楊梅工業地,楊梅工業地出售,楊梅工業用地出租

中央銀行統計，國銀2023年房貸自新青安推出後，貸款餘額年增率恢復成長，但土建融貸款餘額年增率卻還在下滑，就全年餘額來看，多數公股銀行在新青安上路後全力搶進，但土建融新承作量上呈現年減，展望2024年，公股銀延續新青安為主力的房貸，土建融則提高風險管控。

公股銀主管表示，政府接連啟動房市管制，全力打炒房，引導房市健全發展，使得房貸餘額年增率持續下滑，但針對滿足自住首購需求，2023年也推出新青安，激勵一波買氣回升，部份公股銀順勢將不動產授信目標全放在房貸業務，搶攻優質首購族，房貸年增率也反轉回升。

反觀土建融（建築貸款）年增率，仍延續政府打炒房以來的下滑趨勢不變。公股銀主管指出，由於土建融有動工期限，在房價僵持下，建商選擇暫緩推案，對申貸也有許多考量，例如只要養地的建商，就會減少申貸。

公股銀主管說，與房貸業務相較，土建融在利息收入上對銀行來說絕對挹注較多，因此如果能承作優質土建融案，還是會積極爭取，並不會在土建融上「擺爛」。但為避免風險過高，會選擇大型建商、符合政策方向的都更危老案件等，就看各銀行各自盤算。

升息加打炒房政策，衝擊房市的同時也不利房貸壽險業務，呈現有感下滑。公股壽險表示，雖然市場預估金龍年房市維持「穩健」，房貸業務成長幅度有限，但以房貸壽險卻因可能降息、新青安帶動年輕族群買房等因素，進一步成長，可能開出小紅盤。房貸壽險2023年表現已比2022年好，部份達雙位數成長，預期2024年將會更上一層樓。

公股壽險分析，2024年房貸壽險動能，首先是下半年有機會降息，房貸族有多餘資金可運用，也就有餘裕規劃房貸壽險；其次金管會規定2023年7月1日起房貸壽險僅提供身故保障、無其他附約，也因此保費調降3到4成，房貸族負擔較輕，更容易規劃；三是新青安上路後，貸款期較長也會尋求保障；四是較年長的房貸族開始對後半生做規劃，規劃保障以免家人失去經濟來源的風險。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

2024邁入嶄新一年，展望房市專家有話說，根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的觀點，「一線品牌建商」的推案與銷售動態，將是今年的觀察重點，預期推案量將有放大趨勢。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，點名2024房市的觀察重點之一，可以注意「一線品牌建商」的推案與銷售動態，認為將迎來一波新的量能，而且案量與銷售將快速放大。

他解釋，2014下半年到2017年末，房市處於前一波空頭，這段期間只剩下降價案能活，其餘建案不分品牌銷量基本都不佳，幾乎處於全滅狀態，因此讓不少一線建商引以為鑑，在2022年末普遍預估2023年市場不樂觀，所以減量推案、甚至不推案，其中不乏國泰、元利、華固、長紅以及潤泰等都同步縮手。

何世昌提到，觀察2023年市況，結果並無預期的悲觀，由於品牌建商推案稀少，未能滿足市場需求，可能為2024年房市景氣埋下伏筆，因此可以預見的是這些一線品牌建商，在2024年推案量將快速放大，量能將有成長的可能性。

▼一線品牌建商的動向，是今年關注重點。（示意圖／Google map）

（封面示意圖／東森新聞）















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

囤房稅2.0在預期聲中順利三讀通過，2024年7月實施，此稅主要目的是以增加持有成本，迫使手上擁有多屋者，特別是建商能盡快出脫這些房子，增加市場供給，進而平抑房價，甚至是希望能夠產生房價破壞效應，此一政策目標能否達成，那就得看建商所承受的壓力有多大了！

過去這幾年國內房價直直漲，這其中除了低利、資金等因素之外，市場投機炒作及囤房待價更是關鍵性的市場因素，前者已有房地合一稅及禁止紅單、換約轉售之新法，但是對於囤房待價而沽的行為，政府一直不願意面對，直到這次大選選戰日近，才趕緊丟出在野黨及民眾期待多時的囤房稅2.0。

大選日近 政府趕緊祭出囤房稅2.0

顯而易見的，政策目標是期望以全國總歸戶及加重稅率的方式，讓擁房自重的多屋族受不了持有成本的大幅增加，能盡快釋出手上的房子，增加房市供給量，進而達到抑制房價上漲，最好是能夠進一步造成價格破壞效應，讓房價能夠適度的修正，不要讓民眾再怨聲載道、望屋興嘆！

