楊梅工業地,楊梅工業地出售,楊梅工業用地出租

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

舊制所得稅，針對土地買賣，免課徵所得稅，土地買賣只要繳納土地增值稅。而土地增值稅公告現值每年1月1日調整一次，只要是當年度的買賣案件（1/1~12/31），因為土地公告現值未調整，如果有獲利，同時免課徵所得稅及土地增值稅，造成租稅不公平，所以房地合一稅因應而生，使租稅更公平。

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房地合一稅上路後，即使同年度買賣土地增值稅免稅，如果有獲利，就要繳納所得稅（房地合一稅）。為此，也造成許多人的誤會，以為購買土地後，只要持有期間超過6年，就可以主張400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，其實誤會大了，恐怕這6年會空等一場。

房地持有6年以上 享400萬免稅額與10%稅率

個案中的客戶，買了一筆都市計劃內違規使用的農業用地，因為沒有做為農業使用，所以買賣時必須繳納土地增值稅及申報房地合一稅，如果有獲利也必須繳納房地合一稅。客戶從網路中得知，房地合一稅持有期間愈久，稅率愈便宜，如果持有6年以上，還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

該客戶已經承買近6年，最近有出售的打算，如果買賣成交，希望我們擔任辦理過戶的地政士，並且協助他辦理10%房地合一稅優惠稅率。

▼都市計畫內違規使用的農業用地，因為沒有做農業使用，買賣時須繳納土增稅及申報房地合一稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

農地沒有農用 無法主張優惠

檢視謄本後，我們發現客戶誤解了房地合一稅的規定，因為依照《所得稅法》第4-5條規定：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

也就是賣方如果要主張房地合一稅優惠稅率，必須符合自住房屋、土地為準，空地是無法主張優惠稅率的，只能依照賣方持有期間的長短，適用不同比例的房地合一稅。該案件賣方持有期間超過5年，依照規定適用20%房地合一稅，無法適用400萬元及10%的優惠稅率。

房地合一稅依照持有期間長短，適用不同的稅率，遏止不動產短期炒做，同時也給自住需求的賣方相對租稅優惠，但是以自住房地為主，不包括非自住的房屋及土地，提醒您：切勿引喻失義，空歡喜一場。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）

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依廢清法規定，新設工業區及科學園區的開發單位，應設置事業廢棄物處理設施設置完成後，才能營運，環境部今天公告「環境部審查園區開發行為廢棄物處理設施設置處理原則」，提供環評委員審查園區開發行為時參考，並明定園區產生廢棄物，以園區內處理為原則。

環境部資源循環署表示，處理原則明定園區產生廢棄物，以園區內處理為原則，開發單位依據規劃流程評估產業業別、廢棄物種類及設置期程等事項，將評估結果併同環評書件送審。若開發單位於園區內設置廢棄物處理設施有困難，採園區外處理者應提出區外處理設施評估依據及相關佐證文件，但區內仍應依照園區面積預留對應設施用地面積。

環境部發布處理原則作為環評審查依據，提供相關部會未來開發園區時落實廢棄物處理設施設置，確保園區產出廢棄物能妥善處理。

一般民眾較常接觸或聽到的多是都市計畫內的道路用地(公共設施用地)

而這裡指的是都市計畫範圍外的”非都市土地”

依據土地稅法第39條第3項規定(條文如下)

1被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。

2依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

 3非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

4前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法，由財政部會同有關機關定之。

5本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第三項規定。

 ※故非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前所作之移轉，經需用土地人證明者(非都市土地供公共設施使用證明書者)，”可申請免徵土地增值稅”。

2023/12/27 15:57文/記者張瀞勻

土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁，交易額持續萎縮，全年僅1,284億元，為2018年以來、近6年最低。

