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大飲（1213）繼去年9月處分不動產為台南市佳里區佳里段251-4地號等7筆土地，淨處分利益1.38億元之後，15日公告出售高雄市湖內區中山段土地及普濟段等計51筆土地及建物案，總成交金額約9.63億元，估處分利益達6.05億元，可望彌補虧損。

大飲今年首季合併營收3334.8萬元，稅後虧損2454.7萬元，每股虧損0.43元，營運狀況持續疲弱。

據會計師查核結果，大飲及其子公司因營運持續虧損，從去年起至今年第一季，其財報已連續五季遭會計師出具「繼續經營能力存在重大不確定性」核閱報告。截至今年3月31日止，累積虧損達4.4億元，已超過實收資本額一半，且流動負債已超過流動資產約5.12億元。

據證交所規定，大飲將繼續打入全額交割，若三年都沒有改變就要停止交易，若停止交易六個月內再不改善，就會面臨下市，最快2026年恐面臨下市危機。

為彌補連年虧損，加上去年蘋果西打等飲料品質出包，受工廠停工及產品預防性自主下架回收影響，4月下旬至11月中旬停工零產能，去年9月更一度處分台南七筆不動產來應急，然緩不濟急，董事會15日通過繼續處分高雄市湖內區中山段土地及普濟段土地及建物等不動產。

即時中心／顏一軒報導

台灣經濟與出口轉強，全台住宅與預售市場熱絡，商用不動產市場則表現相對平穩。據第一太平戴維斯統計，今（2024）年第2季大型商用不動產交易金額（單筆交易達3億元之案件）為249億元，受去年新光一號REITs標售案墊高基期的影響，季減率與年減率分別為56%與39%，總計上半年大型商用不動產交易總額為658億元，較去年同期下滑10%。

 

今年上半年商用不動產交易中，辦公室規模排名第一，總額達237億元，占比達36%，投資型買方為購買主力。最大筆辦公室交易為海悅國際等多家開發商共同購置仁愛路芙蓉大樓，交易金額達131億元，換算土地單價每坪高達1,526萬，開發商將進一步整合重建為豪宅產品；另外，力麒建設總部大樓則以12.8億元出售予專業投資機構佳旺資本，以及個人投資人購置圓山站周邊整棟辦公樓，總價18億元。

觀察近期辦公室買方，投資型買方偏好購置市中心的中古整棟大樓，看好改建增值效益，自用型企業則是購置新完工及預售辦公室，在符合企業ESG目標下提供更佳的工作環境。

工業廠房第二大宗交易類別，總金額為175億元，其中最大筆交易為怡華實業斥資31億元購入新北市五股台灣理研工業舊廠，以及矽格聯測以16.8億元購入新竹科學園區整棟廠房；工業廠辦交易也相當熱絡，總金額為149億，排名第三，除了台達電以47.9億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓，中小型廠辦交易表現活絡，以科技業、製造業或餐飲零售等自用買方為主，大多購置單筆規模介於4億元至6億元的廠辦。

今年上半年商用不動產市場中，建商是最積極的買方，投入金額達213億元，藉由購置舊大樓補充市中心的土地庫存。科技業為第二大買方，投入總額為162億元。

對此，第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，觀察這波AI熱潮，以IC設計或半導體產業受惠最深，IC設計以研發空間擴充為主，帶動科技業廠辦或辦公室需求；科學園區土地長期供不應求，若有標的釋出，都會吸引大廠積極搶進。

公部門土地釋出也是重要來源，近期AI伺服器大廠緯創及旗下緯穎聯手標的內湖潭美段地上權，總金額20.8億元，是繼去年取得內湖科學園區台北市數位內容創新中心BOT案後，再次擴大投資，計畫將此區打造為集團的AI重鎮。