就現實面來看，一般民眾擁屋數量上應該相對有限，而且以出租居多，這也正是財政部先前不推囤房稅自己對外說的「藉口」之一，擔心這類房東們將成本轉嫁給租屋族，反而讓租屋族承受更重的生活壓力。

多屋房東釋出手上房子的機率不高

就這角度看，多屋族房東會釋出手上房子的機率不高，倒是轉嫁房屋稅成本的可能性很高。這麼一來，上述政策目標就要看手上擁有餘屋的建商了，看看這些建商是否在持有成本壓力之下會大舉釋出餘屋。

▼囤房稅2.0三讀後，專家認為，市場會有三種可能情況。（示意圖／unsplash）

根據內政部的統計，2022年第4季全國待售新成屋（屋齡 5年內)有8萬2,307戶，創此統計以來的新高，今年的統計數字若出來，應該還會更高。事實上，市場上建案屋齡超過5年，迄今還在待價而沽的也不在少數，所以實際待售餘屋數字很可能接近9萬戶，甚或是更高。這一次囤房稅2.0的實施，正是對於擁有這些餘屋建商的一個壓力測試，那就來看看以下三種情境下的壓力測試囉。

一、此稅負的壓力真的很大

如果是這種狀態，持有成本又如法順利轉嫁到買家身上，在新法實施前後勢必會有一波餘屋大舉釋出，這必然是一股相當驚人的賣壓，也必然會造成房價相當大的衝擊，值得後續觀察。

二、稅負壓力尚屬溫和

在這種情境狀態下，胳臂粗、口袋深的業者依然故我，不為所動。只有少數現金流不足的小建商可能被迫拋房、轉現金，只是這些業者拋房數量仍然是屬有限，對於市場價量的影響也就十分有限。

三、稅負壓力無感或是全數轉嫁

若是這種狀態，表示囤房稅2.0政策完全失效，可能就會步上房地一合一稅的後塵，只為政府增闢更多稅收財源罷了，房市多頭的格局還是很難改變，這時政府的制式化作為就是加碼、加重力道，囤房稅3.0若在不久之後推出，恐怕也就不足為奇了！















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

文／施絢傑

本次總統暨立委改選進入最後倒數，有趣的是，攻防竟又再次聚焦不動產相關議題上。柯文哲、侯友宜兩人都有推青年首購政策牛肉，柯主要是和催生政策綁在一起，給予育兒家庭首購利息補貼及高成數貸款，侯則是除之前三胎（以上）家庭給予補貼可用於購房之外，又加碼喊出「555方案」。賴清德提出的政見，則是今年稍早已實施的優惠政策房貸，也就是財政部新版青年安心成家專案。

三方陣營皆推優惠方案

555方案和現行新青安專案，差別其實只在前者支票更大張，不但額度更高，來到1,500萬，利息也將優惠5年。另外，555方案要求房屋10年內不得轉售。

持平而論，三方陣營各自推出的優惠首購房貸政見，都有各自的問題或疑點，但說穿了，也都不是什麼新點子。事實上，長久以來無論誰執政，無論其他政策如何變動更迭，唯一不曾停止或改變的，就是政策優惠房貸。

令人汗顏的是，對房價不斷飆高、炒作情事層出不窮，主事者形同束手無策，同時卻不斷加碼政策優惠房貸，且隨房價愈來愈高，不斷加碼貸款額度、拉長還款年限；換個角度，形同替整個不動產產業鏈護盤，完全暴露此項政策的荒謬本質。

歷年不曾間斷 隨價漲加碼

當然，三方陣營都會否認這般指涉，強調是照顧青年首購族、減輕成家立業的負擔。但據報載，就連銀行業者也認為，這項政策有助漲房價的疑慮。

另外，10年內不得轉售或延長寬限期，根本是包著糖衣的毒藥，因為只是把負擔往後拖延。遑論現在房價依然居高不下，推政策優惠房貸，只是讓購屋族誤判形勢，形同推年輕人跳高房價火坑。

還有，這項補貼政策完全不符比例原則。表面上看，協助青年買房似乎理直氣壯，但換個角度，還有能力籌出頭期款或可穩定繳交每月房貸者，相較於連房租都付不出，或因為歧視等原因租不到房者，都不該是政府資源優先應該照應或保障的對象，否則就有劫貧濟富之虞。甚至說穿了，包含政策優惠房貸在內，所有的補貼政策，都是譁眾取寵，實質只是為了博取年輕人支持，藉此贏得選舉的手段而已。

