事會決議通過處分新北市新莊區鴻福段441等地號7筆土地及地上建物。

發言人：李世豪

說 明：

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

新北市新莊區鴻福段 441、442、449、450、463、464、465地號等

7筆土地及地上建物(73、74、84 建號及未辦保存登記建物)

土地使用分區：除449、450為道路用地外，其餘為乙種工業區。

權利範圍：均全部。建物使用：廠房。

2.事實發生日:113/7/23~113/7/23

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

土地面積4,829.16平方公尺，約1,460.8210坪。

建物面積2183.15平方公尺，約660.4029坪。

交易總價款：新台幣(下同)2,200,000,000元。

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

卓悅建設有限公司,非關係人。

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用。

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用。

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

222,000,000元。

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

依不動產買賣契約。

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

本次交易之決定方式議價、價格決定之參考依據：估價報告。

決策單位：董事會。

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

(1)優世國際不動產估價師事務所，估價金額：1,909,381,767元。

(2)寶源不動產估價師聯合事務所，估價總金額：新台幣1,903,592,450元。

11.專業估價師姓名:

(1)優世國際不動產估價師事務所，不動產估價師：林金生。

(2)寶源不動產估價師聯合事務所，不動產估價師：葉紫光。

12.專業估價師開業證書字號:

(1)林金生：(103)新北市估字第000095號。

(2)葉紫光：(109)宜縣估字第000043號。

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:

不適用

17.會計師事務所名稱:

不適用

18.會計師姓名:

不適用

19.會計師開業證書字號:

不適用

20.經紀人及經紀費用:

依約定

21.取得或處分之具體目的或用途:

賺取開發效益，償還銀行貸款及充實營運資金

22.本次交易表示異議之董事之意見:

無

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:

1.民國113年7月23日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:

1.民國113年7月23日

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定

評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規

定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:

更正公告(針對113.7.23公告)/本次交易為關係人交易：否

2024/10/18 05:44文/記者朱語蕎

第三季商辦市場交易火熱，土地買氣也不遑多讓，累計前三季達1,721億元，直接超越2022、2023年兩個年度的全年交易額。

高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，今年8月前建商對房市仍信心滿滿大舉儲備土地，第三季更是爆量衝出859億元的單季成交額，是歷年以來的單季第二高值。

累積前三季交易達1,721億元，已超越2022與2023兩個年度的全年交易額，建商依然是今年土地市場最大買方，獵地金額累積達962億元，佔整體交易逾55%，而且相較去年同期大增1.05倍。

不過，從9月底台中市與高雄市政府的土地標售可以發現，建商雖出手精華地段，但已無追高價企圖，預期整體土地市場將恢復理性；黃正忠提醒，央行的再度出手以及貸款緊縮的影響將使房市買氣下滑，衝擊建商獵地信心，第四季購買動能勢必下滑。

第三季前十大土地交易案，第1名為台灣人壽以137.5億元的大手筆標得桃園航空城產專區，壽險業為金管會要求報酬率所苦，也轉向開發型不動產，另外其餘9筆土地則全數是建商買入，包含新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹等公司都有所斬獲，且集中在桃園、台中與高雄等區域。

高力國際董事總經理劉學龍表示，以大環境來看，美國總統大選即將在下個月揭曉結果，勢必影響全球經貿政策走向，且各國可能都將面臨一個變動較大的局面，再加上各區域地緣政治風險升高，外部總體經濟來看也較保守，勢必影響投資信心。

此外，台灣央行持續採貨幣緊縮政策，效應預期在2024年第四季後將逐漸發酵，不動產相關貸款限制多且趨嚴格將使交易期程拉長，土地市場影響程度較鉅；他認為新政策初期，市場多方人馬都仍在適應並研擬新對策，現在是買賣雙方盤點資產調整配置策略的好時機，他建議待市場價格修正時，買方可擇優佈局。

民眾詢問，個人打算出售105年1月1日以後取得之農業用地，出售對象為公司，是否可以免納房地合一所得稅？

財政部高雄國稅局說明，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，個人交易105年1月1日以後取得「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」，免納所得稅，換句話說，出售105年1月1日以後取得的土地，如符合農業發展條例第37條及第38條之1規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者，其出售土地的所得免納房地合一所得稅。

該局進一步說明，農業發展條例第37條第1項規定「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」，也就是說，作農業使用的農業用地出售與自然人時，才能符合得申請不課徵土地增值稅要件；反之，如將農業用地出售與公司（非自然人），因不符合農業發展條例第37條第1項規定，爰須於土地所有權移轉登記日之次日起算30天內，向申報時戶籍所在地國稅局申報並繳納土地交易的房地合一所得稅。