高力國際發布最新「2023年第四季商用不動產及土地投資市場調查」，市場依舊呈現兩樣情。企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣，拉抬今年總交易額至1,370億元，年增幅約3%；不過土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁，交易額持續萎縮，全年僅1,284億元，為2018年以來、近6年最低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，根據統計至12/25資料，今年商用不動產以辦公室與廠辦大樓買氣較佳，兩者交易金額合計達732億元，占整體交易比重超過53%，辦公大樓主要受惠於第二季新光一號所標售的新光中山、新光國際商業大樓與台証金融大樓等個案；而廠辦交易則有企業購置自用總部動能支撐，包括鴻運科技購置土城元宇宙AI園區與崇越科技購買內科廠辦等重要交易。

以買方類型來看，很明顯今年對於壽險業來說係低氣壓的一年，僅台銀人壽、台新人壽與全球人壽出手購置單層的廠辦及店面，總金額也僅11億元，報酬率的要求明顯壓制其投資動能，不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機。電子業及科技業可以說是今年最積極的買家，總計出手393億元買進商用不動產，主要也都是為了因應未來的業務成長及組織擴編，而提早佈局購置自用大樓及廠房。

進一步彙整近4年商用不動產交易熱區，台北市連續四年的交易額都突破500億元，也是交易金額最高的熱區，第二名則分別由桃園市、新北市與台中市等具有成熟產業聚落的三都輪替，梁儀盈認為，核心區域資產保值性強，有好物件釋出就會有買方出手，因此今年光台北市的交易額便高達706億元，占整體總交易額約52%。

而2023年前十大指標商用不動產交易，有6筆屬於整棟交易，有2筆是預售廠辦交易，其中交易金額最高為李姓自然人以125億元買進基泰忠孝大樓，再來則是鼎固置業以116.8億元買下新光天母傑仕堡，第三名為鴻運科技出手75.5億元買下中工元宇宙AI園區部分廠辦，高力國際指出，前五大交易案的單筆交易金額超過50億元。

反觀今年土地交易市況，即便第四季在高雄市與台中市標售土地之下，將單季土地交易量推升至428億元，整年度仍難逃土地交易衰退命運，全年交易量約1,284億元，年減幅超過2成，若進一步對比2021年土地交易金額最高時的2,974億元，則是直接腰斬、年減幅超過53%。

高力國際董事總經理劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，今年購地金額僅702億元，再度較去年減少14%。今年土地交易最熱絡區域為桃園市，交易額為350億元，其中有半數來自於政府標售土地而得，進一步觀察主要都會區土地交易概況可以發現，桃園市係近幾年以來土地需求最穩定的區域，產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選，而重大建設的加持也吸引建商出手。

至於，今年前十大土地交易案中，單宗交易金額全數低於50億元，交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地，第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地，而前十大土地交易案中，台北市、台中市各占3筆。

對於2024年台灣不動產看法，高力國際董事總經理劉學龍表示，有望延續2023年的溫漲，2024年沒有悲觀的理由，尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下，持續看好商用不動產的整體發展。

劉學龍認為在產品策略上，由於全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，帶動台灣產業聚落穩定成長，進一步推升周邊廠辦自用需求；至於以投資目的來看，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力。

高力國際發布最新「2023年第四季商用不動產及土地投資市場調查」，市場依舊呈現兩樣情。企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣，拉抬今年總交易額至1,370億元，年增幅約3%。

不過土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁，交易額持續萎縮，全年僅1,284億元，為2018年以來、近6年最低。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，統計至12/25資料，今年商用不動產以辦公室與廠辦大樓買氣較佳，兩者交易金額合計達732億元，占整體交易比重超過53%。

以買方類型來看，很明顯今年對於壽險業來說是低氣壓的一年，僅台銀人壽、台新人壽與全球人壽出手購置單層的廠辦及店面，總金額也僅11億元，報酬率的要求明顯壓制其投資動能。

不過對於其他類型買家來說倒是趁機進場的時機。電子業及科技業可以說是今年最積極的買家，總計出手393億元買進商用不動產，主要也都是為了因應未來的業務成長及組織擴編，而提早布局購置自用大樓及廠房。