助民眾取得房屋所有權 非優先政策

還是要重申，即便多數民眾認為，購屋乃生涯必須為之，但取得房產所有權，本質上是商業行為，人為政策扶助、干預應盡可能減少，甚至最好都不要有。且《住宅法》開宗明義所指「住者適其屋」，是讓所有民眾都能住得起且有尊嚴，和取得不動產所有權完全無關。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

[周刊王CTWANT] 由於美國鷹式升息，各國建商紛紛傳出倒閉和房市泡沫化，但台灣房市卻穩如泰山，原因就是台灣央行利率政策長年死守，沒有快速升息，但央行之所以這樣做，主要是因為銀行土建融佔比過高，與其說是怕建商倒，不如說是怕建商倒閉後的呆帳，會影響到銀行。專家也認為短時間來說，因為市場資金太多，想要期待房價大幅下跌，恐怕短期內並不樂觀。

在新青安政策、交屋潮助攻下，房市近期的買氣有逐漸增溫，尤其第4季購屋旺季效應明顯，6都11月買賣移轉棟數也攻上2萬3413棟、創近20月來最佳紀錄，更寫下年增率連5紅，全年買賣交易量將站穩30萬棟大關。

據悉，新青安貸款為1.775%，低於目前房貸利率地板價2.06％，再加上申辦條件不會太嚴苛，專家估計可帶動房市，也有更多父母親希望孩子能早點買房，因為新青安貸款政策出現，也觸及到許多準購屋族，進而帶動房市升溫。

住商房仲經理林郁霖證實，最近帶看量確實是有往上提生，主要原因還是因為現在很多年輕人，遇到要成家，或者是要自住，有需求，那自住其實是剛性需求，所以大家其實還是會持續出來看房子。

國立政治大學地政學系教授孫振義則認為，主要原因是有一些房屋持續在交屋，再加上新青安的政策，有一些年輕人，開始買人生的第一棟房子，所以讓買賣移轉棟數有稍微的往上填補。他也建議，到明年1月13日選舉這段時間，能賣還是盡量賣，但是數量不會太多，主要還是既有的成交交屋，所以會反應在買賣移轉棟數上，再者就是新青安的這個數量有逐漸增加的趨勢。

住商企研室總監徐佳馨也指出，有很多購屋人，雖然現在收入不是很好，但是他會善用5年左右的寬限期等條件，去做一個資金上面的調度，先完成成家的夢想，另外一種層面，也是因為現階段的租金不斷的往上飆漲，會讓很多的購屋人覺得，我乾脆就不要再租房子了，並做出買屋的規劃。

德明財經科大財稅系主任、副教授倪仁禧則分析，一般民眾本來在年底就比較會有購屋潮，再加上最近這幾年，臺灣的經濟狀況，也沒有像全球經濟衰退得很明顯，特別是大家都預期，聯準會準備在明年降息，利率可能會下降，那現在的利率，就可能是在一個高點，「所以我覺得民眾會有購屋的預期。」

住商企研室總監徐佳馨觀察今年整體市況，認為上半年比較慘澹，但是下半年的交易狀況其實十分的熱絡，特別是一些低總價以及低價的區域，在這段時間其實跑得非常的快，「那我們可以觀察到最主要的原因是很多的首購客戶，他利用這一次的一些優惠貸款，跟種種政策上面的利多，去做完成他購屋的這樣的規劃，所以在整體的交易的狀況，就是相對比較好一些。」















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

根據財政部公布最新統計，8月上路的「新青安」房貸，至今年11月止，4個月累計撥貸金額突破新台幣千億大關，達1,351.7億元，幫助近1.9萬名首購族。公股銀龍頭台灣銀行是「新青安」放貸最多的銀行，台銀董事長呂桔誠也看好，台灣國內不動產不像中國出現的房市問題，明年在經濟成長下，將持續帶動國人購屋能力。

為健全房市發展，並協助無自有住宅家庭購屋自住，財政部青年安心成家購屋優惠貸款從今年8月1日開始，由政府額外提供利息補貼，並將貸款年限延長至40年，寛限期延長至5年，降低每月償還貸款金額及減輕貸款初期還本壓力，以協助減輕民眾購屋自住的資金負擔。

根據財政部統計， 8月上路的新青安房貸，至今年11月止，4個月累計撥貸金額突破新台幣千億大關，達到1,351.7億元，累計幫助近1.9萬名首購族，11月撥貸戶數與金額雙創單月新高，光是公股銀龍頭台灣銀行1家單月撥貸就破百億。另外，根據央行統計，11月國內5大公股銀行，包括台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及台灣土地銀行，新承作房貸單月金額就達895.62億，刷新此項統計以來的歷史紀錄，且月增107.88億，呈現連4個月上升，央行認為，這和新青安帶動自住需求有關。

