新竹市一家投資公司，日前出售土地，欲辦理移轉登記時，赫然發現土地已由稅務局辦理禁止移轉登記，無法移轉過戶，趕緊到稅務局詢問才知道，113年11月開徵的地價稅共11萬元逾繳納期間仍未繳納，投資公司立即現場轉帳繳清欠稅，方才順利移轉過戶。

新竹市稅務局表示，依稅捐稽徵法第24條規定，納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。經地政事務所登記為禁止處分之房屋、土地，將無法進行買賣、贈與及設定，須繳清欠繳稅款或提供相當擔保，才可塗銷禁止移轉或設定他項權利之限制。

稅務局說明，投資公司於113年10月遷移辦公室，一時疏忽，忘了繳納113年地價稅，因已逾繳納期限，稅務局依規定通知地政事務所辦理土地禁止移轉登記。投資公司了解禁止移轉登記原因後，立即繳清欠稅款11萬元及滯納金1萬1千元，稅務局也隨即向地政事務所塗銷登記，土地得以順利過戶。

稅務局提醒，收到稅單務必依限繳稅，切勿置之不理，以免逾期未繳納，每逾3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%，逾30日仍未繳納，移送行政執行署強制執行，可能遭扣薪、扣存款，執行動產、不動產或限制出境，影響自身權益。

民眾如有任何疑問，請洽新竹市稅務局網站、AI智能客服或撥03-5225161分機561、0800-000321、1999市民服務專線，將有專人竭誠為您服務。

住展

文／王奕淳

國土計畫法原訂在今（2025）年四月底上路，實施後土地變更難度將大幅提高，變更前後因存在「翻倍」價差，誘使民眾與企業搶搭上路前，變更申請的末班車，申請案件爆量甚至一度癱瘓地方政府局處。

雖然法規目前已經立法院三讀延後至2031年才施行，但原先因為來不及上車而作罷的變更案，也將重啟申請腳步；加上業者為避免搶搭失敗、重蹈覆轍而紛紛提前送件，推估今年初情勢將更甚，恐掀起第一波「搶變潮」。

整合原先相互獨立的都市計畫法、區域計畫法及國家公園法，國土計畫法管制範圍包含都市、非都市土地及國家公園，但經《住展》觀察，非都市土地中的農地影響最大，因為現行農地上有許多違章工廠，在未來國土法上路後將面臨拆遷、罰款等後果；加上完成變更後的土地地價有望翻上數倍，於是陸續申請將農地變更為建地，加快農地流失。

農地違規工廠猖獗

占地面積幾近整個台北市

針對非都市土地作為工廠使用，政府早已盤點相關數據，根據農業部最新盤查、統計結果，全台法定農業用地中，疑似工廠的土地面積高達25,258公頃，換算約7640萬坪，幾乎快要等同於一整個台北市的面積。

經濟部則公布各縣市疑似違反土地使用查處名單，自2020年起截至去年十月底，非都市土地案件累計714件，以台中市225件最多，占比超過三成；接著依序是彰化縣180件、桃園市91件、台南市56件，與高雄市43件，該五縣市即占比83％。

中泰不動產估價師暨都市計畫技師陳柏霖表示，過去因違章工廠並未嚴格取締，導致許多人利用法律漏洞，先是購買大量農地，接著興建建物作為工廠使用，例如桃園許多工廠，便是坐落在農業與工業區之間，或是直接在農地違規使用，引發其他工廠陸續跟進，形成一定規模的違章工廠聚落，不僅屬非法行為，也不利於當地發展農業。

丁建用途彈性增強

住宅開發推升地價倍增

相較於現行的區域計畫法規定，未來國土計畫法上路後，除延續原先限期變更、停止使用，或拆除地上物恢復原狀等處罰，也將最高達30萬元的罰鍰拉抬至500萬元，前後相差約16倍。

不過，該法上路對丁種建築用地（丁建）而言，也增加可用作住宅的土地使用彈性，將進一步推升土地價值翻倍。現況下的丁建只能作工廠使用，但經過國土計畫法的改動後，同樣的土地只需將容積率調降至120％，即可興建住宅，也就等同於業者可自行決定是要沿用工廠維持營業，或是犧牲容積率換取住宅價值充分利用。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源則表示，許多建商便是看中這項新增彈性可帶來的效益，且現行的選擇性信用管制措施，並未針對非都市計畫土地限制貸款，因此便有人以較高貸款成數入手丁建，計畫透過後續的土地使用變更獲取利益。