房屋在買賣過戶時，稅制相關的許多眉角都要注意，特別是房地合一稅或土地增值稅，都有「自用」優惠稅率，但兩者對「自用」的認定卻有不同。有些民眾以為符合土增稅自用優惠條件，就符合房地合一稅的自用資格，其實不然，並且需要「正確設籍」，才能符合自用條件。

土增稅如何符合「自用」條件？

在賣房時，首先會面臨土地增值稅，土增稅的計算，是依據內政部每年1月1日公告的土地現值，也就是土地漲價總額愈多，按照漲價倍數累進課徵20%至40%稅率。如果土地符合自用條件，則適用10%優惠稅率，比起非自用的一般稅率，至少可節省一半稅金。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，10%自用優惠稅率分為「一生一次」與「一生一屋」。

所謂的「一生一次」，需符合幾項條件，分別是出售前一年內沒有供營業或出租使用的住宅用地；地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並在該地完成戶籍登記；都市土地面積未超過300平方公尺（約90坪）、或非都市土地面積未超過700平方公尺（約211坪）。

更重要的是，「一生一次」代表每人一生只有使用一次的機會。

不過，「一生一屋」則沒有使用次數限制，但需要使用過「一生一次」的優惠稅率後才能使用，條件相對更嚴，包括出售前5年內未曾出租、或營業的住宅用地；土地所有權人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有該土地6年以上，並在該地設有戶籍連續6年；出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外房屋；此外，都市土地面積未超過150平方公尺（約45坪）、或非都市土地面積未超過350平方公尺（約105坪）才適用。

房地合一稅「自用優惠」如何認定？

房地合一稅方面，則適用於2016年1月1日之後取得的房屋、土地買賣獲利所得申報，在此之前取得的房屋、土地，則不用考慮房地合一稅，買賣獲利所得併入隔年5月個人綜合所得課徵，也沒有相關自用優惠稅率。

至於房地合一稅的稅率計算，是依據持有時間適用15%至45%的課稅百分比。若符合自用條件，且房地買賣獲利低於400萬元則免課徵，超過400萬元部分也還能享有10%優惠稅率。

不過，條件需同時符合以下三點：第一，由個人、配偶、未成年子女持有，且有設籍並連續居住滿6年；第二，出售前6年無出租、無營業或執行業務使用；第三，出售前6年個人、配偶、未成年子女沒有使用過本優惠。

需要特別留意的是，房地合一稅在判斷自用設籍規定，需要個人、配偶、未成年子女中至少一人，實際居住且連續設籍滿6年，如果期間有中斷就不算，並不是以累計設籍來計算，另外，即使子女有設籍且住滿6年，但房屋買賣時若子女已成年，也無法適用自用優惠，這部分土增稅亦同。

日 期：2024年06月28日

公司名稱：國化 (1713)

主 旨：國化出售高雄市前鎮區經貿段一小段4地號土地。

發言人：洪志成

說 明：

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:

高雄市前鎮區經貿段一小段4地號土地

2.事實發生日:113/6/28~113/6/28

3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:

(1)高雄市前鎮區經貿段一小段4地號：3,513.05平方公尺，折合1,062.70坪

(2)每坪單價:98萬元

(3)交易總金額:新台幣$1,041,446,000元

4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關

係人者，得免揭露其姓名）:

交易相對人: 連宜股份有限公司。

與公司關係:無.

5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之

所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期

及移轉金額:

不適用

6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係

人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:

不適用

7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明

認列情形）:

約新台幣$960,000,000元。

8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定

事項:

依買賣合約約定.