新青安承作最大的公股銀台灣銀行董事長呂桔誠指出，台銀對於新青安的業務推動相當積極，在新青安整體承作金額中，台銀占公股總額的26%，戶數更占28%，從青安房貸、到新青安至今，承作戶數已經超過10萬戶，幫助不少的首購族。呂桔誠說：『(原音)這一些都是剛性的需求，台灣銀行所做的這個房屋貸款95%都是首購或首貸，所以可以說都是剛性需求，應該沒有炒作的問題，事實上在「青安」相關的，無論是原有的青安，或者新青安，台灣銀行在戶數或者金額都是居全國第一。』

呂桔誠也指出，過去2、3年來台商回台所做的投資，即將要開花結果，前瞻建設產生的效果也值得期待；同時，全球供應鏈的調整為台灣帶來機會，具有彈性優勢的台商企業有能力快速反應、面對經濟變局，這些努力帶來的效益都會在明年逐漸顯現，因此明年整體經濟大環境會「穩步增強」，而經濟成長同樣也可帶動國人的購屋能力。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

常有人用「天龍國」形容台北市的高消費及居高不下的房價，不過天龍國這頭銜可能要換人當了21世紀不動產指出，新竹縣市預售屋總價中位數雙雙超越新北市的1,614萬元，新竹縣市從居民收入到房價皆十分亮眼，儼然成為新的「天龍國」。

財政部日前公佈「110年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」，全台各縣市全年綜合所得平均數，新竹市以152萬元，連續四年位居第一，新竹縣則首度超越台北市，以139.5萬元位居第二，台北市平均所得133.2萬元落居老三。而新竹市竹科人雲集的關新里，綜所稅平均數374.7萬元，中位數292.8萬元，成為全台最富有及最均富的雙冠王。此外，內政部資料統計指出今年也就是2023年1-8月新竹市預售屋中位數總價達1,990萬，新竹縣則是1,630萬。

▼新竹縣市全年綜合所得平均數，雙雙超越台北市。（示意圖／新竹科學園區）

總價中位數超車新北 竹市漲幅最快

據內政部統計全台預售屋中位數總價資料顯示，2023年1-8月全國預售屋的購屋門檻都再度提高，八都全數突破1,000萬元。台北市以2,952萬元拿下冠軍，但相較2022年的3,125萬，已出現明顯的跌幅。不過，其中最值得注意的是，新竹市預售屋中位數總價竟高達1,990萬元，超車新北市的1,614萬元衝上全台第2名，儼然準備扛下「新天龍國」招牌。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，台中市、台南市預售屋總價中位數與去年同期相比漲幅超過5%，台北市則出現-5.54%的下跌情形，至於漲幅最高的就是新竹縣市，漲幅雙雙皆超過10%，新竹市漲幅更高達19.88%。

▼（示意圖／21世紀不動產提供）

就業人口持續湧入 營建成本高漲

新竹成為全台房價漲幅最快的縣市，關鍵在於擁有強勁的剛性需求、加上建設利多撐起，近年來竹科相關產業鏈火熱，帶動區域就業人口不斷湧入，大量就業人口與高收入科技新貴聚集在此，不僅展現出強大消費力、並且有穩定的居住需求。據內政部人口統計，新竹縣市幼年人口比例為全台最高，消費者購屋時對空間的需求不減反增。然而，近幾年工料雙漲議題難解，新竹縣市人口持續增加造成對房屋的需求上漲、加上營建成本居高不下，房價自然水漲船高，使得區域預售案房價5年產生驚人漲幅。

21世紀不動產企劃研究室表示，由於新竹房價漲勢太過猛烈，若不是口袋夠深的科技新貴，一般人恐怕負擔不起，部份有預算考量的民眾，紛紛把購屋目標，轉向緊鄰新竹的苗栗頭份、竹南等地，苗栗有新興重劃區、竹南科學園區、五楊高架南延計劃…等利多題材加持，最近房價也悄悄往上爬。無論如何，竹科半導體產業的巨大成功，成為推動房價飆升的關鍵，未來新竹縣市房價仍充滿許多想像空間。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

房產專家李同榮日前質疑國產署罔顧社會住宅用地缺乏，大面積國有土地改採使用權標售，造成房價創新高。國產署澄清，已配合提供興辦社會住宅所需土地，而且地上權「土地」單價與專家所指房價不同。

國產署說明，國有地屬全民所有，經營管理之利益歸全民共享，其運用以配合公共利益、國土復育、環境保護等政策目的為優先，沒有政策目的者，才以招標設定地上權方式釋出使用，活化國有土地避免閒置，並創造永續財源。