該局表示，個人出售作農業使用的農業用地，如要適用房地合一所得稅免稅者，除應取具「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」外，還須取得地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」；即出售的土地須同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」，始能符合房地合一所得稅免稅要件。該局提醒，土地增值稅之應納稅額為0元，不能取代「土地增值稅不課徵證明書」，因此不可作為申請適用房地合一所得稅免稅的證明文件。

民眾如有疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

 

提供單位：前鎮稽徵所      

聯絡人：蔡文禎 股長            聯絡電話：（07）7151511 分機6150

撰稿人: 李建霆                      聯絡電話：（07）7151511 分機6165

好房網／新聞中心  2024-10-14 22:47

好房網News記者林和謙／台北報導

土地市場在今（2024）年第三季末強勢炸裂！戴德梁行統計，就在今年九月的最後一週，臺灣人壽及達麗、海悅、彥文資產等帶頭衝刺，將今年第三季的土地交易量一舉衝破千億大關，以1,117億創下史無前例的單季新高記錄，累計前三季土地交易金額則已達2,144億。儘管央行在日前祭出第七波選擇性信用管制，戴德梁行預估2024全年土地交易量仍可越過2,357億的五年均線。

2023年度在國際局勢動盪、工料齊漲、央行升息及土地貸款現縮等不利因素籠罩下，整年土地交易量僅1,129億元，但今年卻僅靠第三季就達成去年全年度的量。戴德梁行表示，第三季從七月起統計到9月24日，單季最大交易金額仍以新美齊以38.83億購得台中南屯區土地為首，但就在9月25日，臺灣人壽公告以137.50億得標桃園航空城產業專用區土地，以及大同於9月26日以95.89億元出售台北市商三（特）土地及合作興建權利予達麗、海悅、彥文資產等三家公司後，鎂光燈隨即聚焦於這兩宗百億級交易上。

戴德梁行指出，雖然以上兩宗土地交易佔盡本季市場鋒頭，但第三季十大土地交易中，住商類土地仍佔了8筆，工業類土地僅佔2筆。而在1,117億的單季總交易金額中，住商類與工業類土地也大致維持8：2的比例。就交易價格而言，反而是首都圈以外地區漲幅較為明顯，舉例而言，以往台中土地單價突破280萬的幾乎是七期的新六、新八及水湳的文商區等法定容積率500％以上的土地，但近期台中法定容積率300％的精華區土地交易單價則已漲到280萬以上。

戴德梁行認為，央行在9月下旬祭出第七波打炒房政策後，預期第四季的住宅及土地交易將面對一段類似2016年房地合一稅新制實施及大幅調高公告地價初期，「買賣雙方彼此試探政策影響的急凍階段」。

戴德梁行分析，今年1～8月全台買賣移轉棟數為241,608棟，較去年同期成長26.42％，即使9～12月因打炒房政策發酵而急凍至僅剩剛性需求，以2016年的數據推估2024全年的買賣移轉棟數仍有32萬棟的實力，而住宅類土地的需求量縮應可預期，但工業地產及以商用產品為開發主力的商業土地仍有穩定需求，也非央行或政府的政策打壓對象。

       民眾甲標到政府機關出售土地，持政府機關所核發產權移轉證明書欲辦理移轉過戶，至財稅局詢問應否貼繳印花稅，屏東縣政府財稅局表示，如該產權移轉證明書僅有立據人，且該立據人為政府機關，因該項證明書屬於各級政府機關所立或使用之憑證，故免納印花稅。

      該局進一步說明，依印花稅法第5條第5款規定，典賣、讓售及分割不動產契據應繳納印花稅。又同法第6條第1款規定，各級政府機關及鄉(鎮、市、區)公所所立或使用在一般應負納稅義務之各種憑證免納印花稅。

      以上內容如有不明瞭之處，請撥打該局免費服務專線：0800-889-002，將有專人竭誠為您服務。

財政部北區國稅局表示，若個人出售以自有土地與建商合建分屋的房地，且適用房地合一稅制，在計算持有時間時應留意認定方式，房屋、土地持有期間皆以合建土地持有期間為準。

北區國稅局表示，個人交易適用房地合一稅不動產，若是以自有土地與建商合建分屋，土地取得日為原取得合建前土地之日，房屋以核發使照日為取得日，至於持有期間以該合建土地持有期間為準。

