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土地增值稅相關問題解答

一、土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地稅率？



答：因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。



二、張三聽說土地贈與給妻子，可以不用繳納土地增值稅，真的嗎？那要怎樣辦理過戶手續及注意那些規定？



答：依土地稅法第28條之2的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅，但是不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅，該筆土地再移轉依法應課徵土地增值稅時，仍須以第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅，均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵，應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」字樣提出申請，經地方稅稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記，即屬實質移轉，如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者，其因重購退稅已退還土地增值稅款，亦將依土地稅法第37條規定追繳;在決定贈與之前，最好確實掌握時機，以免因小失大。



三、農地開放自由買賣，任何自然人都可承買，老孫也夢想成真的買了一筆，原 先與家人過著農耕生活，享受田園之樂，但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用，聽鄰長說「農地一定要作農業使用，不然會被處罰」，詢問現在及時恢復作農業使用，還來得及嗎？



答：按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次改善機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則，會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。



四、老王欲出售一筆農地給老孫，朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」，詢問該如何辦理呢？



答：自89年1月28日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而，農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這2項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，地方稅稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地，於89年1月28日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值，須檢附證件如下：



1.檢附該移轉土地於89年1月當時為農業用地之相關證明文件，如土地登記謄本或都市計畫土地使用分區證明文件。



2.除第1 項證明文件外，其他文件同一般申報案件【土地增值稅(土地現值)申報書、買賣契約書、改良土地費用證明文件等。】



3.並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」



五、李姓民眾詢問其於花蓮縣及台東縣各有 1棟符合自用住宅用地要同時出售，需如何辦理土地移轉現值申報手續，才可節省納稅人荷包？



答：同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者，如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分，則可視為「1次」出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅；另若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值，土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之地方稅稽徵機關統一辦理土地現值申報。地方稅稽徵機關收件後，會於土地現值申報書加蓋收件日期章戳，並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之地方稅稽徵機關，翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他地方稅稽徵機關辦理。



對話框



男孩：政府為促進房地產交易、活絡經濟，自94年2月1日起調降土地增值稅率。如果還想瞭解有關規定，建議你去各地方稅稽徵機關拿一本宣導手冊，裡面有更仔細的說明！



女孩：地方稅稽徵機關設想的真周到，謝謝你，我一定會拿一本回家好好研究！

六、蔣君於108年10月1 日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價 120萬元，課徵土地增值稅25萬元，復於110年 9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆，申報移轉現值110 萬元，請問蔣君是否符合重購退稅要件？可申請退稅若干？



答：按土地稅法第 35條規定，重購退稅必須符合「 2年內買、賣」之適用，如為先出售自用住宅用地再另行購買自用住宅用地，這「賣」的時間，是以「完成移轉登記之日」為準，而「買」的時間，就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準，予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報土地增值稅，因此應以立約日110年9 月25日為計算基準，符合辦理重購退稅的條件，至其退稅額說明如下：



先算出不足支付新購土地地價之總額：新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數

【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。



1.本案例可申請退還的土地增值稅是 15 萬元。



2.假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納之土地增值稅25萬元就可以全部申請退還。

【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。



3.假設新購土地申報移轉現值為 80 萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納之土地增值稅，不得申請退還。

【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。



有一點必須特別提醒注意的事項就是，蔣君於申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續作自用住宅 5年，也就是重購後 5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等非自用住宅的情形，即使是配偶之間贈與都是不可以的，否則將被追繳原退還之稅款。

工廠登記面積未達多少,可免辦工廠登記?

工 廠 登 記 －廠地面積達一百平方公尺以上，或廠房面積達五十平方公尺以上，或電力容量、熱能達2.25千瓦以上之廠房需辦理工廠登記。



免工廠登記－於工業區內未達上述標準者免辦工廠登記。

工廠登記證應準備以下資料

1.負責人身份證正反(影本各一份)

2.公司登記事項卡及經濟部公司核準公文(影本各一份)

營業項目需要有(製造業)或(除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務)如果都沒有營業項目要變更

3.自來水水費單(影本各一份)如為大樓分戶要跟管委會拿自來水總水單

4.建物所有權狀影本(影本各一份)