財政部指出，標脫後案件地上權人規劃興建的產品類型相當多元，包括觀光旅館、商場、工廠廠房、醫院、辦公室（企業總部）等，對於促進整體經濟發展及增加就業機會貢獻良多。

國產署表示，向來積極主動配合內政部推動社會住宅政策，自2022年起就選定招標設定地上權的土地，屬住宅區且符合社會住宅基地選址原則者，均先徵詢中央及地方住宅主管機關確認無興建社會住宅需求，始續行招標設定地上權相關作業。

截至今年11月底，已提供492餘公頃國有土地供主管機關辦理社會住宅的規劃與興建；已標脫地上權標的作住宅使用共63案，土地面積約18.3公頃，據調查，地上權市場價格約為附近所有權市場價格5~7成，於國人有土斯有財觀念下，兩者於不動產市場有其明確區隔，難以類比。

至於外界指責，國產署標售台北市松江南京捷運及台南市平實營區地上權，有帶頭炒作土地之嫌，國產署說明，國產署招標設定地上權權利金底價為「土地」市價3～7成，統計近5年標脫地上權案件，評定之權利金底價多為市價3～4成，且標脫之溢價率多於10%以下。

台北市松江南京土地使用分區為商三特（原屬商二），權利金底價為土地市價4成，得標人依土地使用分區管制規劃作商業辦公產品，有助於該商圈商業辦公群聚效應。

台南市平實營區土地使用分區包含住宅區及商業區，權利金底價為土地市價3.9成，得標人刻依土地使用分區管制規劃中，國產署於該地區並與台南市政府合作改良利用興辦平實轉運站，並透過公辦都市更新方式捐贈418戶房地作社會住宅。外界以該2個案創當時使用權住宅土地單價新高，與事實不符。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

雙北房價居高不下，加上北北桃交通網絡建構日趨完善，桃園房市成為北漂族的首選，市內8大重劃區成為矚目焦點。房仲業者統計，今年前10個月、8大重劃區的房市表現，位於龜山的A7重劃區，交易量高達3092棟，平均每天能交易10棟；另位於觀音的草漯重劃區，不論是預售屋或成屋的平均單價仍有2字頭，是8大重劃區中價格最為平易近人的區域。

永慶房產集團彙整桃園A7重劃區、八德擴大重劃區、青埔高鐵重劃區等共計8處重劃區的房市表現。位於龜山的A7重劃區，今年前10月交易量便高達3092棟，位居桃園8大重劃區中第一名，光是預售屋交易量就高達2453戶；交易量第二名的是位於青埔高鐵重劃區，交易量高達2388棟，其中預售屋交易近2000戶，光是2個重劃區交易量占全體的占比高達61.9%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，A7重劃區和青埔高鐵重劃區都具備優秀的交通和地理條件，吸引眾多民眾入主。A7重劃區毗鄰開發成熟的新北林口，半小時車程就能抵達新莊區，再加上相較於雙北地區實惠的房價，讓該區域吸引不少雙北的移居族群，使得A7重劃區的交易量相當亮眼。

至於青埔高鐵重劃區，面積高達490公頃，是新竹以北最大的重劃區之一，又鄰近高鐵捷運站的優勢，使其成為桃園最亮眼的重劃區。陳金萍指出，近年來公共建設陸續到位，生活機能日趨完整，該重劃區不僅擁有華泰名品城、環球購物中心等大型商場，也有諸多綠地公園、休憩空間，帶動該區房市交易熱絡，讓青埔高鐵重劃區的房價居高不下，不管成屋或預售屋的平均單價，都在桃園8大重劃區中名列第一。

至於房價部分，位於觀音區的草漯重劃區預售屋平均單價為24.7萬元，成屋平均單價21.1萬元，是8大重劃區中價格最為平易近人的區域。陳金萍說，草漯重劃區以「田園城市」為定位，將打造低密度、綠地資源充沛的宜居區域，目前該區已有水之丘主題公園、風之谷公園等綠地規劃。

同時，草漯重劃區周遭有眾多工業區，帶來大量就業人口，也帶動草漯重劃區的住居需求，近年來草漯重劃區房價已從1字頭漲至2字頭，未來仍有動能持續上漲，但已屬桃園8大重劃區中價格實惠的區域。

陳金萍也提醒，草漯重劃區周遭有多個工業區，包括觀音工業區、大園工業區等，民眾若有意在草漯重劃區置產，建議實地走訪該區域，並根據自身需求，挑選最適合自己的社區入住。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】