東森財經
2024年1月15日 週一 上午9:19
總統大選結果於上周六出爐，由民進黨的賴清德當選總統，專家指出住宅市場「蔡規賴隨」的態勢明朗，利空消散，而且鐵票倉南二都預估會再拉出一波慶祝行情；不過市場也將出現3大新挑戰，包含高房價議題仍是痛腳；高科技往中南部投資，加重在地民眾相對剝奪感，恐成新民怨核心；以及全球化挑戰。
雖然此次大選競爭激烈，但觀察三組候選人選前住宅政策歧異不大，焦點都在青年、租屋族群補貼，對於2020年開始的打炒房內容反而未多著墨，因此高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，選後的住宅市場受到非經濟因素的干擾降低，「蔡規賴隨」態勢明朗。
住宅需求續旺 鐵票倉南二都有慶祝行情
黃舒衛接著說，房市格局仍是自住、置產需求續旺，市場焦點往低總價區域、產品流竄，尤其執政黨鐵票倉的南二都選情甚佳，預估慶祝行情再拉一波，過去幾年蛋殼區、蛋白區漲速超過蛋黃區的態勢不變。
▼南二都選情甚佳，預估慶祝行情再拉一波。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
至於商用不動產市場，因與地緣政治、供應鏈重組、企業移動、產業升級息息相關，黃舒衛指出，反而比住宅市場更能真正反映選舉結果差異性。尤其今年在台灣大選打頭陣下，全球還有至少48個國家要舉辦選舉，至少會選出20個國家領袖，其中最重要的是11月5日的美國大選後，如果川普代表共和黨再次執政，等於中美貿易衝突將進入另一個白熱化階段，全球保守主義將對台灣商用不動產布局發揮決定性的影響。
黃舒衛分析，民進黨的賴蕭配知美、親美的特性，會進一步強化在高科技、國防產業的投資與合作，對於目前持續推展的半導體、AI供應鏈有絕對的助力，因此台中、南二都的商業投資漣漪現象會增強，工業地產、商辦榮景可期。
地緣政治仍關鍵 旅館及零售業難逃轉型壓力
特別值得注意的是，大型外商布局，租購大面積工業地、整棟企業總部、研發中心的需求會很快浮上檯面、打破僵局，可望一解未來海量供給的市場壓力。
▼大型外商布局等需求會很快浮上檯面。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
倒是旅館及零售業，相對之下無論是兩岸關係的緊張，或中國大陸經濟修正的低氣壓，過去兩岸和平紅利在觀光旅遊的高效表現歸零，加上少子化的勞動力缺口逐漸擴大，雖有新南向等新客源補充，黃舒衛認為仍難逃內外夾擊的轉型壓力，產品活化、重新定位，甚至處分、調節的節奏都應加快。
「未來賴政府的市場新挑戰其實不小，有三重挑戰值得關注」，黃舒衛首先指出，高房價議題仍是痛腳。險勝的新政府未取得絕對多數，尤其北部都會區年輕族群對於高房價的不滿已經檯面化，恐非目前社宅、購屋、租金等補貼措施能解。
高房價仍是痛腳 中南部鄉村將成民怨新核心
由於社宅尚未發揮效益，購屋及租金補貼卻間接支撐房價向上，無論長期調養結構或短期紓解租購壓力，黃舒衛認為都顯得治標不治本，勢必重新檢討出有感的政策方向，否則選票的流失會更快，「但過去賴清德在台南回溯房屋稅稅基的作法，恐怕也非民眾所樂見」。
▼高房價仍是痛腳，但社會住宅等效益尚未發揮。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）
其次是房價漲速過快，加重在地民眾的相對剝奪感。高科技業往中南部投資，刺激原本低基期區域的房價漲升，尤其投資買盤的跨區挹注，已加劇地民眾買不起、租不起的壓力，未來如果還有消費水準超前產業升級的現象，「投資開發的推土機輾壓純樸鄉村，將成為新的民怨核心」。
全球化挑戰大 聚焦是否提新政策
最後則是超越市場層次的全球化挑戰。這次是台灣民選總統以來，單一政黨連任後又勝選，考驗朝野接班或輪替的專業人才布局，即將卸任的蔡政府過去喊出「前瞻基礎建設計畫」後在產業布局、城鄉建設、住宅市場都有非常明確的方向及一致性，而且組織、人員受到穩定支持，所以政策執行強度直接左右房地產市場動態。
蔡政府接手的2016年是最黯淡房市，但以遍地開花的危老、公辦都更重新啟動建築投資能量，再用新青安化解打炒房的硬著陸風險。黃舒衛指出，接下來該注意的是未來對於房市具有主導角色的內政部、國家住都中心等機構由誰接棒，面對新國土計劃、淨零碳排、能源轉型等挑戰又能否提出耳目一新的政策。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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