對於現行丁建受惠政策，地價迎來倍數漲幅，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，相比農地違法用作工廠，土地使用變更丁建後不僅符合法規，兩者之間的估價也至少呈現倍數差異，尤其若周邊區域發展程度高，漲幅甚至可能高達三、四倍。

綜合看來，國土計畫法對於土地使用可說是變相有了蘿蔔與棒子；再加上該法規定，由政府在地方每五年、中央每十年的通盤檢討後，辦理必要的土地變更，等同讓民眾失去原先可變更土地使用的主動權，民眾因此抓緊時間開始積極爭取，導致不少縣市接連傳出大量土地變更需求。

國土法引發搶變潮

農地流失恐衝擊產業平衡

現行國內不少工廠就蓋在土地使用的灰色地帶，陳柏霖直接點名，如桃園市觀音、中壢、平鎮、大園等農業區，這些違章工廠因應國土計畫法上路，正極力爭取工廠就地合法；陳碧源告訴本刊，台中市同樣出現大量將土地變更的需求，如中部科學園區附近的農牧用地變更為丁建等。

還有某協助土地使用變更的顧問業者也透露，相關委託的案件數量確實有增加；彰化縣約有6000家農地違章工廠申請就地合法。

觀察違章工廠分布位置可知，過去台灣為求國家發展，將製程限定在加工出口區的規定放寬，並開發家庭經濟，連帶造成違章工廠順勢而生，後續日漸增加形成一定規模，成為歷史共業。

如今接掌全國國土管理的國土計畫法，雖背負著確保國土安全、保育環境及人文資產，以及促進資源合理配置等重責大任，但法規上路前，若變更申請缺乏嚴謹審核，或是針對現行丁建地價大漲並無擬定相關對策，預估在今年初就會掀起新一波購地熱潮。

且因為多延後六年，讓原先尚未完成而來不及變更土地的民眾與業者，轉而持續把握操作空間，形成第一波農轉建搶變潮，並且往後以五年、十年為一循環持續上演。

一旦農地加速流失，台灣糧食自給率下降，屆時隨著對糧食進口的仰賴擴大，遇上國際糧食市場價格上漲或供應不穩定時，成本勢必轉嫁至國內民眾，進一步推升物價、助長通膨；此外，國內如農機具、食品加工業及物流等產業也可能因此受到影響。 對房地產市場而言，農地轉建地短期雖然可能刺激市場，但隨著農業基礎的削弱，可能對台灣經濟穩定性帶來整體負面影響，長期未必有利。

桃園市龍潭區龍新路靠近凌雲國中附近用地，一家陶瓷公司購置約3.6公頃土地計畫興建瓷磚工廠，目前通過市府環評階段，地方居民擔心陶瓷廠新建3根大煙囪汙染環境，向市議員陳情，希望市政府嚴格把關，將陶瓷廠汙染降至最低，以免民眾抗爭。

市議員張肇良表示，他接獲陳情了解，該陶瓷工廠置購建廠用地，鄰近凌雲國中、方曙商工及大北坑休閒農業區交界，未來將設置3根大煙囪，地理位置，夏天風向朝凌雲國中、方曙商工方向，冬天朝大北坑休閒農業區方向及茶園吹，造成環境汙染，且尚未見公共排水溝，陶瓷窯業製程，不禁令人擔心空汙，市府必須從嚴把關，避免工廠蓋好衍生環保問題。

在地居民表示，該陶瓷工廠設廠計畫，先前召開公聽會，未受到在地人關心，之後改為線上說明，同樣也未受居民重視，該陶瓷公司中壢廠曾因空汙、水汙被裁罰，一些居民擔心一旦工廠蓋好，將影響附近居民、學生甚大，引起鄰近工廠住戶反對。

龍潭區三和里長謝金棋表示，該陶瓷工廠地點最靠近該里里民，起初或許不家不清楚，地方反對聲音不大，如今通過環評，該廠設置煙囪必須配合在自然景觀及周邊生態，採取更科學、生態方式排放，要求市府做好環保監督把關，地方拒絕汙染，一旦汙染勢必引起里民抗爭。

市政府環保局指出，該陶瓷工廠開發計畫去年5月14日通過環評審查，目前該局尚未收到工廠開工相關公文，該廠尚未召開開工說明會，該局後續依法要求業者聽取地方意見和說明，民眾疑慮工廠空汙問題，該局一定從嚴監督把關。