9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及

決策單位:

決定方式：議價

價格決定之參考依據：估價報告及市場行情

決策單位：股東會決議授權董事會全權處理

10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:

宏邦不動產估價師聯合事務所:1,020,192,000元

誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所:998,938,000元

11.專業估價師姓名:

宏邦不動產估價師聯合事務所:李青塘

誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所:林金生

12.專業估價師開業證書字號:

李青塘:(108)北市估字第000278號

林金生:(94)北市估字第000060號

13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用

14.是否尚未取得估價報告:否或不適用

15.尚未取得估價報告之原因:

不適用

16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:

不適用

17.會計師事務所名稱:

不適用

18.會計師姓名:

不適用

19.會計師開業證書字號:

不適用

20.經紀人及經紀費用:

第一太平戴維斯股份有限公司;依合約約定辦理

21.取得或處分之具體目的或用途:

處分閒置資產充實營運資金

22.本次交易表示異議之董事之意見:

無

23.本次交易為關係人交易:否

24.董事會通過日期:

民國113年06月28日

25.監察人承認或審計委員會同意日期:

民國113年06月28日

26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否

27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定

評估之價格:不適用

28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規

定評估之價格:不適用

29.其他敘明事項:

無

提要

董座徐旭東談資產活化 目前正有次序規劃

本文共660字

遠東新（1402）昨（27）日舉辦股東會，董事長徐旭東表示，近期工業用地漲翻天，遠東新在台灣持有57萬坪土地，「以前不賣，現在可能考慮賣，如果有人出得起」。他強調，資產活化的管道很多，目前正有次序的做規劃，包括出租、出售、合作開發都是選項。

遠東新昨股東會由徐旭東主持。他表示，遠東新有三大營運板塊，除了傳統製造事業，還包括多元的轉投資，以及土地開發事業。在發展策略上，徐旭東指出，因應綠色經濟成長以及AI時代的來臨，已為將來的發展作一系列準備，包括開創綠色商機、加速AI轉型、加強土地資產活化是遠東新未來的三大方向。

隨著台灣企業擴廠需求增加，工業用地價值翻漲，遠東新具有龐大的精華地段工業土地，包括桃園觀音、新竹新埔與湖口等地區之土地面積合計40萬坪，將透過多方合作策略，活化資產，創造最大價值，未來開發利益有望倍增。

遠東新副董事長席家宜表示，AI帶動國內電子業發展，不僅缺電，土地也很缺乏。近期整個房地產回升，工業用地更是水漲船高，對遠東新來說，是另一個發展方向，也可以利用活化資產切入AI領域。

在遠東新旗下土地方面，除了目前發展的板橋區「台北遠東通訊園區」以及桃園市「內壢土地開發案」，遠東新手上的工業用地還包括桃園觀音18萬坪、新竹新埔17萬坪、新竹湖口5萬坪。另在泰山、宜蘭也有很多土地，都可以和AI產業合作開發。

席家宜表示，這一波工業用地突然超熱，甚至屏東、嘉義的工業用地都變得奇貨可居，主要是AI需求來的太快，遠東新手上有很多可以馬上做工業用地的土地，目前正有次序的做規劃，包括出租、出售、合作開發都是選項。

民眾換屋適用房屋土地交易所得稅重購退稅優惠，應留意適用要件，若個人先後購入2戶房地，而後購入之房地先行出售（買新賣新），則無法適用重購退稅規定。

財政部中區國稅局表示，個人適用房屋土地交易所得稅重購退稅優惠，不論是「先售後購」或是「先購後售」，須以出售舊自住房地為前提，且符合三大要件：一、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間必須在2年內。二、個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋完成戶籍登記並有居住事實。三、出售及重購房屋不可有出租、供營業或執行業務使用情形。

舉例說明，甲君於110年5月間取得A自住房地，另於111年11月間取得B房地，旋於112年5月間出售B房地，甲君先後於A、B房屋完成戶籍登記。甲君在辦理B房屋土地交易所得稅申報時，自行按A房地購買價額占B房地出售價額之比率計算列報減除重購自住房地扣抵稅額，經國稅局以甲君購買B房地後又出售，為買新賣新，不符合所得稅法第14條之8重購自住房地稅額扣抵之規定，未准認列，核定補徵稅額。

甲君不服，申請復查，經該局以甲君出售後購之B房地時，仍持有先購之A自住房地，其出售標的並非原來供自住使用之A自住房地，核與所得稅法第14條之8出售舊房地重購新房地規定不符，駁回復查申請。

