土地稅法修正三讀 買賣未辦理過戶就轉手罰則裁量權放寬

財政部賦稅署長宋秀玲。（資料照）

〔記者林哲遠／台北報導〕立法院院會今（7）日三讀通過「土地稅法第54條修正案」，將買賣未辦理完成過戶登記就出售者的罰鍰改為出售移轉現值2%以下。三讀條文將原本裁罰採固定比率修改為彈性比率，讓稽徵機關可就情節輕微案件，採較低罰則處罰。

現行「土地稅法第54條」第二條規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值2%之罰鍰。行政院則提案，將出售移轉現值2%罰鍰，修正為2%以下之罰鍰，該條文在今日院會三讀通過。

財政部賦稅署長宋秀玲日前說明，假設民眾出售土地，土地出售人是需要申報土地增值稅，再賣方賣給買方後，沒有辦妥土地移轉登記之前，買方就再行出售時，是要予以處罰，過往是按固定比率處罰，修正後是保有彈性空間，看個案的違章情節來判定。

CTWANT

房屋賣舊買新者注意，如果先購買房地，在兩年內出售原有自用住宅用地，但重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，將無法申請重購退稅。

陳先生購買房地並於111年2月20日完成移轉登記，之後於112年6月3日出售原有自用住宅用地，其重購地自完成移轉登記之日起逾2年後（113年4月10日），才由第三地將戶籍遷入，因與自用住宅用地及重購退稅法令規定不合，不得退還已納的土地增值稅。

反觀王小姐111年4月9日出售自用住宅用地，復於112年5月26日另行購買供自用住宅之土地，於112年6月16日完成重購房地移轉登記，土地所有權人購買後2年內(114年6月15日前)於重購之房地設立戶籍，該重購房地倘經查明完成移轉登記之日起並無出租或營業情形，即可申請退還出售土地時已納的土地增值稅。

台南市政府財政稅務局表示，重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，因為與自用住宅用地及重購退稅法令要件不合，將無法申請重購退稅，不得退還已納之土地增值稅，換屋者一定要小心。

• 2025.01.06 


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• 16:21 


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• 工商時報  傅沁怡

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房屋賣舊買新者注意，如果先購買房地，在兩年內出售原有自用住宅用地，但重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，將無法申請重購退稅。

陳先生購買房地並於111年2月20日完成移轉登記，之後於112年6月3日出售原有自用住宅用地，其重購地自完成移轉登記之日起逾2年後（113年4月10日），才由第三地將戶籍遷入，因與自用住宅用地及重購退稅法令規定不合，不得退還已納的土地增值稅。

反觀王小姐111年4月9日出售自用住宅用地，復於112年5月26日另行購買供自用住宅之土地，於112年6月16日完成重購房地移轉登記，土地所有權人購買後2年內(114年6月15日前)於重購之房地設立戶籍，該重購房地倘經查明完成移轉登記之日起並無出租或營業情形，即可申請退還出售土地時已納的土地增值稅。

台南市政府財政稅務局表示，重購地自完成登記日起超過2年後才由第三地將戶籍遷入，因為與自用住宅用地及重購退稅法令要件不合，將無法申請重購退稅，不得退還已納之土地增值稅，換屋者一定要小心。

(台中訊）台中市政府地方稅務局表示，住在龍井區的李先生來電詢問，最近買了一塊土地，並已辦竣所有權登記，現雙方因故解除買賣契約，可否直接至地政機關辦理所有權移轉登記？

    該局說明，土地買賣經向稅捐稽徵機關申報土地增值稅並至地政機關辦竣所有權移轉登記後，雙方因故解除契約，買方應將所有權返還給賣方，依規定應由當事人檢附合意解除契約書、法院確定判決、經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解或和解筆錄等證明文件，向稅捐稽徵機關申報土地增值稅，並於繳清稅款後，再至地政機關辦理土地所有權移轉登記。

    該局進一步說明，已辦竣所有權移轉登記之土地，因雙方解除買賣契約，買方將土地所有權返還賣方之移轉行為，屬土地所有權再一次移轉，仍應再申報土地增值稅。

    該局提醒民眾，如有任何問題，可撥打0800-000321免付費電話或04-22585000按1接全智慧客服中心洽詢，將有專人為您服務。

樂觀汽車零件後市需求動能持續向上，汽車零件廠積極購地擴產，堤維西（1522）3日公告，董事會決議，安南區科工廠土地將由承租改為直接承購，合計子公司儒億科技廠房，共將斥資11.2億元，取得台南產業園區科工段共逾1.4萬坪土地。

堤維西此次承購兩筆土地相鄰，分別由堤維西及子公司儒億向經濟部產業園區管理局承租做為廠房，各約6,280坪及7,797坪，堤維西並擁有優先承購權。

堤維西指出，考量產業未來發展前景動能正向，再加上自有土地可更靈活調整運用，因此董事會評估後決議直接改租為買。不過，由於目前原就為集團廠房，承購後不影響現有產能，目前未有進一步計畫。

PCB廠迎接2025年產業復甦，正展開備妥銀彈行動。繼泰鼎-KY（4927）辦理現金增資案12億元、燿華（2367）辦理現增股款共10.4億元，博智（8155）也辦現增及發行可轉換公司債逾15億元，欣興（3037）近日決議發行普通公司債總額150億元，整體PCB產業募資規模粗估上看500億元並持續升級。