市府經發局表示，該陶瓷公司尚未提出工廠登記申請，未來必須提交審查資料，包括環評審查結論等相關資料，做好執行環境維護計劃才能過關。

桃園市龍潭區龍新路靠近凌雲國中附近用地，一家陶瓷公司購置約3.6公頃土地計畫興建瓷磚工廠，目前通過市府環評階段，地方居民擔心陶瓷廠新建3根大煙囪汙染環境，向市議員陳情，希望市政府嚴格把關，將陶瓷廠汙染降至最低，以免民眾抗爭。

市議員張肇良表示，他接獲陳情了解，該陶瓷工廠置購建廠用地，鄰近凌雲國中、方曙商工及大北坑休閒農業區交界，未來將設置3根大煙囪，地理位置，夏天風向朝凌雲國中、方曙商工方向，冬天朝大北坑休閒農業區方向及茶園吹，造成環境汙染，且尚未見公共排水溝，陶瓷窯業製程，不禁令人擔心空汙，市府必須從嚴把關，避免工廠蓋好衍生環保問題。

在地居民表示，該陶瓷工廠設廠計畫，先前召開公聽會，未受到在地人關心，之後改為線上說明，同樣也未受居民重視，該陶瓷公司中壢廠曾因空汙、水汙被裁罰，一些居民擔心一旦工廠蓋好，將影響附近居民、學生甚大，引起鄰近工廠住戶反對。

龍潭區三和里長謝金棋表示，該陶瓷工廠地點最靠近該里里民，起初或許不家不清楚，地方反對聲音不大，如今通過環評，該廠設置煙囪必須配合在自然景觀及周邊生態，採取更科學、生態方式排放，要求市府做好環保監督把關，地方拒絕汙染，一旦汙染勢必引起里民抗爭。

市政府環保局指出，該陶瓷工廠開發計畫去年5月14日通過環評審查，目前該局尚未收到工廠開工相關公文，該廠尚未召開開工說明會，該局後續依法要求業者聽取地方意見和說明，民眾疑慮工廠空汙問題，該局一定從嚴監督把關。

市府經發局表示，該陶瓷公司尚未提出工廠登記申請，未來必須提交審查資料，包括環評審查結論等相關資料，做好執行環境維護計劃才能過關。

彰化稅務局表示，工業用地建廠期間，地價稅可適用千分之10稅率，但須檢附相關文件，包括建造執照（用途須為製造或加工）、公司證明或切結書，並確保已取得工廠設立許可，經審核符合資格後，即可適用優惠稅率。

一般土地的地價稅基本稅率為千分之10，且採累進課稅，最高可達千分之55，但工業用地則適用固定千分之10稅率，有效減輕納稅人負擔。

稅務局指出，無論是自有或出租，只要是依法核定的工業區土地，或政府核准的工業、工廠用地，地價稅皆可適用千分之10稅率。

稅務局提醒，如果工業用地在建廠期間已核准適用千分之10稅率，建廠完成並實際投入製造、加工或生產後，業者須再向稅務機關申請，以延續優惠稅率，申請時，須提供工廠登記核准函，並於當年度9月22日前提出，否則就要等到次年才可適用。

稅務局補充，若工業用地因買賣或贈與移轉，新所有權人仍須於9月22日前重新申請，才能在當年度適用優惠，否則也仍須等到次年才會生效。

彰化縣地方稅務局表示，興辦工業人於工業用地建廠期間，土地所有權人可申請按工業用地稅率10‰課徵地價稅，但須檢附建造執照(建築物用途需載明與物品製造、加工有關之用途)及公司證明或切結書等其他相關文件，以供審核起造人是否為工業興辦人，且建廠前依法需先取得工廠設立許可，並須加附工廠設立許可證明文件。

稅務局進一步說明，建廠期間工業用地如經核准按10‰稅率課徵地價稅，於建廠完成後，該土地實際從事製造、加工使用或作「生產事業用地」，請檢附目的事業主管機關核發之工廠登記核准函並於當年度9月22日前至稅捐稽徵機關重新申請工業用地稅率10‰課徵地價稅，逾期申請，則自申請之次年才能適用。

民眾如有疑問，請撥打稅務局免費服務電話0800-476969洽詢。

避免逃漏稅！「4類土地」進行地價稅稅籍及使用情形大清查

內政部都委會今召開宜蘭「變更羅東都市計畫（部分工業區及保護區通盤檢討）案」(即羅東工保解編案)再討論案，代理縣長林茂盛帶領縣府團隊爭取，獲都委會大會審議通過。此案縣府團隊歷經召開多場會議及說明會，並積極與中央及地方溝通協調，對於大羅東地區都市發展及防洪治水將是一大進展。