土地方面，即便第四季在高雄市與台中市標售土地之下，將單季土地交易量推升至428億元，全年交易量約1,284億元，年減幅超過2成，若進一步對比2021年土地交易金額最高時的2,974億元，則是直接腰斬、年減幅超過53%。

高力國際董事總經理劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，今年購地金額僅702億元，再度較去年減少14%。

今年土地交易最熱絡區域為桃園市，交易額為350億元，其中有半數來自於政府標售土地而得，觀察主要都會區土地交易概況可以發現，桃園市是近幾年以來土地需求最穩定的區域，產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選，而重大建設的加持也吸引建商出手。

今年前十大土地交易案中，單宗交易金額全數低於50億元，交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地，第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地，而前十大土地交易案中，台北市、台中市各占3筆。

對於2024年台灣不動產，高力國際董事總經理劉學龍表示，有望延續2023年的溫漲，2024年沒有悲觀的理由，尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下，持續看好商用不動產的整體發展。

東研信超（6840）昨（26）日公告，向非關係人取得使用權資產，以逾1億元租賃桃園市龜山區樂捷段24、25地號地上三層建物的不動產使用權資產，將由地主興建廠房後，由東研信超承租預計2024年底完工、2025年第2季投入營運。

東研信超表示，因應網通、工控（含智慧交通）與AI數據資料中心市場規模日益擴大，旗下台灣實驗室檢測能量吃緊，考量100％子公司電測認證公司即將啟動的龜山廠一房產能明年下半年將達滿載，因此執行這次龜山資產取得案。

東研信超指出，此次建物租賃面積約477坪，實際坪數待取得建物使用執照確認，預計每月租金為64萬9,832元至87萬837元，交易總金額使用權資產金額為1億3,461萬1,987元。

• 2023.12.25 


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• 17:00 


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• 591房屋交易網

• 地價稅


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買房之後每年都是「萬萬稅」，特別是11月才剛繳完的地價稅，若沒有申請優惠，稅率甚至可以差到好幾倍!因此591也整理出各大優惠稅率，包含每年都要繳的「房屋稅」、「地價稅」，及出售時的「土地增值稅」、「房地合一稅」供大家參考。另外，換屋的朋友若在2年內先買後賣或先賣後買，只要符合自住條件即可申請重購退稅，退還賣出時所繳納的土地增值稅或房地合一稅以節稅。

房屋稅自住與否 最差超過1倍

對持有房屋的人來說，是否符合自用住宅及用地會影響房屋稅與地價稅的稅率，而兩者優惠稅率適用規定不同，必須分別向房屋或土地所在地稽徵機關提出申請與審核。而房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。

除了屋齡愈高後的折舊，自住與否影響的房屋稅率最差可超過1倍，稅金之差也很可觀。依規定，住家用房屋稅自住優惠稅率為1.2%，而非自住則是1.5%~3%。若想享有房屋稅優惠稅率，須符合以下條件：(一)房屋無出租使用。 (二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。 (三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，就可適用優惠稅率1.2%課徵房屋稅。要留意2024年囤房稅2.0上路後，全國單一自住稅率由現行1.2%降至1%，並採全國歸戶、全數累進課徵；非自住優惠稅率調整為2%~4.8%，並增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣戶籍登記。

另外，由於房屋稅為地方稅，各直轄市或縣(市)政府在規定稅率範圍內，可以分別訂定房屋稅徵收率。以台北市來說，單一自住屋可享自住優惠、房屋稅率約相當於0.6％，3戶內自住屋皆適用1.2％。若在北市持有多屋、超過自住屋限額，則落入非自住屋課稅範圍，持有非自住屋2戶以內適用2.4％房屋稅率、3戶以上為3.6％。