舉例來說，甲君2012年6月購買A地，2018年8月與建商合建，2021年11月完工核發使照，甲君分配取得B房屋後，2022年1月一起出售，B房屋屬新制房地合一稅課稅範圍，持有期間自2012年6月起算，至甲君出售B房屋，於2022年1月移轉登記予買受人為止，計九年七個月。甲君須在完成過戶次日起30日內申報繳納房地合一稅。

每一年928檔期都是房地產業大事，許多指標大案多會選擇在此時推出，從來人量、成交量也可推估來年房市景氣，但是今年先是遇到限貸令，再到央行祭出第七波信用管制，讓市場人士笑稱：「928檔期變成救我吧檔期！」

「今年928檔期可以延推的建案都延推了，除非是人員已經進場，來不及撤退的建案，其中又以中南部最嚴重，以高雄來說，原先預估新推案量破千億元將創歷史天量，但現在量縮至少1/3。」長年觀察新建案市場的薪傳不動產智庫執行長何世昌說，這已經是較為樂觀的估值，就他所知已有本來要登場的指標大案選擇延至明年初才會推出。

他表示，原因在於中南部近幾年都在炒作台積電題材，不少投資客一次掃多戶預售屋，現在面臨自備款成數差額太大的交屋困難，想要斷頭殺出找人接手的賣壓已經浮現，少了瘋狂投資客，市場買盤自然後續無力，「新建案要銷售確實較困難，據我們了解，高雄新案單周來客量都已縮減到個位數。」

至於北台灣相對中南部情況較好，原先市場預估928檔期北台灣將有3千億新推案量，目前僅推出不到一半，至於中部原先預估案量達1,100億元，則剩下6成左右。

何世昌預估，六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。但他也強調，近期市況、政策變化大，建案動態極不明確，數據時刻變化中。

他表示，六都中可能維持原有進度公開銷售的指標建案，有台北市「國賓大南港」、新北市「淡海科技智慧城」、桃園市「悅讀伊頓」、台中市「市政壹號廣場 No.1」、台南市「世界南科C」、高雄市「森悅」等案。他建議，購屋族此時更該多看、多比較，累積看屋經驗值，藉此不斷修正自己對房子的需求，購屋目標也會越來越明確。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

遺產稅的多寡，是每一個人的畢業成績單，越多表示成果豐碩，越少表示成果尚可或是節稅有道，但是如果是被繼承人自己搞錯了，讓遺產稅升等、多繳納，那就可惜了。

遺產稅的計算方式：應納遺產稅額計算(遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準)遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅遺產淨額；課稅遺產淨額×稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額。所以，免稅額越多、扣除額越多，遺產稅淨額就越少，適用稅率越低，應納遺產稅額就越少。







為此，民法第1030-1條夫妻財產差額分配請求權，常被運用在遺產稅節稅上面。如果遺產單純是現金、股票或是動產，移轉時相對容易，如果是不動產時，可能就要小心隱藏其中的土地增值稅，避免引喻失義，畫虎不成反類犬。







正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的父親往生，母親還健在，因為申報遺產稅時發現可以透過夫妻財產差額分配請求權，讓父親的遺產稅降低，所以，就利用了這個權利讓父親的遺產的1/2由母親取得，由於父親的遺產只有一間透天店面，因此，很快的取得遺產稅完稅證明，並且完成了繼承登記，結論是母親取得1/2透天店面產權，其餘2個小孩各取得1/4的店面產權，完成了繼承登記。







詎料，日前小孩們希望把該透天店面賣掉，換取現金，才發現事情不妙。因為，該透天店面是老父親在1970年間結婚後取得，持有期間近54年，光登記在母親名下的一般土地增值稅近1100萬元，如果是自用土地增值稅也要近340萬元。因為該透天店面一直以來為營業使用，所以不符合土地增值稅自用住宅的規定，只能望稅興嘆，不敢出售。







依照土地稅法第28條規定：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。也就是說，當初如果選擇繳納10％的遺產稅，同年度出售就不用繳納土地增值稅，所以，上述的1100萬元土地增值稅就不存在，也就是當初母親主張夫妻財產差額分配請求權，因此多繳納了近760萬元的土地增值稅。







簡單的來說，遺產稅的稅率是10％、15％、20％，土地增值稅的稅率是自用住宅稅稅率是10％；一般稅率是20％、30％、40％，如果將遺產中土地成為夫妻差額分配請求權的移轉標的，無疑是讓自己的遺產稅自動升等，轉而選擇稅率更高的土地增值稅。所以，現金、股票或是動產是夫妻差額分配請求權的好標的，至於土地可能就要三思而後行。



















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】