5.工廠登記項目以及建物使用執照

6.最近一期房屋稅稅單

7.如工廠登紀項目為藥品製造、食品、化妝品、動物用藥、農藥、酒產、菸產製造等或特許文件: (中、西、農)藥製造、含藥化妝品色素製造業、石油煉製業、電信管制射頻 器、材製造業、度量衡器、製造業、機械設備製造業(槍、砲、彈、刀)、醫療器材製造業、預錄式光碟製造業。其它相關特許行業之工廠登記證申請 。

這是一般找廠房很常被問到的問題:

電力換算單位如下

HP (horse power) 就是馬力, 千瓦 kW = 1000 W

1 HP = 746 W= 0.746 kW

三相電是什麼？三相電指的是380V的交流電，由三根火線構成，不用零線，常作為工廠企業用電。接下來，小編會給大家介紹三相電安裝步驟與注意事項。

三相電是什麼？

三相電也稱為動力電，由三根火線構成，不用零線，屬於380V的交流電，通常用於工廠企業用電。家庭中常用的為單相電，即由一根火線和一根零線構成的220V交流電。通常，用於三相電源的任何一根火線和零線組合都可組成單相電源。三相電與二相電的區別在於發電機發出的電源都是三相，三相電的每一相與其中性點都能夠構成一個單相迴路為用戶提供電力能源。在這裡交流迴路中不稱為正極或負極，而是叫線端和中性線。

三相電接線方式

三相電在電源端或稱變壓器和負載端有星形和三角形兩種接法。



1、星形接法。三相電的星形接法是把各相電源或負載的一端都接在一點上，而它們的另一端當做引出線，分別做三相電的三個相線。星形接法，可以把中點引出作中性線，構成三相四線制。或不引出，構成三相三線制。不管是否有中性線，皆可添加地線，分別成為三相五線制或三相四線制。星形接法的三相電，線電壓是相電壓數倍，而線電流相當於相電流。當三相負載平衡時，就算連接中性線，其上也無電流流過。三相負載不平衡時，需連接中性線，避免各相負載將分壓不等。



2、三角形接法。三相電的三角形接法是把各相電源或負載依次首尾相連，同時把每個相連的點引出，用於三相電的三個相線。三角形接法沒有中性點，也不能引出中性線，所以只有三相三線制。添加地線後，可構成三相四線制。

三相電接線注意事項

1、電錶的負荷，可運用選配不同變比的電感線圈達到使用要求。比如規格為3×1（2）A的電錶配電感線圈使用，選電感線圈變比為1：50，則每相能承載的最大額定電流為100A。



2、根據規定，380V的民用電源的中性線是不應在進戶端接地的。如果在變壓器端接地，這個接地是考慮到不能因懸浮電位導致高於電源電壓的電位，用戶端的接地與變壓器端的接地在大地中存在一定電阻。供電方式是一根火線和一根零線即中性點引出線構成迴路，在單相三芯的電源插孔中還接有一根接地線。

桃園擁有35個報編工業區，現有工業園區包括

一、經濟部管理工業區：

￭ 中壢工業區

￭ 觀音工業區

￭ 桃園幼獅工業區

￭ 大園工業區

￭ 平鎮工業區

￭ 林口工三工業區

￭ 龜山工業區

二、桃園市政府管理園區：

￭桃園科技工業區(含環保科技園區)

￭ 沙崙產業園區

￭ 大潭濱海特定工業區

￭ 桃園市楊梅區仁美段產業園區

三、報編未開發工業區

￭ 桃園幼獅擴大工業用地

￭ 永安工業用地

￭ 龍潭烏樹林工業用地

￭ 海湖坑口工業用地

四、民間開發園區

￭ 大洋工業區

￭ 桃園銅鑼圈段

￭ 龍潭工業園區

￭ 太平洋電線電纜申編工業區

￭ 桃園高山頂段

￭ 桃園高原段(龍潭高楊工業區)

￭ 大興工業區

￭ 桃園下陰影窩段

￭ 華新麗華工業園區

￭ 桃園許厝港段

￭ 長榮集團大園產業園區

￭ 山隆大園物流產業園區

￭ 北部特定工業區

￭ 桃園南興段

￭ 美超微科技園區

￭ 日禕紡織報編工業區

￭ 東和鋼鐵報編工業區

￭ 東和觀音產業園區

￭ 宥辰八德工業區

￭ 龍潭渴望園區