地價稅沒申請自用 稅率多繳4~5倍

再來，持有房屋者每年也需繳交地價稅。地價稅是以申報地價作為稅基再乘以稅率。依規定，一般用地稅率為10‰~55‰之累進稅率課稅，但若房子作為自用住宅使用，就可向地方政府申請適用2‰的自用住宅優惠稅率，若沒有申請，只能採一般稅率10‰計算，兩者稅費相差至少4到5倍，非常可觀。

而想適用自用住宅用地稅率，還得同時符合以下要件，包括：（一）房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。（二）土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。（三）房屋沒有出租或營業情形的住宅用地。（四）土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地以一處為限。（五）都市土地面積以300平方公尺(約90坪)、非都市土地面積以700平方公尺(約211坪)為限。龍邑不動產龍揚地政士事務所謝惠鈞地政士提醒，土地所有權人名下房屋，非一戶為限，若有成年子女，分別設籍，則可多戶使用自用住宅稅率。

另外，若因故必須將自身戶籍遷出該自用住宅，那麼至少要保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人留在原戶籍內，才可繼續適用自用住宅用地稅率。而想省錢的民眾要特別注意，地價稅每年11月1日開徵，必須在當年度9月22日前提出申請，逾期則要等到下個年度才可適用優惠稅率。

出售時要繳房地合一、土增稅

「房地合一稅」是以土地及房屋合併後的總價格課稅，若有獲利則需要繳稅，屬逾資本利得稅的一種，課徵標的是105年1月1日以後取得和出售的房屋，稅率是依據「持有房屋時間」而定，目前2年內為45%、2年未滿5年35%、5年未滿10年課徵20%，超過10年以上則是15%。

而「土地增值稅」就是當土地所有權人出售土地或房屋時（移轉），須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。所以土地漲價越多、稅率的層級就會越高。而土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是20%、30%、40%，如果是自用住宅用地的話，稅率為10%。

要留意的是，土增稅的自用住宅優惠稅率有兩種，包含：「一生一次」及「一生一屋」，後者要在使用過前者方案後，才可適用。而一生一次優惠顧名思義是一生只能使用一次，但只要滿足條件，一生一屋的優惠則是可以無限次數使用的！另外，謝惠鈞地政士提醒，土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人，財產交易所稅、房地合一稅則不限本人，可以是本人或配偶。

Tips:

重購退稅是提供給換屋族在土地增值稅及房地合一稅的節稅優惠，只要在2年內完成先買後賣，或是先賣後買的重購行為 ，及符合必要之條件，便可申請退還過程中產生之稅金。謝惠鈞地政士提醒，土地增值稅及房地合一稅申請後，5年內不得改做其他用途之非符合自用條件或再行移轉，違者則必須繳回所有退稅。另外，要注意的是，房地合一稅以小屋換大屋，能全額退稅，大換小則可按比例退稅；而土增稅是以土地現值來論大小，若新購土地現值少於舊房土地現值，就無法申請土增稅重購退稅。

台中市政府都市發展局日前於西屯區福安地區各里聯合活動中心3樓禮堂、今(25)日於翔園文旅文康中心101會議中心舉辦「變更中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫(第一次通盤檢討)案」及其細部計畫(第一次通盤檢討)案公告公開展覽說明會，傾聽地方民意及各界建議並納入審議參考，確保未來通盤檢討內容更契合地方需求，保障居民權益，提升地方生活品質及健全整體交通路網。

都發局表示，「中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫」已達法定通盤檢討年限，又計畫區近年辦理地籍重測後與計畫圖之間產生偏移。為因應都市空間結構變遷所衍生的發展需求，作為未來發展規劃藍圖、提升都市計畫圖精確度，維護公私部門相關土地權益，這次通盤檢討併同辦理都市計畫圖重製作業，自今年11月30日公告，12月5日起公開展覽30天。