為拚台灣廠區持續投入高階製程，加上陸續開出東南亞新產能，PCB產業正展開籌資布局。觀察籌資情形，PSA華科事業群旗下精成科（6191）、瀚宇博（5469）及嘉聯益（6153）以銀行聯貸及現金增資方式，籌備資金約99.7億元。值得注意的是，軟板廠嘉聯益將發行4.2萬張現增股案，預計在2025年第一季完成募集約5.88億元。

臻鼎-KY（4958）早先完成發行募集海外公司債總額4億美元，用於充實營運資金與償還銀行借款，同時也持續強化在高階產品市場地位，目前備妥銀彈，也開始在高雄AI園區展開投資計畫，並建置硬板研發中心。

欣興為了支應產能擴充、充實營運資金、償還債務及支應業務擴展等中長期資金需求，公告發行公司債總額不超過150億元。法人認為，因應AI訂單需求，欣興正全力提高產能及良率以滿足需求，持續將HDI產能轉至AI應用。

此外，PCB上游材料廠也展開募資行動，台燿（6274）已完成國內無擔保轉換公司債逾21億元募資案，台光電（2383）也發行可轉債募資60億元，刷新金像電（2368）國內發債籌資42.9億元紀錄；PCB設備廠包括群翊（6664）及聯策（6658）也籌資後切入半導體產業。

隨整體AI科技走向由雲端走向邊緣運算，預期逐步降低對雲端的依賴，台灣電路板協會（TPCA）認為，2025年AI Edge端規格提升將有更多電路板廠商受惠，加上通膨壓力減緩、消費支出優於去年，預期2025年台商海內外電路板生產規模以5.7％的成長幅度擴張，總產值達8,541億元。

雖然住宅市場景氣下滑，但過去受限升息使投資門檻提高而降低部位的壽險業者積極入市，轉進大型開發型不動產，成為商用不動產及土地市場的重要買盤，統計2024年壽險業共投入310億元買不動產，其中布局桃園達261億元，占比達84％，桃園成為壽險資金鎖定的主要標的。

過去幾年壽險業者每年購置桃園不動產金額20億～80億元（不計入2022年入國壽取得青埔站前3.2萬坪商業地地上權，預計投入260億元），2024年壽險業投資桃園不動產金額飆升，最大宗交易為台灣人壽以137.5億元標下航空城5.7萬坪土地，此外，國泰人壽合計投入32.3億元取得觀音萬坪土地、中壢環東段、三座屋段各千餘坪土地，台新人壽以53.6億元取得觀音桃科土地，全球人壽以約25.9億元買下東煒建設大園國際物流園區廠辦等。

隨著雙北不動產價格高漲，桃園相對較低的工業、商業不動產及土地價格、相對易於達標的投報門檻，及充足的供給，吸引壽險業搶進。第一太平戴維斯統計，過去五年壽險業在桃園投入469億元購置不動產，其中又以台壽逾200億元、國壽逾160億元，手筆最大，整體購買不動產類型以土地占65％最多，其次為廠房13％、零售商場10％。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，過去幾年升息使壽險業投資不動產最低投報率提升至2.97％，而桃園工業地產投報率高於3％，加上自動化倉儲或第三方物流的需求穩定成長，吸引壽險業多角化布局。

台南市財稅局提醒，民眾想適用土增稅重購退稅時要注意，若...

財稅局解釋，符合土增稅重購退稅的條件有三個，包括賣出原有自用住宅用地後兩年內，必須完成重購土地移轉登記；在重購土地完成移轉登記日起兩年內，土地所有權人需於該地設立戶籍；重購土地在此期間不得出租或營業。

舉例來說，王先生在2022年4月9日出售自用住宅用地，2023年5月26日另購土地，並在2024年6月16日完成移轉登記，如果王先生在2025年6月15日之前將戶籍遷入，且重購土地未作出租或營業用途，即可申請退還出售原有土地時已繳的土增稅。

另一案，陳先生在2022年2月20日完成重購房地的移轉登記，並在2023年6月3日出售原有自用住宅用地，但是直到2024年4月10日才將戶籍遷入重購地，已超過規定的兩年期限，因此不符合重購退稅條件，無法退還已繳土增稅。

新聞來源：money.udn.com

    先購買房地，在2年內出售原有自用住宅用地，其重購地自完成登記之日起超過2年後，才由第三地將戶籍遷入，可否申請重購退稅？

    臺南市政府財政稅務局表示：上述情形與自用住宅用地及重購退稅法令要件不合，不得退還已納之土地增值稅。例如陳君先購買房地並於111年2月20日完成移轉登記，復於112年6月3日出售原有自用住宅用地，其重購地自完成移轉登記之日起逾2年後（113年4月10日），才由第三地將戶籍遷入，則與自用住宅用地及重購退稅法令規定不合，不得退還已納之土地增值稅。

    該局另舉例說明可重購退稅情形：王君111年4月9日出售自用住宅用地，復於112年5月26日另行購買供自用住宅之土地，於112年6月16日完成重購房地移轉登記，土地所有權人購買後2年內(114年6月15日前)於重購之房地設立戶籍，該重購房地倘經查明完成移轉登記之日起並無出租或營業情形，即可申請退還出售土地時已納之土地增值稅。

    如需進一步瞭解相關訊息，歡迎撥打免費服務電話0800-000321向該局洽詢，將有專人竭誠為您服務，或利用該局網站(網址https://www.tntb.gov.tw)項下查詢。