林茂盛今天率縣府建設處與地政處團隊出席9時30分在內政部召開的都委會審議，委員會決議「通過」此案。縣政府表示，為解決羅東地區及冬山河中下游淹水問題及都市發展需求，把羅東都市計畫區內周邊保護區變更為具治水防災目的的都市發展用地，並取得相關必要公共設施所需用地，採區段徵收方式整體開發。

縣府強調，此案除了可以解決大羅東地區水患及都市計畫發展腹地不足外，也有蓄滯洪公共設施可兼供休閒遊憩、停車及防災等功能。

縣府表示，該都市計畫於107年經內政部都委會審定後，縣府積極推動「先行區段徵收地區開發範圍及抵價地比例」作業，期間除了召開多場次說明會向鄉親說明，也採納民眾的意見研擬安置計畫、規劃安置街廓等，期能維護民眾適足的居住權，同步開展治水防災的公共工程建設，但因為涉及一千多筆土地及權利複雜，需要時間逐一釐清比對，確保民眾權益。

縣府於108年積極完成產權清查、地上物第一階段查估、邊界樁位資料檢算及測量等作業，且召開過1場次說明會、6場次安置計畫說明會、2場興辦事業計畫公聽會，累積與會人次已達上萬人次以上，並於107年12月至112年7月間修正財務評估報告書，共計9次報內政部審議。

在111年1月、8月興辦事業計畫公聽會後，為保障合法房屋居住權益及水網設計需求，在原有計畫架構下酌調都市計畫，啟動都市計畫調整方案審議程序，擬訂合法建物認定標準原則及保留與剔除原則，並經111年9月本縣都市計畫委員會第222次會議審竣，並於111年10月送內政部都市計畫委員會再提會討論，歷經112年9月23日及113年5月10日共2次專案小組會議審議，終於今天爭取獲得內政部都委會支持，通過內政部都市計畫委員會大會審議。

後續縣府將繼續辦理都市計畫再公開展覽及「先行區段徵收地區開發範圍及抵價地比例」報送內政部審議，即可進行區段徵收作業。

個人105年1月1日以後受贈取得之房屋、土地，適用房地合一所得稅新制，於日後出售計算房屋土地交易損益時，其屬贈與人（前所有權人）持有期間之土地漲價總數額，不得列為房地合一所得稅減除項目。

財政部高雄國稅局說明，個人出售適用房地合一所得稅新制之房屋、土地，其交易所得之計算，係以成交價額減除原始取得成本（受贈取得者，指受贈時之房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值）、相關必要費用及土地漲價總數額後之餘額為課稅所得額。所稱土地漲價總數額，僅限於個人持有本次交易土地期間所產生之漲價總數額，尚不含贈與人（前所有權人）持有期間之土地漲價總數額；至其受贈時因取得該土地所繳納之土地增值稅，則屬個人因取得該土地而支付之費用，得自房地交易所得中減除。

該局舉例說明，張君於110年6月間取得其父親贈與之房屋、土地各1筆，並由張君繳納土地增值稅新臺幣（下同）75萬元，嗣於113年7月間出售該房地。張君於申報房地合一所得稅時，誤將其父親持有土地期間所產生之土地漲價總數額295萬元列為減除項目，經該局審核後剔除；該局另查得張君受贈取得該土地時，曾繳納土地增值稅75萬元未列報費用，乃予以追認減除，經重新計算後核增課稅所得額220萬元（295萬元–75萬元），補徵稅額77萬元（220萬元×35%）。

該局提醒，個人如有出售屬房地合一新制之房屋、土地，應依規定計算交易所得或損失，且不論有無應納稅額，皆應依限申報，以免受罰。民眾若有疑義，請撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站（https://www.ntbk.gov.tw）利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

提供單位：綜合行政組      

聯絡人：李嬪婷 股長            聯絡電話：（07） 7256600分機7770

撰稿人：陳振義                    聯絡電話：（07） 7256600分機7778

快速目錄

• 農地轉型與都市計畫內容


• 焦點地段與投資潛力


• 交通建設與區域優勢


• 公開說明會與民眾參與


• 經濟效益與未來展望

文：劉正廷

彰化縣政府啟動員林交流道附近特定區的都市計畫細部規劃，致力於推動農地轉型與區域發展，旨在促進農地合理利用、改善違規使用現象，並帶動當地經濟繁榮。該計畫涵蓋溪湖鎮與埔心鄉交界處，總面積達929.51公頃，計畫年期延至民國125年，服務人口目標約16,750人。