國稅局提醒，重購自住房地稅額扣抵或退稅優惠機制，是為鼓勵自住，而自住房地要件，係以房地客觀使用狀態為準，須「完成戶籍登記」並「實際居住」，無出租、供營業或執行業務使用。

另外，若以配偶之一方出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，也可適用。但應注意重購新房地5年內不可改作其他用途或再行移轉，否則將被追繳原扣抵或退還稅款。

遠東新 (1402-TW) 今 (27) 日召開股東會，董事長徐旭東表示，隨著台灣企業擴廠需求增加，工業用地價值翻漲，遠東新具有龐大的精華地段工業土地，將透過多方合作策略，活化資產。

遠東新在台灣持有 57 萬坪土地，主要集中於北部精華地段，其中投資性不動產占比近 4 成，具備可觀土地價值；目前開發重點包括新北市板橋區「台北遠東通訊園區」以及桃園市「內壢土地開發案」等，未來開發利益有望倍增。

「台北遠東通訊園區」不僅是台灣首座由民間開發的通訊數位產業專業園區，也是全台首座取得美國 LEED Campus 認證之產業園區。目前園區內已完成多座研發大樓興建，並由 Google 等國際知名公司承租，帶來豐厚的租金報酬。

此外，園區內高級住宅大樓「遠揚之森」，全數完銷，銷售額逾 55 億元，另已動工興建雙棟 27 層住宅大樓，滿足市場熱切需求。

桃園市「內壢土地開發案」土地變更已獲地方政府審核通過，現由內政部審理，將打造為綜合生活園區，包含商業區與住宅區，持續活化土地資產，促進區域經濟活力與繁榮。

遠東新表示，隨著台灣企業擴廠需求增加，工業用地價值翻漲，本公司具有龐大的精華地段工業土地，包括桃園觀音、新竹新埔與湖口等地區之土地面積合計 40 萬坪，將透過多方合作策略，活化資產，創造最大價值。

此外，遠東新也發展多元優質的轉投資事業，主要投資標的包括遠傳、亞泥 (1102-TW)、遠百等遠東集團績優上市公司，公司投資事業佔總資產超過 4 成，每年不僅帶來穩定的股利收入，也創造可觀的增值空間。

以目前遠東新投資集團上市公司股價計算，總持股市值超過 1700 億元，較帳面成本增加 1 倍以上，潛在利益超過 850 億元，整體增值空間可期。

彰化縣地方稅務局表示，農業用地移轉申請不課徵土地增值稅，需檢附主管機關核發之農業用地作農業使用證明書，因證明書有效期為6個月，所以應自核發之日起6個月內持向地方稅稽徵機關申報移轉現值，才能適用不課徵土地增值稅。

稅務局進一步說明，農地移轉辦竣登記後，原證明書有效期限內再次移轉，因土地所有權人已變更，則需重新申請核發農業用地作農業使用證明書。

民眾如有疑問，請撥打稅務局免費電話：0800-476969洽詢。

彰化縣地方稅務局表示，依法核定的工業區土地及政府核准工業或工廠使用的土地，已按目的事業主管機關核定規劃使用並取得工廠登記者，無論自用或出租供興辦工業人使用，均可申請適用工業用地特別稅率（10‰）課徵地價稅。

稅務局進一步說明，地價稅一般用地基本稅率為10‰，如超過累進起點地價，則依超過之倍數適用從15‰至55‰不同的累進稅率；而工業用地享有與基本稅率相同之特別稅率10‰，屬於單一稅率，無須採累進課稅。

稅務局特別提醒，土地所有權人如符合規定者，請於每年地價稅開徵40日(即9月22日)前提出申請，經核准後即可適用10‰稅率課徵地價稅；逾期申請只能從次年開始適用。

民眾如有疑問，請撥打稅務局免費服務電話：0800-476969洽詢。