都發局指出，現場除向鄉親說明辦理緣起、通盤檢討重點等資訊外，也鼓勵民眾踴躍發言表達意見，並針對民眾所提出的疑問逐一說明釐清。民眾大多表示配合捷運藍線B9站劃設計畫道路及停車場徵收應考量地主權益、農業區應規劃整體開發、住宅區容積率應提高、特定工廠及零星工廠合法用地變更等。

這次通盤檢討涉及的行政轄區含括西屯、大雅、沙鹿及龍井等4個行政區，說明會合計吸引數百位市民到場關心，中央立委、地方議員等代表以及各里里長均積極參與並為民發聲，提供許多寶貴意見，現場也提供書面意見表讓民眾填寫。都發局強調，民眾所提的建議後續皆會依程序錄案作為審議參考並以正式公文告知民眾，落實民眾參與及確保程序公開透明，以利後續審議內容符合居民期盼及地方未來發展需求。

如欲進一步了解該案內容，可至市府都發局或西屯區公所、龍井區公所、大雅區公所、沙鹿區公所及各里辦公處閱覽該案內容或索取公告徵求意見宣傳單，相關資訊也可於都發局網站查詢( https://www.ud.taichung.gov.tw/2503302/post )，公告公開展覽期間如有相關意見，歡迎以書面載明姓名(單位)、聯絡地址及建議事項向都發局提出。(12/25*10)*都發局

聯絡人:台中市政府都市發展局 詹小姐

聯絡電話:04-89111分機65212

半導體封測大廠日月光投控今天宣布子公司日月光半導體承租台灣福雷電子高雄楠梓廠房，擴充封裝產能。產業人士分析，日月光此次主要目的為擴充人工智慧（AI）晶片先進封裝產能。

日月光投控下午公告，日月光半導體承租子公司台灣福雷電子位於高雄楠梓區廠房，建物總面積約1.56萬平方公尺（約4,735坪），使用權資產總金額預計新台幣7.42億元。

投控表示，此次目的主要是集團內廠房空間整體規劃及有效運用，並擴充日月光封裝產能。

產業人士分析，日月光此舉主要擴充AI晶片先進封裝產能，但並非與CoWoS封裝相關。本土投顧法人日前報告預期，日月光投控明年先進封裝業績可較今年倍增。

法人指出，日月光投控和晶圓廠合作先進封裝中介層（interposer）相關技術，並具備CoWoS（Chip on Wafer on Substrate）解決方案，預計量產時間最快今年底或明年年初。

根據資料，日月光高雄廠產能約占日月光投控整體營收比重二成，主要提供封裝、晶圓凸塊及針測、材料、成品測試等服務，高雄廠也打造多座智慧關燈工廠，以高階製程為主，包括扇出型（Fan-out）封裝、系統級封裝（SiP）、晶圓凸塊和覆晶封裝（Flip Chip）等，主要應用在車用、醫療、物聯網、高速運算、人工智慧、應用處理器等領域。

日月光積極布局各類先進封裝技術，扇出型FOCoS-Bridge封裝技術，整合多顆特殊應用晶片（ASIC）和高頻寬記憶體（HBM），鎖定客製化AI晶片先進封裝市場。此外，日月光半導體也推出整合六項先進封裝技術的跨平台整合設計工具，因應AI晶片先進封裝需求。

（作者：鍾榮峰；首圖來源：shutterstock）

台積電放棄進駐龍潭擴廠計畫，但桃園工業地產土地價格持續上漲，根據台灣房屋統計實價登錄數據，近三年桃園五大產業園區的工業用地漲幅，其中觀音產業園區上漲 61.5% 最多，龜山產業園區以 48.6% 的漲幅居次，華亞科技園區、大園產業園區、中壢產業園區也都上漲逾三成。

桃園五大產業園區中，華亞科技園區工業用地均價來到 62 萬元，龜山產業園區土地價格漲到每坪 52 萬元，雙雙創區域新高，至於觀音產業園區、大園產業園區工業用地價格即使大漲，目前仍在 2 字頭的相對親民水位。