農地轉型與都市計畫內容

此計畫以區段徵收與市地重劃為主軸，彰化縣政府強調依法行政、公平合理，保障土地所有權人權益。預計將農業用地轉型為多功能用地，有效解決違規工廠散落問題，同時導入完善公共設施，提升生活品質與區域吸引力。

規劃內容包含住宅區、乙種工業區、零星工業區、農產品展售專用區及公共設施用地。其中，住宅區面積達74.46公頃，可容納多元住宅需求；乙種工業區與零星工業區分別為12.64公頃與6.25公頃，預期引進製造業、物流及食品加工等產業，創造穩定就業機會。農產品展售專用區約1.22公頃，旨在推動在地農業觀光與活絡農產經濟。

焦點地段與投資潛力

此次開發焦點地段緊鄰6米柏油道路，交通便捷，具高度開發潛力。根據實價登錄資料，近半年該區土地交易頻繁，每坪成交單價介於5.5萬至5.9萬元，部分物件達6萬元，顯示市場對未來增值性抱有高度信心。

地政專家指出，隨著開發計畫推進，土地價格有望持續上漲，吸引更多投資人目光，進而帶動地方經濟成長。不僅如此，仲介業者也表示，自計畫公布以來，該地區土地詢問度顯著提升，今年第一季成交量較去年同期成長近30%，吸引許多大型建設公司與投資人積極布局。

交通建設與區域優勢

員林交流道特定區坐擁交通樞紐優勢，位於台76線員林交流道旁，可便捷連結國道1號與國道3號，具備優異的物流與通勤條件。地方政府積極改善交通基礎設施，計劃區內將興建多條計劃道路，提升交通便利性與安全性。

此外，中部最大重機休息站於114年1月啟用，總投資逾3,000萬元，佔地1,000坪，開幕活動「5億車聚」吸引數百台重機、全台車友參與，現場總重機市值超過5億元，有效提升區域知名度與觀光效益，展現該區強勁的發展潛力。

公開說明會與民眾參與

彰化縣政府於114年1月間舉辦四場公開說明會，地點涵蓋彰化市、和美鎮、花壇鄉及秀水鄉，吸引大量民眾、企業代表與投資人參與。會議中針對徵收程序、補償標準、區域發展方向進行詳盡解說，並蒐集民眾意見以修正計劃內容。縣府表示，未來將持續舉辦宣導活動，確保資訊透明並落實「公開透明、公平合理」原則。

經濟效益與未來展望

預估計劃完成後，初期可創造約3,000個直接及間接就業機會，未來五年內周邊服務業、零售業、餐飲業預期年增長率達15%，有助於活絡地方經濟、吸引青年返鄉就業。住宅區開發後，預期可吸引近萬名居民入住，帶動區域教育、醫療、休閒等配套設施需求，為居民創造舒適宜居的生活環境。

對投資人而言，本計劃無疑是開啟財富增值與資產配置的新契機。隨著交通網絡完善及產業鏈結強化，該區勢必成為投資人佈局中台灣的重要熱點，擁有穩健報酬與成長潛能。開發潛力不僅來自區域地理優勢與政府積極推動，更有多元產業進駐計劃與完善生活機能作後盾，使其成為中長期投資的絕佳選擇。

計劃中特別重視環境永續與生態保護，全面導入水土保持、綠地規劃及完善排水系統，降低洪水與淹水風險，維持自然生態平衡。區內公共設施用地規模達七十九點八五公頃，其中包括七點六一公頃的學校用地、公園五點七八公頃、醫療用地四點五公頃，未來將完善社區功能、全面提升社區福祉與生活品質。

彰化縣府強調，此計劃秉持「永續發展、在地共榮」理念，致力於在經濟發展與環境保護間取得平衡。細部計劃書已正式公告，並啟動後續行政程序。

員林交流道特定區將逐步發展為集住宅、產業、商業及休閒於一體的多功能區域，成為彰化縣未來經濟成長的新典範，為地方帶來前所未有的轉變與繁榮。

註：本文資料來源於彰化縣政府公告、地政資訊平台及相關觀光網站。